서투기 1강: 내 편견 너머에 가려진 기회들을 되돌아 보다.

가격을 판단하는 새로운 기준

그동안은 전고점만을 가격의 기준으로 삼았다. 하지만 상승장 초입부인 지금, 전저점이 과거 전저점 대비 어느정도인지 확인하며 가격의 저렴함과 비쌈을 판단할 수 있다는 것을 새로이 익혔다. 지난 12월 투자 때는 참고하지 못했지만, 다음 투자에는 반드시 적용해보고 싶다.

입지의 본질과 매수 원칙

강남까지 1시간 내에 도착할 수 있다면 경사나 단지 노후도 같은 문제가 있어 보여도 충분한 가치가 있다는 것을 배웠다. 완벽한 것을 찾기보다 내가 살 수 있는 것 중 베스트를 사야 한다는 원칙을 다시 세웠다. 특히 하락장과 달리 상승장에서는 실거래가에만 사더라도 잘 산 것이라는 기준이 인상적이었다.

보유의 가치와 매도 전략

다주택자의 보유세가 무섭게 느껴졌지만, 세금보다 매매 차익이 가져올 이득이 더 크다는 점을 염두에 두어야 한다는 것을 배웠다. 지금은 1주택자이지만 나 역시 비거주 주택의 보유세 증가에 대한 기사를 볼 때마다 걱정되는 마음이 든다. 그러나 내 매물의 가치를 믿고 잘 버텨내겠다는 다짐을 했다. 또한 외곽 지역의 가격 흐름 및 주요 지역의 가격 흐름을 통해 상승장의 단계를 파악하고, 내 매물의 매도 시점을 준비하는 기준도 익혔다. 1년 전에 들었던 강의와는 다르게 생생한 시장의 분위기와 이를 통해 내 투자에 어떻게 적용할 수 있는지를 알 수 있어서 좋았다.

평형의 상관관계와 편견의 반성

59와 84 평형 중 무엇이 먼저 올랐느냐에 따라 저평가된 매물을 가늠하는 법이 흥미로웠다. 특정 평형을 정해두지 말고 모두 염두에 두어야겠다. 무엇보다 내 앞마당에 대한 편견을 반성했다. 학군지로 유명한 앞마당 중 학업성취도가 높은 지역 내 선호 중학교 배치 단지가 아니라서 투자 가치가 없고, 해당 생활권은 투자 가치가 없다고 생각했다. 그런데 대규모 이주 수요가 전세 수요를 이끌어 가격을 밀어 올릴 수 있다는 점을 강의에서 듣고, 해당 지역의 비선호 단지를 투자하고 하루 만에 전세를 셋팅한 동료의 사례가 떠올랐다. 내 편견 때문에 투자금 안에 들어오는 단지를 놓쳤던 아쉬움을 뒤로하고, 선호도가 상대적으로 낮은 단지라도 그 가치를 발견할 역량을 가져야 기회를 잡을 수 있음을 깨달았다.

소외된 곳에서 찾는 기회

투자 수요가 몰린 비규제 지역 B보다, 그 옆에서 상대적으로 스포트라이트를 못 받는 규제 지역 A가 저평가되었다는 말이 인상깊었다. 사람들이 관심을 가지는 지역에 휩쓸리기보다, 그 관심 때문에 가려진 지역을 찾아내는 눈을 기르고 싶다.

1년 전 들었던 서울투자기초반은 앞마당을 늘리기 급급했기에 어떤 지역이 좋은 지역인지에 더 관심이 생겼다. 그런데 투자를 하고 난 뒤인 현재 시점에서는 전반적인 시장 흐름과 내가 놓친 부분이 무엇이었는지가 더 인상깊었다. 그때와 지금의 시장 상황이 다르기 때문에 어떤 기준으로 판단을 할 수 있는지 배울 수 있어서 좋았다.