전세재계약 도와주세요!

안녕하세요 렌트퀸님! 우선 부사님께서 전세 계약서를 다시 쓰자고 하신 게 어떤 사유인지가 궁금합니다. 아직 세입자분께서는 12월까지 계약기간이 남아있으시고(갱신권 사용한 상태), 현재 실거래보다는 2천만원 낮은 금액으로 살고계시는 상황인데 세입자분께서 먼저 제안한 내용인건지 아니면 부사님께서 그냥 제안을 해보신건지 궁금합니다. 1. 2천만원 증액 후 28.2년 만기로 맞추기 현 세입자는 12월까지 계약기간이 남아있습니다. 만기까지 7개월 가량 남은 시점에서 ①2천만원 증액, ②28년2월 만기로 제안을 했을 때, 세입자 입장에서는 어떻게 받아들이실지는 모르겠습니다. 다만, 제가 세입자 입장이라면 쉽게 받아들이기는 힘든 조건이지 않을까 조심스레 생각해봅니다. 세입자분도 나름의 이사 계획이 있으실수도 있으니까요~ 그리고 28년 2월로 계약기간을 맞추려고 하시는 것은 2년 보유기간이 되었을 때 입주가능 물건으로 만들어 매도를 용이하게 하기위함 외에 또 다른 사유가 있으신건지 여쭤보고 싶구요. 다른 사정이 있으셔서 꼭 그 기간을 맞춰야한다라면, 증액은 없이 기간에 대해서 만이라도 세입자분께 가볍게 제안을 해보는 것은 어떨까 싶습니다. 2. 26.12월 만기 후 3천만원 증액하며 2년 신규계약으로 28.12월 만기 맞추기 우선 갱신권을 쓰신 현 임차인분은 26년 12월이면 만기가 됩니다. 그리고 현재 시장 상황이라면 당분간 전세가 떨어질 이유는 크게 없고, 현재 전세가에서 소폭 상회 할 것으로 예상하셔서 3천만원 증액 및 2년 재계약을 생각 중이신 것 같습니다. 다만, 실제 26년 12월 전세 매물 상황이나 가격은 또 현재와 많이 다를 수도 있고, 임차인 분도 재계약을 원하실 수도 있고 이사를 원하실 수도 있고 신규 임차인을 구해야 할 수도 있습니다. 12월에 어떤 상황이 벌어질지는 사실 여러가지 케이스가 있을 것 같습니다. 위 두 가지 방향성이 어느 것도 나빠 보이지 않고, 충분히 실행 가능한 방법이라고 생각합니다. 다만 전세금 증액과 기간 설정도 중요하지만, 렌트퀸님이 앞으로 나아가고자 하는 방향성에 어느 것이 더 적절한 방향인지 고민해보시고 선택해보시면 어떨까 싶습니다! 저도 아직 잘 못하고 있는 것인데, 어떠한 선택을 했을 때 그 다음 스탭으로 따라오는 상황들, 앞으로 이어질 자산상황과 모아갈 종잣돈 그리고 회사와 가족들의 상황, 미리 재계약을 유도해서 매도 시점을 늦추지 않는는 것이 렌트퀸님의 투자 로드맵에 있어서 얼마나 유의미할지, 2천만원과 3천만원을 올려 회수했을 때, 단지 다음 투자가 돼 안돼를 넘어서 실제로 어떤 편익이 있을지 등 고민해보시고 선택하시면 어떨까 의견 드려봅니다..! 아무쪼록 자산 운영의 관점에서 계속해서 더 나은 방향으로 고민하시는 부분은 저에게도 참 동기부여가 되는 것 같습니다. 안전하고 도움이 되는 방향으로 충분히 고민하셔서 나아가시길 응원하겠습니다!

안녕하세요 렌트퀸님, 매수하면서 보유와 운영까지 미리 계획하시는 꼼꼼함에 감탄이 절로 나옵니다!!! 저라면 다음 스텝이 무엇인지에 따라 결정할 것 같습니다. 다만, 계획을 세우시더라도 생각대로 흘러가지 않을 가능성은 항상 존재하니, 이 부분에 대해서는 유연함을 갖추는 것이 꼭 필요하다는 말씀도 함께 드리고 싶습니다. 1. 지방 물건 매수의 목적 지방물건은 보통, 수익을 보고 매도한 뒤에 더 좋은 자산으로 갈아끼우는 것을 목표로 운영을 하고, 렌트퀸님도 비슷한 관점에서 투자 대상을 바라보고 계시는 것 같아요. 2년 뒤 매도시점을 확실하게 해두고 싶다면 신규계약보다는 계약갱신 청구권을 사용하시도록 하는 것이 더 좋은 전략이라고 저도 생각합니다. 다만, 12월이 되어서 이 분이 재계약을 하실지, 이사를 가실 지는 또 그때 가봐야 아는 문제라서 이 부분은 잘 협의해보시면 좋을 것 같아요. 당연히 재계약을 하겠지 생각했다가 세입자 분의 마음이 바뀌면 다시 세입자를 맞춰야 하는 수고로움이 생길 수 있으니까요. 2. 올려 받은 전세금의 운영 방안 또 한 가지 생각해볼 점은 전세 재계약을 하게 될 경우 올려받을 수 있는 2천 만원이 결코 작은 돈은 아니라는 점입니다. 만약, ETF운영이나 다른 베타투자를 하실 수 있는 상황이라고 하면, 부동산 자산과는 별개로 운영을 해보기에 충분한 금액이기 때문인데요. 이 부분에 대해서도 한번 생각해보시고, 결정하시면 좋을 것 같습니다. 3. 매도 시점에 대한 판단 매도 시점에 대해서도 조금 더 넓게 보시기를 추천드립니다. 부산, 대구 같은 지방도 상승흐름이 오면 수도권처럼 규제에 묶였던 역사가 있습니다. 따라서 계획하신 2년 뒤 시점만 생각하시기 보다는 잘 보유하시면서 시장 흐름도 꼭 체크하면서 매도시점을 잘 판단하고 가져가시면 좋을 것 같습니다. 여러 가지 방향에서 말씀드려보았는데, 의사 결정하시는 데 도움이 되면 좋겠습니다. 화이팅입니다!!

안녕하세요 렌트퀸님 ! 왜 12월 만기인 전세계약을 당겨서 신규계약으로 하시려는지 궁금합니다 ! 세입자분께서 먼저 요청한게 아니라면 1,2번 케이스에서 2번을 승인해주실지 아닐지 알수가 없어서 렌트퀸님의 생각과는 왜 다를 수 있을 것 같습니다 ! 생기게되는 돈으로 뭘할지가 중요할 것 같습니다만 정확히 이유를 이해하지못하여 단편적인 답변을 드리게 되었네요 화이팅입니다