단지임장 전 시세 봐야 할까요?

안녕하세요

매일 조금씩 될 때까지 그릿하는 하루쌓기입니다.

내일부터 단임하시는 분들이 많으실텐데요.

단지임장 할 때 생각해 보면 좋을 것들에 관해

간단히 저의 생각을 전해 드리려고 합니다.

Q. 단지임장 전 시세 봐야 할까요?

우리는 월부에서

가치투자에 관해 배우고 있습니다.

가치를 먼저 알고 그 다음

가격을 엎으라는 말씀을 많이 들으셨을 겁니다.

가치의 중요성을 배우다 보니

가격을 왠지 멀리하고 싶어지는 느낌도 듭니다.

그런데, 가치를 가늠하는데

가격이 보조도구가 될 수 있습니다.

분임1회 단임1회 매임1-2회 만으로

해당 단지와 물건의 가치를 입체적으로 가늠하기에

현실적으로 어려운 부분들이 있을 수 있기 때문입니다.

가치를 온전히 알아가는데

많은 시간을 인풋해야 함은 필연적이나

현실적으로 우리가 한달 동안

해당 임장지를 방문하기에는

시간적 제약이 있을 수 밖에 없습니다.

예를 들어 보겠습니다.

우리가 새로운 사람을 만난다고 했을 때

그 사람의 성격을 온전히 알아가기 위해서는

필연적으로 ‘오래’ 

그리고 ‘많이’ 만나봐야

한다는 조건이 수반됩니다. 

한 사람이 식사할 때의 습관

즐겁거나 슬프고 화날 때의 반응, 

새로운 상황에 직면했을 때 대응하는 태도, 

도움이 필요한 사람이 만났을 때의 행동, 

내가 아닌 다른 사람들과 있었을 때의 행동거지, 

지능, 그리고 수면 습관, 식습관 등

상대방과 결혼을 결정하기 전

최소 사계절은 모두 겪어보라는

옛말은 괜히 있는 것이 아닐 것입니다. 

한 사람의 여러 모습들을

입체적으로 이해하고 파악한 후

그 사람의 성격을 정의할 수 있는 것처럼

단지와 물건의 가치 역시

그 단지와 물건이 가지고 있는

복합적인 특성에 의해 결정된다고

봄이 타당할 것입니다.

다시 단지로 예를 들어 보겠습니다.

대림동에 위치한 현대3차라는 아파트

매수해도 괜찮을까?

대림동이라는 이미지 괜찮을까? 

한 두푼도 아니고 나중에 후회 하면 어떡하지? 

가격이 떨어지면 어떡하지?

위에 대한 의심을 확신으로 치환하기 위해 

임장을 하고 임보를 쓰며 가치를 파악하는 일을 하는 것일 겁니다. 

임장을 하며 다음의 사실을 파악했다고 해 봅시다.

"단지 내 차가 다니고 아스콘 보도블럭 화단 등으로부터 관리된 모습이 보이지 않네.

정문상가에는 부동산하고 아이스크림가게 밖에 보이지 않아. 맞은편에는 편의점1개 그리고 작은마트1개가 있는데 그외에는 편의시설이 없네. 

학원이나 병원등을 이용할 수요가 부족한게 아닐까? 그리고 맞은 편과 주변에 빌라들이 너무 많네.

단지와 근접하게 고가차도가 있어서 매연이 심할 것 같아. 소음도 있을 것 같고 사람들이 살기 많이 좋아하지 않을 수 있겠어. 그리고 대림동...? 왠지 무서운 느낌이 들어."

처음 단지임장을 할 때 위와 같이

해당 단지의 단점들을 많이 보일 수 있습니다.

그런데, 위와 같은 특성은 해당 단지의 

부분적인 단점으로 국한될 수 있고 

오히려 나의 편견으로 인해 실제 해당 단지가 가진 가치보다 

평가절하 하여 판단하는 오류를 범할 수도 있습니다.

그럴 때 가격을 보고 과거 흐름을 보며 

해당 단지의 가치를 대략적으로 가늠해 볼 수 있습니다. 

"아, 이 단지는 내 앞마당의 성북구의 길음뉴타운4단지, 관악구의 관악드림타운, 그리고 강서구의 마곡수명산파크4단지와 비슷한 가격흐름을 보이고 있구나. 해당 단지들 모두 실수요가 풍부한 단지인데, 내가 대림현대3차의 단점만 너무 보고 있던 것은 아닐까? 내가 놓친게 뭐지? 

아, 3대업무지구를 30분안에 도달할 수 있는 신도림역을 도보권으로 이용할 수 있네, 직주근접만으로도 가치가 상당하다고 볼 수 있겠다. 그리고 신도림역에 이마트를 가보니 사람들이 바글바글한게 충분히 실수요를 받쳐줄 수 있는 힘이 있다고 볼 수 있겠어. 

반대쪽 출구에는 대형 빌딩과 음식점들이 균질하게 형성되어 있고 차량 이용 시 10분내 영등포역 타임스퀘어, 신세계백화점을 이용할 수 있네, 가디 구디 직장은 엎어져서 코앞이고 1호선 수원과 인천행의 분기점이라 해당 노선을 이용하여 서울로 출퇴근 하는 사람들에게 신도림이라는 생활권은 앞으로 살고 싶은 워너비 라는 감정을 줄 수도 있겠다. 

여러모로 대림3차는 충분히 가치있는 단지인 것 같아."

가격이라는 보조지표를 통해서 가치판단을 위한

나의 생각을 조금 더 확장시켜줄 수 있는 도구로 사용할 수 있습니다.

더불어, 단지임장 시 해당 단지의 가격대를 확인하며 

자연스럽게 비교평가를 해볼 수도 있습니다.

"이 단지는 현재 전용 59 호가 12.8억이네, 성동구 마장동에 있는 청계현대 호가가 13.0억원인데, 

대림현대3차가 싼걸까 비싼걸까? 싸다면 이유는? 비싸다면 이유는? "

끝으로 드리고 싶은 말씀

가격을 통해 가치를 가늠해 볼 수 있다고 했지만

가치를 보는 안목이 충분히 연습되지 않았다면 

해당 단지의 가치를 천천히 뜯어보는 것부터 연습해 보시길 권장드립니다. 

처음 실전반이신 분들 그리고 임장보고서 작성 회수가 

아직 10회가 되지 않은 분들께서는 단지 체크리스트를 통해 

단지 가치를 파악하는 연습을 보시는 것을 추천드려요. 

기본이 쌓여서 기술이 됩니다. 

탄탄한 기본을 바탕으로 내공이 쌓이고 

상대적으로 사용할 수 있는 나의 시간이 늘어남을 

공식처럼 외워 두시면 좋을 것 같습니다.

수도권에는 이번 주말 간 

화창한 날씨가 이어질 것이라고 합니다. 

순간의 행복을 놓치지 마시고 

동료들과 즐거운 마음으로 임장 하셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.