1. 20대 후반
20대 후반에는 두가지를 해야 한다. 첫째, 이제까지의 학업을 통해 직업을 찾는다. 둘째, 종자돈을 모은다.
직업을 찾을 때는 흥미와 돈 두가지를 고루 살펴야 한다. 흥미는 지속할 수 있는 힘을 준다는 측면에서 복리를 작동하게 만드는 원동력이다. 다만 돈이 되는 분야에서 복리가 작동해야 의미가 있다. 때문에 해당 업종의 특징과 보상체계를 잘알고 선택해야 한다. 결국 보상없는 흥미는 지속가능성이 떨어진다.
종자돈은 소득의 50%를 꾸준히 모아야 한다. 생활비의 3배수 까지는 적금 모은 다음, 예금으로 전환하자. 통제력100% 상황에서 모으는 연습을 하는 것이다. 이후에는 isa 계좌에서 글로벌 자산배분 투자를 하면 된다. 이 시기에는 성장형/공격형 자산배분을 운영하면 좋다. 미국주식30%, 신흥국/동아시아주식 30%, 미국채10%, 한국채10%, 실물자산(금,은,미국 리츠등) 20%의 큰 비율 정도만 제시한다.
2. 30대 초중반
이때는 두자기를 해야 한다. 바로 결혼(생각이 있다면)과 첫 집 마련이다.
결혼은 가장 중요한 관계를 법적으로 맺는 것이다. 또 현실적으로 재테크에서도 매우 중요한 이벤트다. 30대에 서울 아파트를 가지고 있는 경우는 대부분 결혼상태에서 힘을 모두 합친 경우다. 당사자만이 아니라 양가 도움가지 합하여 매수한 경우가 많다. 수도권의 경우도 최소 예비 부부가 합심하여 마련한 경우가 대부분이다. 나 같은 경우는 혼자 도움없이 했는데, 정말 피X 쌌다 ㅜㅜ
보통 결혼을 하면서 전세보다는 실거주집을 마련 하는 것이 좋다. 이게 어찌보면 첫번째 기회이고, 이 첫 기회에서 어떤 선택을 하느냐에 따라서 향후 재테크 성과가 달라진다. 10년중 가격 최정점기 1~2년을 제외하고는 대부분 집을 마련하는게 유리했다.
현재는 소득의 6배수 정도 대출을 이용할 수 있다. 부부 맞벌이 1억이라면, 6억이 한도다. 그리고 이게 대출 최대 한도이기도 하다. 그렇다면 수도권 ltv한도70%를 계산하면 종자돈 3억으로 9억짜리를 살수 있다. 각자 1억에 양가 도움 도합 1억이나(5천씩), 또는 신용대출 1억 정도를 합하여 사면 된다.
9억짜리 부동산은 글로벌 자산배분보다 장기 수익률이 낮을 것으로 본다. 다만 투자금대비로는 더 높을 것이다. 대출 이자를 감안해도 어차피 주거비(월세)가 들어갈 것이 대출 이자로 나갔기 때문에 제하여 계산해 본 결과. 사실상 투자금 대비로는 3배정도 레버리지 효과가 날 것이다. 연복리5%정도 올라간다고 보면, 투자금 대비로는 15%정도다. 각종 비용과 이자, 세금등을 고려해도 연복리10%정도는 투자금 대비로 나올 것이다. 거기에 주거도 일단 해결이 되니 정서적 만족감은 더 클 것이다.
그래서 글로벌 자산배분을 한번 실거주 아파트로 바꿔주면 좋다고 생각한다. 글로벌 자산배분은 중간목적 자금(주택마련에 보탤)과 장기 목적자금(연금)등에 모두 활용할 수 있는 만능 재테크이기도 하다.
3. 30대 중후반
이때는 다시 두가지를 해야 한다. 첫째, 갈아타기. 둘째, 소득과 소비 점검하기.
일단 부동산을 우선해서 하는 투자는 대략 45세 경에 졸업해야 한다. 만약 전문직이라면 이보다 좀더 늦은 40대 후반. 만약 공무원, 공기업등 정년 보장이 되는 직업에 호봉제가 확실한 직업이라면 50대 초반에 졸업하면 된다. 만약 35세에 첫집을 마련했다면 대략 2~3번 정도 갈아탈 기회가 있다. 그래서 40세경에 한번 갈아타는 것은 표준에 가깝다.
다만 지금처럼 규제가 극한일때는 아무것도 하지 않으면서 글로벌 자산배분으로 돈을 모아도 좋다고 생각한다. 당분간은 상승장이 지속되면서 주택을 추가하거나 갈아타기에 비해 이득이 적어보일 것이다. 하지만 결국 하락.폭락장이 오면 유동화가 쉽고 방어도 더 잘하는 자산배분 포트를 이용해서 갈아타면 된다.
하락장 초기에 갈아타면 보통 수억정도 저렴하게 갈아탈 수 있다. 또 주택이 적기 하나기 때문에 팔면서 갈아타면 대출 규제가 해제된 상황에서는 대출도 훨씬 더 많이 받을 수 있다. 만약에 이 상황에서 실거주까지 하고 있다? 굉장히 결정적 시기에 갈아타기가 가능해진다. 이렇게 한번씩 힘을 모아서 움직여도 충분하다.
소득과 소비를 점검해야 하는 이유는 이 시기에 보통 출산이 일어나기 때문이다. 이 아이에게 본격적으로 돈이 들어가는 시기는 10대 진입기 부터다. 우리나라는 그 전부터 무리한 사교육으로 부모가 노후대비를 못하는 경우가 많다. 난 이제 이 전략은 수명이 다했다고 본다.
아이에게 사교육으로 가르칠 수 있는 대부분은 ai가 이미 더 잘한다. 지금도 그런데, 이 아이가 커서는? 그래서 이제는 무리한 사교육을 지양해야 한다. 그보다는 사고력과 자립심, 건강하고 강인한 멘탈과 신체능력, 사회성이 더 중요하다. 그리고 사교육 비의 상당부분을 이런 메가 트랜드에 투자해 놓아야 한다.
또 소득 측면에서도 변화가 일어난다. 맞벌이에서 외벌이로 줄어들기 때문이다. 만약 당신이 서울 상급지 아파트에 관심이 있다면? 집이 동수저 이하라면? 맞벌이는 더이상 선택의 문제는 아닌듯 싶다. 필수라는 뜻이다. 물론 현실적으로 어려움이 있지만 말이다.
인생은 결국 트레이드 오프다. 사교육에 투자하는 만큼 노후준비를 못해서 나중에 이 아이에게 짐이 될수 있다. 맞벌이를 하면 아이 돌봄 비용이 나가고 아이와 보내는 시간도 줄지만, 더 유리한 학업환경을 줄수 있다. 그래서 가치관에 따라 개별적으로 선택하는 것이다.
4. 40대 초중반
이때는 최종 주택을 완성해야 하고, 수동적 소득을 만들어야 한다.
부동산을 주력으로 하는 투자는 대부분 45세~49세 안에 끝내야 한다. 부동산 투자는 사실 투자의 중간다리이다. 이후에는 연금과 수동적 소득을 만들어서 노후 생활을 준비해야 하기 때문이다. 그 과정에서 누구는 갈아타고, 누구는 주택을 늘리고, 누구는 다른 투자를 하기도 한다. 그렇게 45세경에 받아든 성적표가 있을 것이다. 이 나이 즈음되면 이 성적표를 인정하고, 그 수준에 맞는 최종주택을 마련할 필요가 있다.
최종주택의 수준은 사람마다 다르다. 나는 개인적으로 30억 정도로 보고 있지만, 일반적으로는 서울 기준 20억 수준이면 충분하다. 지방광역시의 경우 9억이상, 지방 소도시의 경우 6억이상이면 충분하다. 다만 지방은 신축 밀집 지역이 새로 생길 때마다 이사를 다녀야 한다.
이렇게 최종주택 완성이 되면, 이제부터는 연금 상황을 점검하고 연금에 몰두해야 한다. 특히 국민연금, 퇴직연금을 계산에 넣어보고 이에따라 개인연금을 준비하는 것이 매우 중요하다. 이미 마련한 최종주택에서 주택연금도 가능하니 연금제도를 종합적으로 이해하고 연금 적립에 몰두할 초석을 다져야 한다.
이때 외벌이로 갔던 부부도 다시 맞벌이로 돌아오는 경우가 많다. 이는 매우 현명한 전략이라고 본다. 연금 적립에 향후 10년을 몰두하면서 주담대를 어느정도 정리하고, 이후 다시 10년정도 해당 연금을 거치만 하면 연금이 잘 완성될 것이다. 그럴려면 55세이후에도 소일거리로 생활비 정도 버는 것이 되어야 한다. 당연히 이 방식을 사용할때 두 부부가 같이 하면 훨씬 더 유리하다.
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