[서울투자 기초반 30기 31조 아처] 1년 만에 다시 수강한 서투기(지금도 투자 기회가 여전히 있습니다)

안녕하세요? 바른 방향으로 투자하는 아처입니다.

서울투자 기초반 수강 계기

서울투자 기초반을 여러 번 들었다고 생각했는데 4번 밖에 안 들었더라구요.

24년 겨울 서투기를 마지막으로 25년 초엔 1호기하고 동시에 아너스 되려고 여러 강의 섞어 들으면서 서울 앞마당을 만들었습니다. 25년 한 해와 현재 26년 상반기 센 부동산 규제 정책으로 서울 전역과 경기도 12곳이 투자할 수 없게 되자 비규제 지역과 지방을 주로 앞마당을 만들며 1호기 이후 나름 월부 생활을 이어 오고 있었습니다. 원래 계획은 서울과 수도권을 모두 앞마당으로 만드는 거였는데 불가능해져서 방향을 틀었는데요. 5월 실전반 놓치고 지난 지투실전반을 돌아 봤을 때 저의 가장 시급하고 우선 순위인 원씽이 앞마당을 정확하게 파악하는 능력이라고 생각해서 1호기가 있는 서울의 현재 시장 모습을 정확하게 알아야겠고 그간 반마당으로 남았던 서울 앞마당들도 보충하고 현재 흐름이 어떤지 그 가치가 얼마만큼인지 알아야겠기에 수강 신청했습니다.

투자 채수 늘리는 것보다 투자 실력을 키우는 게 급선무

1강에서 주우이님은 제가 궁금해 했던 부분을 제대로 긁어 주셨습니다. 규제 이후 서울 시장의 가격 변화와 매수, 매도 심리 변화, 향후 예상되는 모습 등 그간 잊고 지냈던 서울의 현재 상황을 제대로 이해할 수 있었습니다.

1호기는 했으니 2호기를 어디로 할까?에만 온통 생각이 쏠려 있어서 제 투자금에 맞는 지역 하나 걸려 봐라. 하는 생각으로 앞마당을 만들었던 것 같습니다. 투자 가치가 있는지보다 1호기 후 1년 지났으니 이제 2호기 해야 한다는 막연하고 애매한 목표를 세웠습니다. 하지만 지난 지투실전반을 통해 투자금은 준비될 수도 안 될 수도 있지만 중요한 건 투자 실력이라는 걸 깨닫고 잠시 2호기 투자는 홀드하고 앞마당을 선명하게 봐야겠다는 큰 가르침을 얻었습니다. 제 투자 그릇을 더 단단하고 크게 빚는 게 중요하겠다는 복기와 함께 이번 1강은 그동안 희미했던 서울 각 지역들 훑기에서 그 가치를 다시 한 번 수정하고 재정립할 수 있어 큰 도움이 됐습니다. 한편으론 그동안 월부생활을 놓지 않고 임장, 임보, 강의를 통해 이어 왔기에 이번 1강 내용이 더 유익하게 흡수됐던 것 같습니다.

상승 흐름에 대응하는 방법

현재 상승장 중반을 지나고 있다고 하셨는데 그럼에도 단지 가치에 따라 흐름이 각양각색이었습니다. 공부를 통해 이제는 많이 오른 단지가 가치는 있지만 투자하기엔 리스크가 있겠다라는 생각은 자리하게 됐습니다. 너무 오른 단지, 아직 전고점엔 못 미친 단지, 전고점 따라가려고 전전긍긍하는 세 개 단지 그래프를 보여 주셨는데 아직 전고점에 못 미친 저 단지는 뭐 때문에 저러고 있을까? 라는 생각을 했는데 주우이님께서 단지의 특징을 몇 가지 알려 주시자 정말 역세권 대단지인데 안 오른 단지가 있다고? 하는 궁금증이 들어 강의 들어야 함에도 네이버 부동산과 아실을 열어 그 단지를 찾아 봤는데 찾아 버렸습니다. 저는 그 단지를 시세트래킹에서 하 단지로 넣고 트래킹하고 있어서 더 충격적이었습니다. 이 단지의 가치가 이렇구나, 지금 시장에서 싸다라고 생각하는 기준을 어떻게 잡아야 하는지도 알게 됐습니다. 더 충격적인 건 이 단지보다 더 낮은 급지의 아직도 2차 전저점에서 꼬물대고 있는 단지들도 투자 가치가 있다, 아직 오르지 않았으니까. 라는 말씀이셨습니다. 더군다나 최근 상급지는 정체되고 있고 중하급지는 상승하고 있다고 하셔서 단지 가치를 바로 보는 눈에 이어 어느 타이밍에 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지를 찾는 실력도 중요하다는 것도 알게 됐습니다. 지금 오르는 것만 좋아 보이는 건 아닌지? 스스로 메타인지해야 하고 그러려면 단지들의 과거와 정책에 따른 매매가 흐름 잡기가 중요할 것 같습니다.

서울 수도권 지역별 선호 입지 요소 제대로 이해하고 내 투자금과 상황에 맞는 최선의 투자 후보 리스트업하고 투자 실행하기

강의 시작하면서 이 부분 강조하셨습니다. 이번 달 제 미션이라고 받아 들이고 강의를 들었습니다.

서울 수도권이라고 무조건 교통 입지로만 평가하면 안 된다는 거, 그 가치에 따른 선호 입지가 정해져 있구나, 자의적으로 해석하지 말고 이 기준을 토대로 판단하고 분석해야 함을 알게 됐습니다. 서울과 주변 수도권의 위치를 먼저 파악하고 어떤 선호 입지 요소가 있길래 이 위상과 가격을 갖게 됐는지 지도로 한눈에 보기 쉽게 알려 주셨습니다. 그 과정에서 제가 잘못 알고 있던 부분들도 해소됐고 그렇기에 더욱 열심히 앞마당의 가치를 보는 눈을 키워야겠다고 생각했습니다. 너가 그렇게 가치 있는 곳이었구나, 내가 몰라 봤네 하는 지역들이 있어서 아쉬웠지만 앞으로 더 자세히 알아가기로 했습니다.

정부 규제와 시장 공급 상황에 따라 매물수 변화, 그에 따른 매도, 매수 심리 변화를 읽었고 현재 부동산 시장 가격을 보고 저평가 판단하는 법과 함께 다양한 상황에서 현실적으로 적용 가능한 투자 방향성을 제시해 주셔서 덜 헤맬 수 있는 가이드라인이 됐습니다.

부동산 시장엔 사이클이 있다.

서울 투자를 놓쳐서 아쉬워 하고 미련을 못 버린 이들에게 현실적인 희망의 메시지를 주셨습니다. 기회는 또 온다. 11년차 투자자의 경험으로 말씀해 주셔서 더 위로가 됐고 희망을 가질 수 있게 됐습니다. 또한 어떤 시장에서든 투자 실력만 갖춘다면 어디든 투자할 수 있다는 것도 어렴풋이 알게 됐습니다.

가치 성장과 소액 투자 전략

소액 투자에 집중해서 들었는데 어느 정도의 금액으로 이 정도 사면 소액 투자고 잘한 것이라고 꽤 자세히 알려 주셔서 도움이 됐습니다. 막연한 상상으로만 가치 판단했었는데 이 파트가 투자 가치 판단에 도움이 됐습니다.

유익했던 점

워낙 투자 베테랑이신 주우이님께서 지금 서둘러야 한다고 하셨고 최근 상승 온기가 급속히 퍼져서 내 상황에 맞는 투자처를 발견하면 서둘러야 한다는 걸 알게 됐습니다. 시장을 볼 때 주의 깊게 살펴야 할 부분들을 명확하게 짚어 주신 것과 또한 주의해야 할 팁들도 강의 중간에 끼워넣어 주셔서 투자 시나리오 작성에 도움이 될 것 같습니다.

강의 말미에 아예 대놓고 이번달 앞마당 만들면서 기존 앞마당까지 포함해서 투자 후보 매물 5개 추리라고 구체적인 지침을 주셔서 임장과 임보 작성에 반영하겠습니다.

월부에서 수강생들에게 임장과 임보 강의와 독서를 통해 더 나은 투자 실력으로 좋은 투자를 하게 하는 게 목적이라고 하셔서 이런 투자자가 되어야겠다고 생각했습니다. 단계별로 나아가다 보면 결국 누구의 도움도 필요 없는 스스로가 독립적인 투자자가 될 것을 목표로 나아가겠습니다. 레이달리오의 원칙 책에서 뽑아 온 문제 해결 과정도 책상에 써 붙이고 모든 문제 해결에 활용하겠습니다.

이번 강의는 서울 수도권 비규제 지역까지 포함해서 우선 순위로 투자할 지역들에 대한 개괄적인 파트였지만 매우 방대한 내용을 컴팩트하게 군더더기 없게 강의해 주셔서 큰 도움이 됐습니다. 강의 중간중간에 단지를 비교하는 질문법으로 강의 진행해 주셔서 재미있고 유익했습니다. 긴 시간 수강생들에게 투자 인사이트와 동기 부여해 주시고 구체적인 방법까지 정리해 주신 주우이 멘토님 감사드립니다.

이번 달 서투기 강의 추천해 주신 후추보리 튜터님께도 감사드립니다.

나에게 적용할 점

강의 중간에 내가 갖고 있는 물건이 현재 4급지라면 3급지는 모조리 꿰고 있어야죠. 3급지라면 1,2급지 다 만들어 두고 언제든 시장이 기회를 주면 바로 갈아타야죠. 이렇게 말씀하셨던 부분이 인상적이었고 제가 앞마당 만들면서 염두에 둬야 할 부분이었습니다.

레이달리오의 문제 해결 프로세스대로 분석해 보고 해결 방법 만들어 보자면

-나의 자산 목표와 꿈꾸는 모습을 구체적으로 그리고 선명한 앞마당이 만들어지지 않는 이유를 분석하고

-방해가 되는 문제를 찾아내 용인하지 않기(선명한 앞마당 만들기를 방해하는? 투자와 연결되는 임보 쓰기를 방해하는? 문제가 무엇인지?)

-근본적인 원인을 찾아내고 정확하게 진단(떨어지는 집중력으로 시간 효율화가 떨어짐, 해야 할 투자 활동들에 압도됨)

-문제 해결 계획 세우기

앞마당을 만들 때 반드시 제대로 된 임보를 남긴다. 방해하는 요소인 몰입도 높이기에 집중하기, 시간 효율화 추구, 투자 루틴을 쪼개서 우선 순위로 단계적으로 습관화하기(시세, 운동, 독서)

-계획을 완수하고 성과를 이루기 위해 필요한 것을 실천하기(시세 강제 환경 세팅, 매달 앞마당 한 개씩 늘리기, 전임 루틴화, 강사님들의 지역 분석 로직 배우고 적용하기, 현재 내게 맞는 투자 후보 단지들 5개~10개로 리스트업)