[꾸준히해보자] 26.04월 복기 및 26.05월 계획

'26년 4월의 복기

'26년 4월,

부동산 시장을 과통하는

가장 뜨거운 키워드는 역시

'장기보유특별공제(장특공) 폐지'다.

장특공.

주택을 오래 보유할수록 공제율을 높여줘서

실거주와 장기 보유를 유도하던 이 제도가

도마 위에 올랐다.

이재명 대통령의

"오래 보유했다는 사실만으로

양도세를 깎아주는 건 불공정하다"는

SNS 발언이 기폭제가 됐다.

이재명 대통령의 장특공 관련 맨션

단순한 발언에 그치지 않고,

최혁진 의원이 대표 발의하며

여당까지 가세하고 있다.

법안이 실제로 통과된다면,

시장은 어떤 길을 걷게 될까.

최혁진 의원

전세, 이미 예고된 폭풍

법안의 시시비비를 떠나,

지금 당장 눈앞에 닥친 건 '전세 대란'이다.

매물은 씨가 마르고 가격은 치솟는다.

작년 말부터 조금씩 균열이 보이기 시작하더니,

이제는 누구나 체감할 수 있을 만큼 뉴스가 쏟아진다.

매물 급감: '25년 5월(26,500개) → '26년 5월(15,700개). 1년 만에 40%가 사라졌다.

가격 폭등: 서울 아파트 평균 전세가가 6.8억을 찍었다.

전세대란의 정점이었던 '22년의 기록을 갈아치운 것이다.

이런 상황에

장특공 폐지라는 불씨까지 던져지면?

단기적으로 매물이 조금 나올 순 있겠지만,

장기적으로는 집주인들이 매물을 더 꽁꽁 잠글 것 같다.

전세가는 내려갈 틈이 보이지 않는다.

넘쳐나는 돈, 어디로 흐를까

주변을 둘러보면 시장을 자극할 '돈'들이 너무 많다.

삼성전자와 하이닉스의 역대급 성과급 (참 부럽)

줄어들 기미 없이 우상향하는 M2 통화량

정부의 재정 지출과 고유가 지원금

그리고 7,000선을 향해 달려가는 코스피

하이닉스 성과급 부럽다

M2는 내려가질 않고 꾸준히 상승

고유가지원금 신청

7000을 향해 가고 있는 증시

유동성은 넘치고 전세 공급은 줄어든다.

자산 가격이 밀려 올라갈 환경은

이미 충분히 조성된 셈이다.

2만 가구 이하의 공급이 '26년부터 시작

냉정한 급지 분석: 어디가 저평가인가?

세상은 어수선하다.

우크라이나와 중동의 전쟁은 끝날 줄 모르고,

체감 경기는 바닥인데 자산 시장만 뜨겁다.

마음이 조급해질 때일수록 더 차분히 복기해야 한다.

1~3급지 (한강벨트 이상): 전고점 대비 +20%를 넘긴 단지들이 수두룩하다.

확실히 가치는 있지만, 지금 가격은 꽤 무겁다.

단기적인 하락 가능성을 염두에 두어야 할 시점인 것 같다.

가치 있는 단지들은 대부분 기존의 전고점을 한참 넘겼다

4~5급지 (서울 외곽 및 인접): 의외로 아직 '21년 전고점을 못 넘긴 곳들이 많다.

서울의 5급지 땅은 인플레이션을 견뎌낼 충분한 힘이 있다.

지난 5년의 화폐가치 하락을 생각하면, 지금의 가격은 명백한 저평가라고 본다.

결국 인플레이션의 힘을 믿는다면, 전고점을 향해 달릴 에너지가 남은 이 단지들이 기회가 되지 않을까.

서울의 4~5급지 매력적인 단지들 중 아직 전고점을 못넘긴 단지들은 저평가 같다

밀려 나가는 사람들, 차오르는 외곽

현재 부동산 시장에서

가장 뜨거운 곳을 꼽으라면

단연 서울 외곽과 경기도 중하급지다.

도봉(+0.38%), 성북(+0.44%),

강서(+0.34%), 관악(+0.35%) 등

서울 변두리 지역들의 상승률이 예사롭지 않다.

온기는 이미 경계를 넘어

수원과 동탄까지 번진 모양새다.

원인은 명확하다.

'전세 공급 부족'이 만들어낸 밀어내기 효과다.

서울 핵심지의 전세 물량이 씨가 마르니,

살던 사람들은 계약갱신청구권(계갱권)을 써서

주저앉는다.

문제는 신규로 집을 구해야 하거나

이미 계갱권을 소진한 분들이다.

폭등한 전세가를 감당하지 못한 이들은

선택의 기로에 선다.

더 먼 외곽으로 전세를 찾아 떠나거나,

차라리 그 돈으로 서울 끝자락이나

경기권의 '살 만한 단지'를 사버리는 것이다.

결국 오른 전세가에 놀란 수요가

외곽의 매매가를 밀어 올리는 형국이다.

서울 kb시세('26.4월 마지막주 기준)

4월 마지막주 부동산원 기준 상위 상승률 단지들

남부권의 질주

실제로 경기 남부권의 기세가 무섭다.

용인 기흥, 군포, 의왕, 수원의 전세가는

KB시세 기준으로 주간 +0.1% 이상의

높은 상승률을 기록 중이다.

서울에서 밀려난 수요를

이들 지역이 고스란히 받아내고 있다는 증거다.

반면, 부천은 상대적으로 차분하다.

다른 도시들이 들썩일 때

아직은 보합 수준(+0.04%)에 머물러 있다.

상승의 순번이 아직 오지 않은 것인지,

혹은 입주 물량 등 다른 변수가 있는 것인지

유심히 지켜볼 대목이다.

경기 남부권 kb시세('26.4월 마지막주 기준)

서울 접근성이 가른 '남고북저'

남부권이 뜨거운 반면,

북부권은 여전히 고요하다.

그나마 서울에 딱 붙어 있는

고양 덕양구 정도가

덕은·지축지구의 신축 효과로

전세가를 방어하고 있을 뿐이다.

하지만 그 뒤를 잇는 일산, 파주, 동두천 등은

여전히 잠잠하다.

같은 경기 외곽이라도

'서울 접근성'이라는 필터가

시장의 속도를 결정한다.

경기 북부권 kb시세('26.4월 마지막주 기준)

은평구, 멀지만 매력적인 '기회의 땅'

다음은 이번달 임장지 복기.

이번달은 서울시 은평구를 다녀왔다.

은평구는 서울에서

상대적으로 선호도가 낮다.

서북쪽 끝단,

경기도 고양시와 어깨를 맞댄 위치 탓에

서울 중심부 접근성이 아쉽다는

평가가 지배적이기 때문이다.

하지만 투자의 눈으로 보면 이야기가 달라진다.

서울 평균 평당가(5,178만 원)의

약 60% 수준인 3,172만 원.

예산이 한정적인 이들에게

은평구는 서울 입성의 훌륭한 대안이자 기회가 된다.

은평의 가장 큰 무기는

서울에서 보기 드문 '대규모 뉴타운'이다.

은평뉴타운과 수색뉴타운은 평지 기반의

균질한 신축 단지들이 모여 있어

주거 쾌적성만큼은 상급지 못지않다.

교통의 요지를 잡되,

이 뉴타운들이 가진 '상품성'에

얼마큼의 프리미엄을 줄 것인가가

은평 분석의 핵심이다.

생활권 복기: 어디가 대장인가?

현장에서 느낀 은평의 서열은

녹번 > 수색 > 불광/연신내 >

은평뉴타운 > 그 외(신사/응암)

순으로 정리된다.

1순위 녹번 (4급지급): 명실상부한 은평의 원톱.

3호선을 품고 종로·시청 등 도심 업무지구와 물리적으로 가장 가깝다.

대장주 녹번역e편한세상캐슬은 84㎡ 기준 15억 내외를 형성 중이다.

2순위 수색: DMC 배후지라는 강점이 크지만,

경의중앙선 위주의 교통은 여전히 아쉽다.

대장 격인 DMC파크뷰자이가 17.5억 선인데,

이 가격이면 청량리 대장주와 맞먹는다.

연식이 쌓일수록 선호도가 유지될 수 있을지 의문이 드는 지점이다.

3순위 불광/연신내: 현재는 주거 환경이 어수선하지만,

GTX-A라는 강력한 한 방이 있다.

곧 입주할 힐스테이트 메디알레가 16억 선으로 녹번을 상회하는데,

GTX의 가치를 시장이 어떻게 평가할지 계속 지켜봐야겠다.

4순위 은평뉴타운: 3호선 구파발역세권이지만

서울 최외곽이라는 심리적 거리가 멀다.

다만 한 정거장 거리인

연신내 GTX-A가 개통되면 강남 접근성이 획기적으로 개선된다는 점이 매력적이다.

(84㎡ 박석고개 힐스테이트 11.5억 선)

9억 대 단지들, 구축의 반란?

투자 관점에서 가장 흥미로웠던 건

3호선 라인의 84㎡ 9억 내외 단지들이다.

아직 전고점을 회복하지 못한

저평가 매물들이 눈에 띈다.

그중 백련산 e편한세상(21년식, 9.6억)은

신축 프리미엄 덕분에 눈길이 가지만,

입지와 세대수가 조금 아쉽다.

반면, 9억 중후반대의

백련산 힐스테이트 3차나 구파발 래미안은

이제 15년 차에 접어들며 '신축'의 옷을 벗고 있다.

여기서 한 가지 의문이 든다.

지난 상승장에서는

신축 그룹과 구축 그룹(녹번JR, 녹번대림)의

가격 차이가 꽤 컸다.

하지만 10년대 단지들이 노후화된다면,

차라리 입지가 압도적인

녹번역 구축(8억 초반)이

더 실속 있는 선택이 아닐까?

연식의 가치가 희석될수록

결국 입지의 힘이 가격을 밀어 올릴 것이기 때문이다.

마지막 고민: 은평 신축 vs 구로 입지

은평의 e편한세상 백련산(신축)과

구로의 개봉 현대(입지/대단지).

백련산 e편한세상: 21년식의 쾌적함, 단기적인 상품 가치 우위.

개봉 현대: 더 나은 입지 조건, 2,400세대의 대단지 안정감.

단기 수익을 노린다면

신축인 백련산이 맞을 것 같지만,

하락장에서도 마음 편히 들고 갈 수 있는 건

역시 입지가 뒷받침되는 개봉 현대가 아닐까 싶다.

결국 투자는 '무엇이 더 좋은가'보다

'지금 내 예산에서 무엇이 덜 오르고

에너지를 응축하고 있는가'를 찾는 게임이다.

은평의 9억 대 단지들,

그리고 서울 외곽의 저평가 단지들.

이들 중 누가 먼저 전고점을 탈환할지 궁금하다.

'26년 4월의 복기

'26년 4월에는 총 113시간의 투자시간을 가져갔다.

목표했던 100시간보다는 더 많은 투자시간을

가져간 점이 좋다.

정성적인 목표는 아래와 같이 세웠구나

- 26년 4월은 서울 은평구!

- 간만에 만나는 맘님, 옹키님 그리고 비붕님까지 폐 끼치지 말고 열심히 하자

- 임보(50장), 매임까지!, 결론까지!

- OKR도 간만에 변경해봤다. 임장을 줄이고 몸이나 체중 그리고 회사 부분을 채워넣었다

임보는 50장 마무리 못했다.

매임까지 한점은 긍정적!

결론은... 오늘 중으로 한번 정리해보자.

'26년 4월 OKR

아쉬운 OKR

- 밤 12시전 취침 43%

- 자산점검 0%

- 임장보고서 완성 0%

- 1만원 지출 40%

- 30번씹기 23%

- 권투 60%

- 대림역 계단 53%

- 야식금지 53%

- 체중기록 0%

권투를 생각보다 안간 점이 아쉽다.

맨날 가야겠다 생각하지만 생각보다

가는 것이 부담인 것 같다.

그래도 목표는 줄이지 않고 5월에도

지금 수준대로 가는 것을 목표로

체중을 재는 것이 생각보다 부담이다.

체중계도 사야겠다.

생각보다 하루에 1만원만 쓰는 경우도 적네.

체중재는것이 싫은 것이

많이 먹는 것을 스스로 알기 때문인듯.

이것도 잘 해봐야겠다.

생각해보니 원인은

다녀와서 집에서 밍기적 대는 시간 때무인듯

집에서만 쉬지 않으면

권투장을 갈 것이고

권투장을 퇴근 후 바로 가게 되면

조금 더 투자시간을 확보할 수 있기에

취침도 더 일찍 할 수 있을 것 같다.

다음달에는 집에 짐만 두고 권투장으로

바로 갈 수 있는 방법을 찾아야겠다.

아니다 퇴근하면 바로 권투장 가는 것으로?

'26년 투자시간

1~3월에 비해 적었던 투자시간

그래도 매임까지 했다는 점에 만족

이정도 수준으로 꾸준히 임장가는것을

올해 목표로 삼아야겠다.

이번달에는 서기반 온라인 신청도 해두었으니

휴일에 강의를 좀 많이 봐야겠다

1만시간도 서서히 채워간다.

이제 절대적인 양보단

좀 더 정성적인 부분에 신경을 써야겠다.

'26.05월 목표

- '26.05월은 서울시 성북구

- 임보(50장)

- 매임까지

- 앞마당 정리하기