안녕하세요. 행복한 투자자 열꾸입니다.
오랜만에 실전반 강의수강이 되어 1강 오프라인을 참석했습니다.
9시간이 넘는 시간동안 엄청난 에너지와 많은 것들을 알려주신 유디튜터님 진심으로 감사합니다.
이번 실전반은 내가 알고 있는 것들을 행동으로 옮기고 있는지 잘 체크하는 한달이 되도록 만들자.
월부학교과정까지 밟고, 자만하거나 나는 알지 라고 넘어간 것들을 다시 점검해볼 수 있는 기회다.
현재 한것들에 안주하지 말고 새로운 목표와 마음가짐을 가지고 실전반에 임해서 또 성장할 수 있어야 한다.
- M2 통화량, 매매지수 = 저평가지수
지수를 바탕으로 현재 시장의 위치를 파악할 수 있엇습니다. m2 통화량은 우상향인 반면, 매매지수는 등락이 있고, 그에 따라 저평가 지수도 변한다. 이 지표를 바탕으로 시장을 이해하고, 현재 어느 시점에 어떻게 대응해 나가야할 지 생각하는 투자자가 되어야 한다.
- 2008~2016 년 긴 기간 동안 유지되던 가격들 그리고 전고점인 가격, 지금 보면 싼가격들인데 싸지 않은 단지들도 매수를 할수 있으면 해야한다. 단 장기간 보유 관점을 바탕으로 접근해야하고 단기간 등락이 생길 수 잇다.
- 입지가치를 세세히 잘 보고 있을까?
입지 분석을 하기 위해서 임장을 가고 손품을 했을 때, 급지, 생활권, 단지까지 세세히 파고들어가고 있는지 확인해라, 생활권 우선순위와 그리고 단지의 핵심가치가 무엇인지 파악해야하고, 이를 가격과 붙여서 디테일하게 단지대 단지로 비교 분석 할 수 있어야 한다. 이번 임장때는 단지의 핵심가치를 정확히 파악하고 입지가치를 비교해보기(수도권은 7대 업무지구 접근성 까지 확인하자)
- 저환수원리에 대해 고민하자
저평가란 전고점으로 보는것이 아니라 같은 투자금으로 더 좋은 아파트를 선택할 수 있어야 한다. 절대적 저평가 구간이 나가고 있는 이시점에 상대적 저평가로 비교 하여 우선순위를 뽑아나가야 한다.
환금성이란 주변 비슷한 가치와 내 단지가 비슷하게 갈 수 있는 단지를 뽑아라. 그게 주복이든 탑층저층, 세대수가 낮건 주변 가격과 비슷하게 흐름을 가지는 단지면 투자 후보에 접근해도 된다.
수익성은 수익률과 수익금 자체를 볼 수 있을 텐데, 광의의 통화량 증가로 인하여, 전세가율이 높은 투자로 높은 수익률을 챙기기는 어렵다. 그렇기 때문에 수익금 자체를 높있을 수 있는 투자를 해야한다. 결국 더 좋은 단지를 선별해야한다.
원금보존이란 최악의 경우 전저점까지 빠질 수 있음을 파악하고, 투자 시 단지마다 매물이 얼마나 있는지 전세 리스크는 없는지 확인해서 투자금이 더 들지 않도록 조심하자.
리스크란 정책에 따라서 대응가능한 영역인지, 그리고 투자가 불가능하게 될 수 있는지 조건을 잘 파악하고 접근하자.
- 갈아타기 투자사례
갈아타기를 하면서 제일 와닿았던건 긴 기간을 기다리며, 가치보다 싸게 산 단지를 가치에 따라 가격이 올라오도록 기다린 후 좋은 자산으로 갈아타는 것이 와닿았습니다.
2년도 못기다리면서 자산을 바꿀생각만하는 내자신에 대해 반성하고, 한편으로 조급한 마음을 내려놓아보려고 했습니다. 기회가 왓을 때 매도를 하고, 더 좋은 자산으로 갈아타거나, 혹은 지금당장 비과세 기간 채우지 못한채 매도하고 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는지 계속 고민해보면서 최선의 투자가 무엇인지 계속 생각하고 행동해보도록 하겠습니다.
또한, 확연하게 좋은 자산이 아니라면 스테이고, 보유하면서 갈아탈 수 있는 앞마당을 계속 늘려가자.
- 세금과 포트폴리오 정리
결국 투자자가 되려면 세금은 꼭 밟아가야하는 과정 같았습니다. 종부세/양도세에 무서워서 더 좋은 자산을 취득하지 않는건 아니라고 생각했습니다. 90만원 1년에 못내서 자산 안산다! 이건 아니다!! , 그리고 양도세 시 비용과 편익을 꼭 계산해서 더 세금을 절세할 수 있는 방법이 무엇인지 찾아보기.
- 규제발표전 지금 해야할일
자산 진단 & 의사결정을 통해서 보유 자산을 진단하고, 매도/보유/갈아타기 관점으로 접근해보잗.
그리고 보유관점이라면 상위 급지 암파당 리서치하고 자금계획 및 세금 시뮬레이션을 통해서 규제에 대응하는 투자자로 성장하자.
긴시간동안 지금 시기에 불안하고 걱정이 많았던 저에게 엄청난 단비를 내려주신 유디튜터님진심으로 감사합니다.
지친 모습 없이 끝까지 에너지를 주신 덕분에 이번 1달이 너무 기대가 되고 행복할 것 같습니다.
튜터님 다시한번 더 감사드립니다.
