안녕하세요 행복한 가정을 그려나가는 짱구아빠신형만입니다.
32기 실전반을 듣고 6개월만에 다시 듣는 실전반 강의라 무지 설렜고 첫 1강이 유디튜터님이어서 너무 좋았습니다.
6개월 전과 현재 시장 상황이 다르기에 강의내용도 달라졌고 그에 맞게 준비해주셨습니다.
강의를 통해 배운 점과 적용점 위주로 작성해보겠습니다!
# 2026년 현재 수도권 시장 진단
- 서울 대부분의 단지들이 전고점을 넘어갔거나 넘어가는 시기..! 이제는 절대적 저평가가 아닌 상대적 저평가가 중요한 시기. 그 가격 자체가 가치 대비 싼지 비싼지를 판단하자 => N억대 비교평가 꾸준히 하기
- 지금의 방향성은 보유한 1주택을 상급지로 갈아타는 방향으로 설정하는 것이 맞다. 물론 추가주택도 가능하지만, 7월 세재개편이 어떻게 바뀌는 지 보고 결정하자.
- 상급지의 가격이 눌려 있고, 하급지의 가격이 따라가는 키 맞추기 시장. 하지만 여전히 흐름이 오지 않은 지역들이 있으니 눈 여겨 볼 것. => 상급지 계속 째려보고 있어야 함. 그래야 갈아타기 기회를 언제든 잡을 수 있음
- 부촌,커뮤니티 등 가격차이가 많이 난다면 의심해볼 것. 전임으로 확인하기
- 강남접근성 최우선 두되, 부도심 접근성도 함께 고려 => ex.서대문구
- 당연히 역세권이 좋지. 근데 비역세권은 저번 시장에서 기회를 여러 번 주었다. 강남60분 이내면 가치 있는 단지이니 비역세권도 눈 여겨 보자.
- 중심부 구축이 많이 오른 것에 비해 외곽 신축이 덜 올랐다. 눈 여겨 보자
=> 정말 기회를 주는 곳들이 많아 가슴이 두근두근 한다. 하지만 현재 돈이 없는 것도 그렇지만, 세재가 어떻게 바뀔지 모르기에 눈 앞에 수익만 보고 달려들지 말자.
# 저환수원리 리메이크
- 저번 시장의 전고점이 현 시장의 무릎 정도이다. 전고점 부근 싼 거다~
=> 전고점이라는 한계를 깨자. 이제는 전고점 부근이 정말 무릎 가격이 될 거다. 1~2급지만 봐도 알 수 있지 않은가?
- 환금성은 하락장 때 매도가 잘 되는가? 주변 비슷한 가치의 단지 가격이 움직일 때 같이 움직이는가?
(애매한 입지의 1~200세대수는 X, 확연히 좋은 입지O)
- 지금 시장은 탐욕의 시장. 전세가율이 중요치 않음. 부동산이 거주목적 아닌 투자 수단으로 바뀜. 전세가율보단 이젠 가치대비 싼지 비싼지 판단해서 투자하는 방향.
- 원금보전성은 최악의 상황에서 이 물건이 얼마나 떨어질까?를 고민. 전세가율이 더 의미가 없어진 상황. 갭차이가 크기 때문. 하방 지지선을 매매가의 전저점으로 계산. 전세가가 매매가의 전저점을 넘으면 그 때 전세가율이 의미가 있다.
- 리스크관리는 내가 투자하려는 가격의 물건이 몇개인지 파악하기. 갑자기 훅 튀어나올 수 있음.
=> 전세만 봤는데, 매매물건도 같이 봐야 되는구나. OK
# 투자 사례를 통한 배울 점
- 매도는 저승사장 부동산 사장님. (적극적인데, 네이버에 매물 별로 없는 그런 사장님. 내것만 케어해주는 사장님!)
- 매도 시 공실 만들 수 있는 조건이면 금융비용 기꺼이 지불. (세입자 계갱권 사용했을 때, 이사 확정일 때)
- 투자단지 집착X. 우선순위대로 해보고 안되면 다음으로 빨리 넘어가기
# 10억 달성 운영 로드맵 적용점
- 현재 확연하게 좋은 윗급지or 좋은 연식으로 갈아탈 단지가 있는가? 있으면 뭐든 갈아타기. 아니면 보유하고 현금 굴리기 (지방투자or주식)
- 상급지 앞마당 넓히기
- 우리 가족 잘 챙기기 ^^
1강 준비해주신 유디 튜터님 다시 한번 감사드립니다!
