강남 아파트 얘기를 꺼내면, 요즘은 대화가 빨리 끝납니다.
“거기 30억은 넘잖아요.”
맞습니다.
강남구 국평은 이제 30억 아래를 찾기 어렵습니다. 잠실도 30억이 됐습니다.
그래서 많은 분들이 아예 강남3구를 지도에서 지워버립니다. "
나랑은 관계없는 동네"라고.
그런데 저는 오늘 그 지도를 다시 펼쳐보려 합니다.
강남3구 안에, 아직 20억 이하로 신축에 실거주할 수 있는 동네가 있기 때문입니다.
그리고 그 동네에 지금, 1군 건설사 셋이 동시에 깃발을 꽂고 있습니다.
숫자로 먼저 보겠습니다
☑️ 위치. 서울 송파구. 강남3구 맞습니다.
☑️ 이미 완공된 선행 단지 국평 시세. 18억~22억
☑️ 송파구 평균 3.3㎡당 분양가. 5,036만 원
☑️ 이 동네 3.3㎡당 분양가. 2,808만 원
같은 송파구입니다.
가격 차이가 두 배 가까이 납니다.
이 동네 이름은 거여·마천.
그리고 지금 이곳에서 19년 만의 가장 큰 변화가 일어나고 있습니다.
강남3구 유일한 뉴타운입니다
강남구·서초구·송파구를 통틀어 뉴타운은 딱 한 곳밖에 없습니다.
거여·마천뉴타운.
2005년 지정됐지만, 금융위기·부동산 침체·조합 갈등이 겹치면서 20년 가까이 속도를 내지 못했습니다. 그사이 강남은 30억이 됐고, 잠실은 27억이 됐습니다.
역설적인 일이 벌어졌습니다.
강남권 집값이 너무 오르자, 오히려 "강남3구 안에 있는데 아직 덜 오른 곳"을 주목하는 시선이 생겨난 겁니다.
그리고 그 시선이 거여·마천으로 쏠리기 시작했습니다.
19년 묵은 뉴타운이 왜 지금 한꺼번에 움직이나
구조적인 변화들이 겹쳤습니다.
마천4구역은 관리처분계획인가를 통과해 2026년 착공을 앞두고 있으며, 많은 전문가들은 이 구역이 전체 뉴타운 사업의 촉진제 역할을 할 것으로 보고 있습니다.
마천2구역은 2025년 2월 재정비촉진계획 심의안이 수정가결되며 11년 만에 정비구역으로 재지정됐습니다.
거여새마을은 삼성물산과 GS건설이 시공사로 선정된 후 '래미안 자이 더 아르케'라는 이름으로 사업을 추진 중이며, 차질 없이 진행되면 1,678가구 규모로 2030년 입주 예정입니다.
구역 하나가 움직이는 게 아닙니다. 동시에, 전 구역이 방향을 잡아가고 있습니다.
1군 건설사 셋이 한 동네에 깃발을 꽂은 데는 이유가 있습니다.
그들이 분석한 결론이 그 동네로 수렴한 겁니다.
완공되면 어떤 일이 일어날까요
판교가 처음부터 판교가 아니었습니다.
위례도 처음부터 위례가 아니었습니다.
대단지 신축 클러스터가 완성되는 순간, 상권이 올라오고, 학군이 정비되고, 커뮤니티가 붙습니다.
동네의 급이 통째로 달라지는 순간이 옵니다.
그런데 거여·마천은 여기서 한 가지가 더 있습니다.
이미 갖춰진 인프라 위에 새 집이 들어선다는 겁니다
위례신도시 상권과 학군을 이미 공유할 수 있는 구조입니다.
북쪽의 하남 감일지구, 남쪽의 위례신도시와 맞닿아 서울 동남권 최대 주거벨트가 하나씩 완성돼 가고 있습니다.
그리고 이 모든 인프라를 하나로 묶는 것이 있습니다.
5호선, 이 노선이 무엇인지 알면 이야기가 달라집니다
5호선을 단순한 지하철 노선으로 보면 안 됩니다.
5호선은 강서구 방화역에서 출발해 김포공항, 여의도, 광화문, 동대문역사문화공원을 지나 강동구와 송파구를 연결하는 서울의 횡축 교통망입니다.
쉽게 말해, 서울에서 직장인이 가장 많이 모이는 업무지구를 한 줄로 꿰뚫는 노선입니다.
마천역과 거여역, 두 역 모두 이 5호선 위에 있습니다.
5호선 한 줄로 어디까지 가나요
☑️ 여의도
(9호선 환승) 금융과 방송의 중심지입니다.
증권사, 대형 로펌, 방송국이 밀집해 있습니다.
9호선으로 갈아타면 강남·고속터미널까지도 이어집니다.
☑️ 광화문
정부·공공기관, 대기업 본사가 집중된 서울의 원도심입니다.
☑️ 왕십리
(2호선·경의중앙선·수인분당선 환승) 환승 허브입니다.
여기서 2호선을 타면 강남과 홍대가 동시에 열립니다.
☑️ 동대문역사문화공원
(2호선·4호선 환승) 도심 한가운데입니다. 쇼핑, 병원, 문화 인프라가 모두 모여 있는 지점입니다.
그리고 앞으로 하나가 더 추가됩니다.
마천역은 향후 경전철 위례선의 환승역이 될 예정입니다.
위례신도시의 5호선 환승 수요가 거여역에서 마천역으로 이동하면서 역 자체의 위상도 함께 커질 전망입니다.
지금도 위례신도시 인프라를 함께 누릴 수 있는 구조인데, 위례선이 개통되면 연결은 더 단단해집니다.
결국 이게 핵심입니다.
5호선 역세권에, 1만 5천 가구 신축 클러스터가 들어서고, 위례신도시 상권을 공유하며, 위례선까지 추가되는 구조.
분양가는 아직 강남의 절반입니다.
선행 단지가 신고가를 쓰는 동안, 나머지 6개 구역은 여전히 완공 전입니다.
어떻게 접근하면 될까요
무주택 직장인이라면 단순합니다.
이미 완공된 거여2-1·2-2구역 단지를 실거주로 잘 살펴보는 겁니다.
20억 이하로 강남3구 신축에 살면서, 나머지 6개 구역 완공에 따른 지역 시세 상승을 함께 가져가는 구조입니다.
갈아타기를 고민 중이라면, 먼저 단계를 확인하셔야 합니다.
이미 완공된 입주 단지는 규제 없이 매수 가능합니다.
다만 투기과열지구 내 관리처분인가 후 매물은 조합원 지위 양도 제한과 5년 거주 의무가 붙습니다.
어느 단계 매물인지 반드시 먼저 확인하세요.
솔직하게 리스크도 말씀드립니다
모든 구역이 동시에 완성되지 않습니다.
완공까지 구역마다 5년에서 10년이 더 필요합니다.
공사비 인상으로 분담금이 예상보다 늘어나는 리스크도 현실입니다.
단기 시세 차익이 아닌, 중장기 실거주 관점으로 접근할 때 이 지역이 가진 가치가 온전히 보입니다.
이번 주말, 딱 하나만 해보세요
5호선 마천역에서 내려보세요.
완공된 신축과 착공을 앞둔 현장이 나란히 붙어 있는 풍경.
그걸 두 눈으로 보고 나면, 지도 위 숫자가 다르게 읽힙니다.
강남은 이미 늦었다고 생각하셨나요.
19년을 기다려온 강남3구 마지막 뉴타운이, 지금 퍼즐 조각을 맞춰가고 있습니다.
