무주택 요건의 전세대출 때문에 1호기를 못하고 계신 분들께 (feat. 중도퇴실 프로세스) [쥬니쥬니]

안녕하세요!

아낌없이 쥬고싶은 기버꿈나무

받니받니 아니고 쥬니쥬니입니다 :)

혹시 현재 무주택 요건의 전세대출을 받고 있어

1호기 투자에 어려움을 겪고계신 분들 계신가요?

이 대출 때문에

전세 만기 시점까지 1호기를 할 수 없다고

생각하고 계신 분들은

제 글을 꼭 끝까지 읽어주시기 바랍니다.

제가 전세 만기까지 1년 남은 상황에서

어떻게 1호기를 할 수 있었는지

알려드리겠습니다 :)

1. 무주택 요건의 전세대출이요?

아직 월부에 들어온지

얼마 안되신 분들 중

청년/신혼부부/일반 버팀목 전세자금대출,

중기청(중소기업청년) 전월세보증금대출 등

비교적 금리가 낮은 정부지원 대출을 통해

저렴한 이자비용으로 전셋집에 거주하시는 분들을

종종 만나게 되는 것 같습니다.

이러한 정부지원 전세대출은

금리가 낮아 이자 부담을 크게 줄여준다는 점에서

조건에 해당만 된다면 무조건 받아야 하는 전세대출이지만,

해당 전세대출을 받고계시던 분이

월부에 들어오면 맞닥뜨리게 되는

아주 큰 문제가 있습니다.

바로, 이 대출을 받고 있는 경우

아파트 투자를 절대 할 수 없다는 것입니다.

왜냐하면 버팀목 계열의 전세대출에는 모두

"세대주를 포함한

세대원 전원이 무주택인 자"

라는 무주택 요건이 들어가기 때문입니다.

저 또한 월부에 들어오기 직전,

중기청 대출을 받아

전셋집으로 이사를 오게 되었는데요,

첫 열기 강의를 듣자마자

이 대출을 받고 전세로 들어온 것을

너무 후회하게 되었습니다.

만기 시점이 되어

대출금을 상환해야만

주택을 취득할 수 있었기 때문입니다..

(아니, 그렇다고 생각했기 때문입니다..)

2. 무주택 요건의 전세대출을 받고있는 경우,

주택을 취득하기 위해 할 수 있는 행동 3가지

월부에 들어와

강의를 듣기 시작했던 초반부에는

어차피 나 실력도 없는데 뭐~

2년 동안 실력 많이 쌓아서

2년 뒤에 좋은 1호기 하면 되지!

라고 생각하였으나,

8개월쯤 지났을 무렵부터

1호기에 대한 갈망이

스멀스멀 올라왔습니다.

나... 1호기 해야겠는데..?

1호기 진짜 해야겠는데..?

너무너무 하고싶은데......?

이 생각이 들자마자,

은행에 직접 방문하여

제가 1호기를 할 수 있는 방법으로

어떤 것들이 있을지 따져보게 되었습니다.

방법은 크게 3가지였습니다.

1) 전세 만기까지 그냥 기다린다

장점

적은 이자를 내기 때문에 그 사이에

종잣돈을 좀 더 모아 투자할 수 있다.

단점

(23년 8월 기준)

1호기까지 최소 1년 3개월이 남아있다.

과연 1호기 없이 지치지 않고

1년을 더 버틸 수 있을까?

▼

버틸 수 없다고 판단하여

1호기를 앞당길 수 있는

다른 방법을 찾아보게 됩니다.

2) 다른 전세대출 상품으로 변경한다

장점

① 번거롭게 이사가지 않아도 된다.

② 무주택 요건이 사라지므로

바로 주택을 매수할 수(는) 있다.

단점

① 대출금액의 10%를 상환해야

기본 전세대출 상품으로 변경이 가능하다. (우리은행)

② 1.2%(현재는 1.5%)였던 금리가 5%까지 오르기 때문에

월 30만원의 추가지출이 발생한다.

▼

이 방법의 경우

가장 간단한 방법이기는 하나,

안 그래도 얼마 없는 종잣돈에서

960만원을 더 깔고 앉아야 하고,

매월 부담해야 하는

대출이자가 3배가 되고,

전셋집에 묶여있는

작고 소중한 종잣돈도

그대로 묻어둬야 하기에

제가 투자를 하기에

그다지 좋은 방법은 아니었습니다.

★ 3) 중도퇴실 후 월셋집으로 이사한다 ★

장점

① 많지는 않지만 깔고 앉아있는

약간의 종잣돈을 꺼낼 수 있다.

② 전세대출은 대출금을 먼저 상환하더라도

중도상환해약금이 따로 없다.

③ 무주택 요건이 사라지므로

바로 주택을 매수할 수 있다.

단점

① 중도퇴실이므로 임대인의 중개수수료를

부담해야 한다.

② 이사를 가야하는 번거로움이 있다.

③ 전세대출 이자보다 월세가 비싸다.

저는 이때까지만 해도

만기 이전에 이사를 가는 '중도퇴실'이

가능할 거라고 전혀 생각하지 못했었는데요.

보증금이 저렴한 원룸의 경우

중도퇴실하는 경우가 꽤 많다는 것을

알게 되었습니다.

단, 중도퇴실을 위해서는

① 임대인에게 미리 연락

② 나와 조건(보증금 및 월세)이 동일한

새로운 임차인 구하기

③ 임대인의 중개수수료 대신 지불

이 3가지를 지켜야 합니다.

45만원이라는 중개수수료를 내야 하고,

번거롭게 이사를 가야되며,

기존보다 적어도 10만원 이상의

월 주거비용이 발생하는 상황이었는데요.

이정도는 1호기를 위해

충분히 감당할 수 있다는 판단하에,

세 번째 방법인

'중도퇴실'을 선택하게 되었습니다.

3. 중도퇴실 프로세스

저는 아래와 같은 타임라인으로

중도퇴실과 1호기 계약을

거의 맞물리는 시점에 하게 되었습니다.

크게 어려울 건 없지만

과정을 조금 더 자세히 설명드리겠습니다.

1) 임대인에게 미리 연락

쥬니 → 임대인

지금 거주중인 집이

꽤나 만족스러웠기 때문에

혹시나 월세로 전환이 가능하고

그 금액이 괜찮다면

계속 거주할 의향도 있었는데요

임대인 → 쥬니

집주인분께서 자금상황 때문에

월세 세입자는 구하기 어렵다고 하셨고

어차피 월세 금액도 너무 비쌌습니다.

(서울 6평 원룸 1층/북향 가격 실화냐구요ㅠㅠ)

여튼 흔쾌히 중도퇴실이 가능하다는 연락에

벌써 1호기를 찾은 것 마냥 기뻐했던 기억이 나네요ㅎㅎ

2) 새 임차인 구하기

쥬니 → 임대인

중도퇴실의 경우

기존 세입자가 직접 새 임차인을 구하기도 하고,

저처럼 집주인이 자주 거래하던 부동산에

물건을 내놔주시기도 합니다.

저는 감사하게도 제가 직접

물건을 뿌리지는 않아서,

그저 부동산 사장님들께 연락이 올 때마다

집을 잘 보여주기만 하면 됐습니다.

매일 아침마다 청소해서

머리카락 한 올 안 보이게 만들고

비번도 알려드려서

누가 언제 오든

집을 편히 볼 수 있도록 했습니다.

(이 집에 살던 1년의 기간 중

유일하게 집이 깨끗했던 일주일이었네요><)

그래서인지 다행히 일주일만에

새 임차인을 구할 수 있었습니다.

3) 이사갈 월셋집 구하기

그 뒤에 바로 새로 이사갈

저렴하고 나쁘지 않은 월셋집을 물색하여

빠르게 계약까지 마쳤습니다.

결론적으로 전세 만기가 아직 1년 남은 시점에서

중도퇴실하면서 대출금을 모두 상환하고

무주택 요건에 얽매이지 않는 상황을 만들어

1호기를 할 수 있었던 것입니다.

22년 11월에 중기청 대출을 받아,

빨라도 24년 11월 이후에나

1호기를 할 수 있을 거라 생각했던 제가

중도퇴실을 한 덕분에

2년이 아닌 약 1년 만에

1호기를 할 수 있었습니다.

지나고 보니

생각보다 단순한 일이었음에도

이 방법을 생각하기 전까지는

정말 막막했던 것 같습니다.

그렇기에 혹시 저와 같은 고민을 하고 계신,

월부에 들어온지 얼마 안 되신 분들께서

무주택 요건의 대출 때문에

1호기를 시점을 고민하고 계신다면

막연히 전세 만기 때까지로

시기를 미루지 마시고,

제가 했던 중도퇴실이라는 방법을 한 번

시도해보셔도 좋을 것 같습니다.

주의1) 너무 급하게 결정 금지

월셋집으로 이사가는 순간

주거비용이 늘어난다는 사실을 잊지 마세요!

주의2) 무조건 중도퇴실이 될 거라는

막연한 희망회로 금지

반드시 임대인분과 먼저 연락을 취해

중도퇴실이 가능하다는 확인을 받으신 후

1호기 드릉드릉 하시기 바랍니다!

저의 경우 보증금이 비교적 저렴한 '원룸'이었기 때문에

과정이 비교적 수월했던 것 같습니다.

참고)

중기청 대출로 전셋집에 거주하는 도중에 주택을 취득한다고 해서

곧바로 대출금을 상환하라고 하는 것은 아닙니다만..

은행에서 자격요건을 확인하는 시점이 언제인지 정확히 알 수 없기에

저처럼 걱정이 많으신 분들은 깔끔하게 대출금 상환 후

1호기 하시는 것을 추천드립니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!