계약서 대신 일단 약정서를 쓰자고 하네요

안녕하세요 트리뷰님 질문 주신 부분에 대하여 답변 드립니다 :) 정확한 확인을 위해서는 개인적으로는 네이버 엑스퍼트를 활용하여 보시면 더 좋을 것 같습니다 1) 매매 약정서라고 해도 한쪽이 재산권을 이전하기로 하고, 상대방이 대금을 지급하기로 약정하면 효력이 생깁니다. 즉, 제목이 “약정서”여도 내용상 매도인·매수인·목적물·대금·이전 조건 등이 명확하면 계약서처럼 법적 효력이 생길 수 있습니다. 만약 법적효력이 있기를 원하신다면 해당 내용들을 포함하는 것이 좋아 보입니다. 2) 매수인이 전세 계약이후 매수를 하는게 목적이라고 한다면 위에 답변자 분이 남기신 것처럼 갑자기 전세 갱신권을 쓴다던가 한다면 법적으로 복잡해질 가능성이 높아 보입니다. 이부분은 꼭 전문가에게 상담을 받고 고민해보시면 좋을 것 같습니다 3) 계좌의 경우 배우자 분이 아닌 꼭 매도인 분의 계좌로 받으시는게 좋습니다. 계약서에 나와 있는 명의가 아닌 계좌에 들어갈 경우 추후 법적 분쟁이 있을 수 있습니다. 모쪼록 잘 마무리가 되시길 바랍니다!

트리뷰님 안녕하세요. 매도가 원활히 안되는 상황에서 부사님이 약정서를 쓰자고 하셔서 고민이 되시는것 같습니다. 비규제지역에서 약정서를 작성하는게 일반적인 상황은 아닙니다. 그럼에도 계약서와 비슷한 효력을 가지기 때문에 특약 등 조건이 괜찮다면 나쁘지 않다고 생각되지만, 부사님이 제안하신 다른 세팅이라는 부분이 어떤것인지 정확히 알아야 할 것 같습니다. 질문에 적어주신 내용을 보면, 매도자의 배우자에게 계좌이체 ->공동명의가 아니라면 향후 분쟁의 소지가 있습니다. 5월 전세계약, 매매계약, 일주일 안에 잔금 -> 매도계약을 진행 중인데 전세계약이 왜 포함되지는지 이해가 안됩니다. 부사님이 제안해주신 다른 세팅에 대해서 트리뷰님이 정확히 이해하고 있어야 숨어있는 리스크를 피할 수 있을 것 같습니다. 매도 잘 마무리 되시길 기원합니다.

안녕하세요 트리뷰님~ 다른 분들께서 약정에 대해 자세히 설명해주셔서 도움이 되셨을 것 같습니다. 결론적으로 약정은 계약과 유사한 효력이 있는데, 매도인인 트리뷰님 입장에서 리스크를 최소화하고 매매를 진행하려면 약정 이행에 대한 강제성(위약금)을 명시하는 것이 중요하다고 생각합니다. 매매 가계약이 아닌 약정금으로 진행하는 이유가 전세입자를 못 구하는 경우 돌려받기 위함 + 매매 진행조건 협의를 위해서라면 트리뷰님께서는 시간만 보내고 매매계약을 진행하지 못하는 일이 생길 수 있습니다. 따라서 '약정금을 위약금으로 하여 매수인이 계약을 해제하려면 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 상환해야 계약을 해제할 수 있다' 는 특약 문구를 협의해보시면 어떨까 합니다. 트리뷰님의 매도를 진심으로 응원드립니다!

안녕하세요 트리뷰님 매매 계약 전에 자꾸 엎어져서 속상하고 힘드시겠습니다 ㅜㅜ 1. 매매약정서 vs 매매계약서 차이점 -정식 매매계약서는 계약금 지급 시점부터 계약의 구속력이 강력하게 발생하며, 해제 시 위약금(배액 배상 등) 문제가 명확합니다. -반면 약정서는 일종의 '사전 계약' 성격으로, 본 계약 체결을 약속하는 단계입니다. 하지만 약정서에도 매매 대상, 금액, 잔금일 등 핵심 조건이 명시되고 약정금이 오갔다면 실질적인 계약의 효력을 가질 수 있습니다. -정식 계약서를 작성해야 실거래가 신고 및 등기 이전 절차가 진행됩니다. 약정서 단계에서는 보통 신고를 하지 않으므로, 법적 보호를 받는 '확정적 매매' 상태는 아닙니다. 2. 제안된 프로세스의 위험 요소 및 유의사항 -매도자 본인이 아닌 배우자 계좌로 약정금을 받는 것은 나중에 매수자가 "정당한 계약이 아니었다"고 주장하거나, 매도자가 "돈을 직접 받지 않았다"고 발뺌할 소지를 만듭니다. 가급적 매도인 본인 계좌를 사용하세요. -매수인이 수리까지 다 했는데 마음이 바뀌어 본 계약을 거절하거나, 수리 과정에서 집의 중대한 하자가 발견되었다며 가격 깎기를 시도할 수 있습니다. 수리 허용은 확정적인 본 계약(계약금 입금) 이후에 진행하는 것이 매도인에게 안전합니다. -이 돈이 단순 '가계약금'인지, 위약 시 몰취되는 '해약금' 성격인지 약정서에 반드시 명시해야 합니다. 명시가 없으면 파기 시 단순 반환만 하고 끝날 수 있어 매도인이 시간만 버릴 위험이 있습니다. 3. 대응을 위한 실무 조언 -비규제지역 구축 소형 아파트는 매수세가 귀하기 때문에 공인중개사님이 매수자를 놓치지 않으려고 제안하신 것 같습니다. 진행하시더라도 아래 조건을 약정서에 꼭 넣으세요. - "5월 전세 계약 종료 후 특정 일자까지 반드시 본 계약을 체결하며, 이를 어길 시 약정금은 매도인에게 귀속된다"는 문구를 명확히 하세요. - "수리 기간 내 발생하는 층간 누수, 소음 등 모든 민·형사상 책임은 매수인이 지며 원상복구 의무를 가진다"는 점을 특약으로 넣으세요. - 6월 초 전세 종료 시 세입자가 제때 나가는 것이 전제되어야 하므로, 명도 지연에 따른 책임 소재도 짚어두셔야 합니다. 어려운 시장이지만 침착하게 대응하시길 응원합니다!