안녕하세요, 육육이입니다.
저번 매도 1탄 글에 이어 매도 2탄 글을 작성해봅니다.
1탄에서는 제가 매도를 결정하게 된 플로우, 그 후 갈아탈 물건을 찾는 방법까지 이야기했는데요.
오늘은 갈아탈 물건을 찾는 것보다 먼저 진행해야 할 매도할 수 있는 상황 세팅하기에 대해 이야기해보려고 합니다.
매도 결정 후 우리의 액션
매도를 결정했다면 우리는 매도를 하기 위한 구체적인 액션을 취해야 합니다.
여기서 말하는 구체적인 액션이란 물건을 매도할 수 있는 상태로 만드는 것인데요.
수리 상태, 가격도 물론 중요하지만
세입자가 살고 있는 우리가 가진 물건의 특성상 세낀 상태, 공실, 만기에 맞춰 입주 등
물건의 상태가 다양해질 수 있습니다.
시장 상황에 따라 세낀 상태로 팔 수 있는 경우도 있겠지만
실거주 중심으로 거래가 되는 지역의 경우에는 공실이나 만기에 맞춰 퇴거할 수 있는 상태가 되어야 매도가 가능하겠죠.
이 때 가장 먼저 해야 할 건 세입자 의사를 확인하는 것입니다.
세입자 의사에 따라 케이스를 나누어보면,
- 세입자가 이미 갱신권을 사용했고 퇴거하기를 원하는 경우 > 세입자 만기에 맞춰 매도
- 세입자가 이미 갱신권을 사용했지만 계속 살기를 원하는 경우 > 매도할 의사를 전하고 세입자 만기에 맞춰 매도
- 세입자가 갱신하지 않고 퇴거하기를 원하는 경우 > 세입자 만기에 맞춰 매도
- ★세입자가 갱신을 원하는 경우 > 지역의 시장 상황에 따라 액션 플랜 달라짐
일단 1과 3의 경우는 큰 어려움 없이 매도를 진행할 수 있습니다.
2의 경우 전세를 구하기 어려운 상황이고 만기가 많이 남았다면 세입자가 집 보여주기를 꺼려할 수도 있지만 갱신권을 이미 사용했기에 큰 문제가 발생할 가능성은 적습니다.
문제는 4의 경우입니다.
아직 갱신권을 쓰지 않은 상태이고 계속 살기를 원한다면
전임을 통해 투자자가 있는지 확인 > 있다면 세낀 상태로 매도
→ 리스크: 전세가 낮게 껴있다면 매도 어려울 가능성, 세입자가 집 보여주기에 협조하지 않을 가능성
투자 수요가 없다면? 갱신권 사용하지 않도록 세입자를 설득하여 전세 만기에 맞춰 매도하거나 전세금 내어주는 게 가능하다면 내보내어 공실 상태로 매도
→ 리스크: 세입자 내보내는 과정에서 비용 발생(이사비, 중개비, 대출 이자 등)
이렇게 적으면 쉬워 보이지만 주변 전세가가 보증금보다 높고 전세 물건이 없다면
세입자 입장에서는 나가고 싶지 않으니 설득하는 과정이 쉽지 않을 수 있습니다.
저의 경우는 솔직하게 매도해야 하는 상황임을 말씀드리고 처음에는 감정에 호소해보았는데요.
하지만 주변에 전세가 워낙 없고 전세가도 높은 상황이다보니 계속해서 갱신하기를 원한다는 의사를 전해왔습니다.
갱신하기를 원하는 세입자와 협상하기
이때부터는 세입자가 어떤 부분에서 특히 부담을 가지고 있는지 확인해봐야 하는데요.
만약 전세를 구하는 것 자체에 어려움이 있다면,
주변 전세 상황과 들어 갈만한 전세 물건을 확인해보고 전세 물건을 찾는데 직접적으로 도움을 주는 방법도 있습니다.
만약 새로운 전세를 찾는데 드는 비용(이사비, 중개비, 입주청소비 등)이 부담된다고 하신다면,
그 비용을 지불해 드릴 수도 있겠죠.
이때 세입자가 직접 비용을 계산하여 돈을 요구하는 경우도 있는데요.
적게는 수백만원에서 수천만원까지 요구하는 경우도 있습니다.
만약 이만한 비용을 지불하고서라도 매도해야 할 정도로 향후 지역 리스크가 크다면(다음 만기 시점 공급이 많은 경우) 편익에 대한 비용이라고 생각하고 지불해야 합니다.
그렇지 않다면 다시 한 번 매도에 대해 비용과 편익을 따져봐야겠죠.
이 부분은 투자한 지역의 상황, 나의 재무 상황 등에 따라 달라지는 부분입니다.
저 역시 세입자를 내보내는 과정에서 중개비, 이사비, 청소비, 기타 보상금까지 거의 천만원 가까운 돈이 들었지만 그럼에도 다음 만기에 더 큰 리스크가 있다고 판단되어 비용을 지불하고서라도 내보내는 결정을 했습니다.
그 후 세입자에게 퇴거한다는 확약서와 계약갱신청구권 행사 여부 확인서를 받아 보관하고 있습니다.
이런 확약서와 확인서는 등기를 통해 교환하거나 부동산 사장님을 통해 대신 서명 받아주시기를 부탁드리면 됩니다!
투자자로서 CEO 마인드와 역지사지의 관점
세입자와의 협상 과정에서 많은 비용, 감정적 소모가 있었지만,
매도 결정에 대한 확신이 있었기에 진행할 수 있었습니다.
만약 매도를 결정하는 과정에서 깊이 고민하지 않았다면 매도를 진행할 수 없었겠다는 생각이 듭니다.
또 이 과정에서 무엇보다 많이 배운 건 투자자로서 CEO 마인드와 역지사지였습니다
내가 가지고 있는 물건에 살고 있는 세입자는 나의 고객이자 사람입니다.
임대 사업을 하고 있는 우리는 고객의 니즈를 파악할 필요가 있고,
만약 내가 원하는 것이 있는 상황이라면 더더욱 그렇겠죠.
세입자는 정당한 금액을 지불하고 살고 있기에 그에 맞는 권리를 요구할 수 있다는 것을
이번 경험을 통해 제대로 인식할 수 있게 됐습니다.
전세 물건이 없는 상황에서 다시 전세를 알아보고 더 많은 대출을 받고 이사를 가고
이 모든 과정이 힘들다는 것을 저 역시 알고 있기에 내 이익만이 아닌 세입자의 관점에서도 생각할 줄 알아야 함을 제대로 배울 수 있었습니다.
첫 매도를 앞두고 계신 분들은 이 모든 과정이 너무 벅차게 느껴질 수 있습니다.
저 역시 매도가 처음이었고 매도를 앞두고 큰 산을 만난 것 같은 압도감이 느껴졌습니다.
그럼에도 주변에 배울 수 있는 많은 스승님과 동료들이 있었고
그 분들의 응원과 도움 덕분에 이 모든 과정을 견딜 수 있었습니다.
뭐든 처음은 힘들지만 그래도 그 안에서 배울 점이 분명히 있습니다.
이제 겨우 산 하나를 넘은 것이고 앞으로도 많은 산이 있겠지만,
한번 산을 넘으면 그 다음은 그래도 그 경험을 발판 삼아 더 잘 해나갈 수 있을 거라 믿습니다.
매도를 앞두신 분들께 잘 해내실 수 있을 거라고 응원 드리며 글을 마칩니다.
