(조대문 만들어주신 모아님 감사합니다ㅎㅎ)
(대문명 만들어주신 조장님 감사합니다!)
안녕하세요!
부와 자유를 향하는 보보12입니다~
거의 1년만에 실전반을 듣네요
수도권의 포문을 여는 유디님!
오랜만에 실전반 후기 한번 남겨보겠습니다~
강의로 들은 내용 중 '나에게 특히 와닿았던 점'과
'적용해보고 싶은 점'을 정리해보겠습니다
배운점
1. 실전반 학생이 반드시 알아야 하는 것.
- 이전의 나를 버리고, 최고의 실전 투자자가 되기로 마음먹고 달려나감.
- 내가 알고있는 것을 행동으로 옮겨야함.
2. 현재 수도권 시장
- GDP의 상승률보다 통화량의 증가가 더 크다.
- 수도권은 위험 수준. 지방은 싸다…(져평가 지수 기준)
- 저평가 지수 : 서울 매매 평균지수 / 통화량(M2)
- 1~3군은 많이 올랐고 4~5군은 아직 남았음.(거래량 급증 추세)
- 매매가가 어느정도까지 오를지는 모른다.
- 수도권의 사이클이 있지만 어디까지 상승할지 예측하기 어렵다.
- 빠른 하락장이 올 수 있음.
- 감당할 수 있는 자산으로 가장 좋은 것을 사기
3. 수도권 가치판단
- 퉁쳐서 평가하지 않음 → 단지까지 가치판단이 내려가야 함.
- 같은 구 내에서도 선호도 차이에 따른 상승폭 차이
- 전고점만 보면 안된다. 현재 땅의 입지와 선호도, 미래가치, 임장을 통해 비교해야함.
- 가치 대비 싼 것을 사는 것이 중요.
- 급지, 선호도, 직장+교통, 환경(커뮤니티, 연식)
4. 4가지 투자기준
- 급지 : 같은 가격에서 상위 급지 할 수 있는지 확인 후 투자해야함.
- 항상 더 좋은 곳까지 임장지 늘여나가야함.
- 생활권 : 선호하는 생활권
- 손품, 발품으로 확인.
- 직장+교통 : 7개 업무지구 접근성(30~1시간 이내 도착가능한지)
- 강남 접근성 최우선 + 부도심 접근성은 하께 고려
- 환경(커뮤니티, 연식) : 최신축까지 같이 투자범위에 두고 검토해라.
- 전세 상승으로 추가 투자 고려
5. 투자기준
- 저환수원리 : 가치대비 싼지, 매도 가능한지, 투자금 대비 내 돈, 이 물건이 얼마나 떨어질지, 돈을 잃을 수 있을지
- 좋은 단지를 찾고 적정 가격에 매수하여 최대한 오래 보유하는 것
- 거래 절벽이 문제. 하락장에서 거래가 안되는 단지는 보수적으로 봐야함.
- 수익률 vs 수익금 : 시기에 따라 다름. 현재는 부동산을 투자로 보는 심리가 커짐.
- 23년 초반까지 가격이 떨어질 수 있다는 가정하에 판단하는게 합리적
- 최악의 상황에서 돈을 잃을 수 있을까?를 고려해야함.
6. 매도에서 배운 것.
- 공실로 만들 수 있으면 금융비용은 기꺼이 지불하는 것이 좋음.
- 고민될 때는 비용절감이 아닌 리스크를 제거하는 방향
- 적극적인 소장님
- 실거주 가능 조건을 만들 것.
7. 세금
- 종부세
- 절세(인별 과세 vs 1세대 1주택 특례)
- 양도세(규제지역은 다주택자 중과)
- 장특공 : 3년은 보유해야함.
- 정책 : 현재 정책은 속도가 다르다.
8. 운영
- 수익이 나지않았는데 매도하고 갈아타는 것은 보수적으로 봐야한다.
- 주담대의 원리금 상환은 결국 저축이다.
- 지금 보유한 물건보다 상급지 지역을 계속 늘려간다.
느낀점
오랜만에 수도권 강의를 들어보았습니다.
지방과 유사하지만 연식의 중요성이 떨어지니 많이 헷갈릴 것 같네요
그치만 지방과 다른 기준이니 재밌을것 같답니다ㅎㅎ
유디 멘토님께서 알려주신 부분들 정리해봤는데요
현재 수도권 시장에 대해 배울 수 있었고 내 자산을 어떻게 가져가는 방향이 맞을지 고민이 되네요
4가지 투자기준을 바탕으로 임보 한번 작성해보겠습니다!!
궁금한 점들은 수도권 앞마당이 많은 우리 조원분들, 험블 튜터님께 많이 여쭤봐야겠어요
다시 한 번 느끼는 환경의 중요성! 험블즈 감사합니다~ 잘부탁드려요!!
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