수도권 1호기 매수한 뒤 약 1년 반이 지나고나서의 복기 [Woody]

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

제가 24년 12월경 매수한 수도권 1호기와 투자 후보였던 단지들

앞마당이 새로 생기며 보이던 더 좋은 후보 단지들등 다양한 상승의 흐름을 보다보니

제 1호기 매물보다 더 좋은 가격 상승을 보이는 단지들도 있었고 그렇지 못한 단지들도 있었습니다.

하지만, 앞으로 더욱더 좋은 선택을 해나가기 위해서 투자 공부를 하고 있는 만큼 

내가 다시 선택의 순간으로 돌아갔을 때, 다음에는 더 좋은 선택을 하기 위한 복기 방법을 고민하게되었습니다.

이번에 운이 좋게도 지방투자실전반을 수강하게 되면서 빌리 튜터님께 이러한 고민을 질문드렸고

고심하신 끝에 복기에 대한 나눔글까지 적어주셔서 이에 따라 저의 투자 복기를 한번 해보려합니다.

빌리 튜터님 복기 나눔글

https://weolbu.com/s/M4894l1VLa

과정에 대한 복기

과거를 돌아보고 더욱 성장하기 위해서 투자를 시작하고 마무리하는 과정에 대해서

부족한 점이 없었는지 먼저 전체적으로 체크해보려고 합니다.

(1) 자산 상황을 복기

당시의 제 자산 상황을 복기해보면 일단 처음에 물건을 찾을 때, 정확하게 제 투자금에 대해 계산해보지않고

내 생각에는 와이프랑 합치면 이정도 돈이 될 거 같다하는 예상치로 물건들을 찾았었던거 같습니다.

그러다보니 심지어 매물코칭을 받을 물건을 선정할 때가 되고 나서야 내 생각보다 돈이 좀 부족한데? 라는

생각이 들었고 매코에 들고간 매물 중 하나는 심지어 투자금이 안되서 탈락하는 창피한 상황도 벌어졌습니다.

그래서 지금은 이 점을 복기해 매달 제가 가지고 있는 정확한 투자금을 계산하여 기록하고 있고

이 때, 그리고 막연히 투자금이 안된다고 생각했지만 지금 와서 돌이켜보면

뺄 수 없는 돈이라 생각했던 청약과 연금에서

청약저축 담보대출이나 개인연금 담보대출 등을 활용하였다면 투자금이 더 확보되었을 거란 생각이 들었습니다.

그리고 당시에는 대출도 제가 따로없고 수도권 시장이 전반적으로 오르고 전세도 전반적으로 낮은 수준이어서

역전세 위험이 없음에도 내가 1년 동안 벌어서 갚을 수 있는 정도의 대출 정도를 활용하지 못한 점 또한

아쉽게 느껴졌습니다.

복기 : 투자금은 정확히 계산하기, 청약/연금 담보 대출 활용하기, 연소득을 고려한 대출 활용

그때 대출을 적절히 활용하였다면 당시에 매매가는 같은데 전세가가 받쳐주질 않아 선택하지 못했던

파란, 빨간 그래프 단지들을 선택할 수 있었고 현재 실거래가 기준으로

약 3억 정도가 차이가 나는 결과를 나타내는걸 볼 수 있습니다.

물론 수도권 상승장이 막바지에 이른게 아닌만큼 당장 현재의 결과가 정답지는 아니지만

좋은 시장 상황에서 융통가능한 대출을 고려하지 않은 대가는 뼈아프게 다가옵니다.

(2) 투자 후보 매물 복기

투자 후보의 매물 복기에서는 제가 투자한 단지와 함께 정말 진지하게 고민을 했었던

두 단지에 대해 얘기를 해보려합니다.

제가 투자한 단지는 그래프에서 빨간색(A단지)으로 경기 신축에 속하는 단지였고

파란색(B단지)은 경기 구축이지만 상당히 선호도가 높은 단지였습니다.

검은색(C단지)은 서울에 있는 구축으로 해당 구에서는 선호도가 높지 않지만 업무지구까지의 거리가 가까워 선호도가 있는 단지였습니다.

그때 당시의 저의 생각은 가치는 당연히 B,C 단지가 A 단지보다는 높다고 생각했습니다.

하지만, 앞으로 아파트를 꾸준히 투자해 채수를 늘리려던 생각을 하고 있던 저는

구축 투자로 계속해서 뭔가를 고쳐줘야하고 번거롭게 세입자의 전화를 계속 받을 거 같은

구축보다는 보유 관점에서 편하고 내가 부동산 공부를 해나가는데 크게 방해가 되지 않을 거 같은

A단지를 선택하게되었고 또한 경기권의 신축 단지인만큼 전세가도 더 빠르게 오를거라고 생각했습니다.

결과는 두구두구두구두구

매매도 최근에 다른 두 단지에 비해 오르지 못하고 있고

전세 또한 예상했던 것과 달리 다른 두단지가 신축인 제 단지 못지 않게

더 올라가고 있는 모습을 보이고 있습니다.

그때 당시에는 가치가 구축의 단지들이 더 좋았던 걸 알면서도

입지가 좀 떨어지더라도 신축을 하자고 생각했는데

아직 수도권 상승장이 다 오진 않았지만 막상 현재까지의 결과를 마주하니

이전에 선택에서 약간의 아쉬움이 남는 상황입니다.

하지만 당시에는 수도권에 가진 앞마당 자체가 적었고 그때 서울 4급지 구축에 선호도 있는 매물들의 경우

가격 협상도 잘 안되었고 매물 자체의 동,층,향 등의 선호도에서는 아쉬움이 많은 단지이거나 매물이 잘 없었던터라

경기 신축으로 눈을 돌리게 되었는데 RR을 선택할 수 있었고 경쟁도 덜해서 협상에 우위를 가지고 있을 수 있었던

현재 1호기 단지를 함으로써 예상했던데로 전세가도 빠르게 상승했으며 보유과정에서 편하게 앞마당 늘리며

공부할 수 있었던 A단지를 선택한 것에 대해 어느 정도 다른 입지 좋은 구축들 보다 가치적으로는 조금 떨어질 수 있다고 생각하고 다른 선택지들이 먼저 오르더라도 흔들리지 말자고 다짐했었습니다.

그러나, 지금까지의 상황만 놓고 봤을 때는, 상승장 초반시기에

다음 투자에서는 연식도 좋지만 조금 더 입지를 우선하여

선택하면 보유 과정에서의 번거로움은 감수하는게 맞다고 생각이 들고

전세가에 대한 경우도 생각보다 구축들의 전세가가 빠르게 오르는걸 보고 신축을 선택한다고

메리트가 엄청 큰건 아니구나를 배운거 같습니다.

오히려 입지가 좋은 구축들의 경우 또한, 전세가가 생각보다 잘 받쳐주고 빠르게 오르는구나를 느꼈습니다.

해당 단지의 컨디션이 살기에 좋은 건 아니지만 역세권, 업무지구와 가깝거나

생활권 내에서 선호도가 높은 경우는 구축이라도 전세가를 높게 가져갈 수 있구나도 배웠던 거 같습니다. 

(3) 투자 의사결정 과정 복기

당시의 시장 상황은 전반적으로 수도권 시장이 상승세를 보이던 시장이고

공급이 거의 없지만 제가 투자한 지역은 공급이 유독 많았어서

매매가가 싼 대신 전세가 또한 싸서 투자자가 많이 붙는 지역은 아니었습니다.

더 좋은 서울의 매물들을 털어보다가 너무나 빨리 가계약금이 나와 거래되고

애매한 물건들만 서울 4급지 제 투자금에 되는곳들이 나오는 상황이고

이럴거면 공급많은 곳에서 가격 자체는 싼 거 같으니 조건이 좋은 매물을 찾아보자해서

1호기 투자를 했던 지역을 전수 조사하고 지속적으로 매물을 털러 다녔습니다.

이때 사실, 서울을 더 열심히 털어보지 않고 더 상위 금액의 단지를 조금 더 문을 두들겼어야했는데 하는 아쉬움이 

아주 살짝 남는 상태이며 그래도 서울권의 여러 구축 단지들을 매수하려고 매임도 다니고 시도했기에

그 후회의 정도가 그나마 덜한 거 같습니다.

일단 투자자가 잘 붙지 않았던 지역에 간 덕에 좋은 매매가와 조건을 둘 다 갖춘 RR매물을 찾을 수 있었고

협상을 통해 가격도 2500만원 정도 조정이 되었기에 잘 선택했다는 생각이 듭니다.

(4) 매매(협상)에 대한 복기

협상 과정에서 사실 매도자가 역전세도 1.5억 정도를 거의 맞으며 전세 재계약을 체결한 걸

알 고 있었고 매수자가 나타났는데 한번 팔지 못하시면서 서울로 갈아타기하시려는 상황에

조금은 초조해지신 상황이었습니다.

그렇기에 저는 사실 직전 실거래가보다 낮게 RR의 가격이 거래되지 않는 상황이었으나

비선호동이 거래되는 가격 정도인 3천만원 정도 네고를 이런저런 이유를 들어가며 제안드렸고

이 제안을 안받으실시에는 저는 서울 4급지 구축 매수를 할 예정이니 2일 정도만 고민을 해달라고 말씀드렸습니다.

2일 정도가 지나고나니 갈수록 초조했던 매도자께서 최종적으로 2500만원의 네고를 해주셨고

그 이후에 RR이 해당 가격대에 찍히진 않는걸보고 괜찮은 가격대에 매수를 했구나 생각이 들었습니다.

원래는 더 깎을까도 생각했지만 이때 매물코칭에서 가격이 깎이지 않아도 이미 싼 가격수준에 있으니

오히려 더 깎으려고 해서 매물이 들어가거나 하는 상황보다는 적당한 가격 선에서 투자를 권해주셨고

그렇게 1호기를 하게되었습니다.

협상과정에서는 그래도 매도자의 상황을 등기부등본이나 부사님을 통해 알게되어

어느정도 가격 제안을 할 수 있는 상황임을 인지했고 적정한 가격의 네고를 요청드렸기에

협상에서는 나름 괜찮은 협상을 한 거 같다는 생각이 듭니다.

그래도 다음에 비슷한 상황이 오면 그때 당시의 매도자가 정말 팔고싶어했기에 가격을 더 쎄게 던져보고하는

협상 과정을 거쳤어도 잘하면 될 수 있었겠다 생각이 가끔씩 듭니다.

결과에 대한 복기

결과에 대한 복기는 위의 과정에 대한 복기에서 이미 이전 투자 후보로 다뤘던 물건들과의

비교를 통해 입지가 좋은 구축의 고민하던 단지들이 가격의 상승도 빠르고 전세가의 상승도

가파른 모습을 봤습니다.

투자 과정에서 제가 입지에 대한 부분을 너무 간과한건 아닌가라는 생각도 들면서

좋은 급지의 매물들의 경우 아무래도 선호도가 낮은 단지, 매물들이 같은 투타금이면 들어오게되는데

결론적으로는 훨씬 좋은 급지에 있던 구축 매물들이 현재까지만 두고보면

가장 높은 상승을 이루는 모습을 보게 되었습니다.

하지만 부동산 투자는 중장기적으로 봐야하기에 지금 현재의 가격에 너무 연연하지 않고

1호기 투자를 했기에 내가 인플레이션을 뛰어넘는 투자수익을 달성할 수 있었고

전세 재계약을 하면서 5% 전세를 올려받게 되었고 그 돈으로 2호기도 할 수 있었습니다.

다음 상승장의 시기에 투자에서는 외곽 신축보다는 입지가 좋은 구축에 대해 선호도를 고민해보고

매물로서 먼저 접근해보는 것도 좋다는 생각이 듭니다.