안녕하세요 이번에 2호기를 비규제지역에 투자하고자 준비중에 있습니다.
매임예약을 하기 위해 부사님과 통화를 했는데
현재 세입자가 거주중에 있지만 곧 나갈 예정이며
새로운 세입자와 전세계약을 체결 예정이라고 했습니다.
그러면서 제가 매수계약을 하게 되면 새로운 세입자가 전세대출이 안나오기때문에
매매계약약정서를 쓴 후 6월30일정도에 전세계약 잔금을 마무리 한 후에
세낀 물건상태로 매수계약을 체결하자고 말씀하셨는데요
이 상태로 매매계약약정서를 작성해도 될지 궁금합니다.
혹시 다른 리스크는 없을까요?
그리고 이 때 특약은 어떤걸 넣어야 할지도 궁금합니다.
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댓글
안녕하세요 베컴님
비규제지역에 2호기 투자를 준비중이시군요 ☺️
우선 제목에 적어주신 현재 전세입자 매도인과 계약예정중이라는 말씀이,
신규전세계약 하시는 임차인분과 매도인이 전세계약 예정이 확정되었다고 말씀주시는 걸로 이해하고 말씀드리겠습니다
조건부전세대출의 경우,
1) 은행 : 신규전세대출 실행 이후 매수 계약을 한다면 소유권이 이전되었는지 아닌지 여부를 확인하지 않을 수 있습니다만 은행마다 다릅니다. 신규 전세계약을 하는 임차인이 어디에서 대출받으시는지 여쭤보고 베컴님께서 직접 확인해보시는게 좋습니다
2) 보증보험 : 임차인분께서 전세보증보험을 가입하실 경우 전세대출 실행 이후 소유권의 3개월 유지조건이 있을 수 있습니다 -> 결국 신규전세계약 이후 3개월 뒤인 9월쯤 계약 가능
제 생각으로는
아직 계약의 단계가 아닌 매임예약 시 부사님이 말씀주신 조건이라, 투자하기 더 좋은 조건의 다른 매물이 있을지 찾아보시는게 더 좋지 않을까 생각이 듭니다
그리고 2호기 투자라고 하시기에 혹시 몰라,
다주택자일 경우 최악의 세금정책이 나온다면 1년 보유세로 얼마가 나갈지에 대해서도 보유세 시뮬레이션 해보시라고 링크도 첨부합니다:)
https://weolbu.com/s/LwsNJtzyUI
화이팅입니다 베컴님!
베컴님 안녕하세요~ 매도인과 신규 임차인이 전세계약을 맺은 후 그 물건을 세안고 매수하는 상황이시군요! 다른 댓글에서 말씀해주신 것 처럼, 신규 임차인의 은행, 보증보험의 조건을 먼저 확인해보시고 잔금일정을 설정하는 것이 중요할 것 같습니다. 전세끼고 매수하는 경우에는 전세입자의 임차 기간, 계약갱신청구권 사용여부, 전세 가격과 같은 정보를 잘 확인하고 특약에 기재하는 것을 잘 챙기시면 될 것 같습니다^^ 협의 잘하셔서 원만하게 진행되길 바랄게요!
안녕하세요 열혈베컴님, 네 현재는 매매전세 동시 진행이 어려운 상황이기 때문에 전세를 먼저 맞추고, 전세승계 조건으로 매매 계약을 하시는 것이 좋습니다. 만약 현금세입자를 구하실 수 있다면 그 세입자와 동시진행을 하는게 가장 깔끔한 방법이기는 합니다. 다만 한가지 유의하셔야할 점이 세입자가 대출 받는 은행에 따라 전세 대출 실행 후 n일, 혹은 n주 후에 집의 소유자가 바뀌었는지 사후 모니터링을 하는 은행들이 있습니다. 해당 은행 대출상담사에 문의하셔서 사후 모니터링까지 꼼꼼히 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 특약에는 세입자 대출에 피해가 가지 않는 기간으로 잔금일 조정 가능하다는 조건 하나 더 추가하시면 좋을 것 같습니다ㅎㅎ 베컴님 파이팅입니다 !!
