▼추천도서후기 쓰는 양식
책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자의 정석
저자 및 출판사 : RHK
읽은 날짜 : 5/8
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #투자신호 #핵심부동산 #투자과정
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10
1. 저자 및 도서 소개
2. 내용 및 줄거리
:
1장 부동산 투자, 여전히 유효한가?
P. 부동산 거품 파악. 1)기간 ‘부동산 가격이 본격적으로 상승한지 얼마나 되었는가? 상당 기간, 즉 5년 이상 지속적으로 상승했다면 거품일 가능성이 크다. 2) 가격 ’가격이 매스컴에서 회자될 정도로 올랐고, 또 그것이 광범위한가? 3) 대중의 부동산에 대한 관심도 ’부동산에 대해서는 전혀 관심도 없고 지식도 없던 사람이 부동산에 관심을갖고 돈을 벌었다고 자랑하듯이 떠들거나 돈을 벌겠다고 덤비는가? 이때는 거품이 많이 형성 되었다고 보면된다.
P.36 따라서 정부가 부동산 부양 카드를 꺼내들었다면, 곧 상승이 올 것으로 판단해도 무방하다.
P.37 주택이라는 것이, 그저 평수가 넓고 교통만 편리하면 되는 것이 아니기 때문에 그렇다. 적절한 쾌적성과 보안성, 안전성 그리고 교육 환경, 기반시설 활용 등 상당히 많은 조건이 충족되어야만 ‘살만한 곳’이 되는 것이다. 신도시 건설에는 짧게 잡아도 7년 정도 걸린다.
P.40 하지만, 혹시라도 임대주택이 광범위하게 공급되는 건 절대로 있어서는 안 될일이라는 것이다. 임대주택이 광범위하게 공급된다는 건, 결국 보통 사람들의 가장 큰 자산을 국가가 관리하게 된다는 뜻이다. 즉, 보통 사람들은 재산이 하나도 없는 상태가 되는 것이다. ’자산분배’ → 국가가 감당해야할 임대주택은 취약 계층을 위한 것으로 한정되어야만 한다.
P.46 스스로 열심히 연구하고 그렇다고 판단 내린 것에 과감히 투자해야한다. 그러나 투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. ‘내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?’라고. 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생을 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 행위다. 늘 자신의 투자 행위가 맞는 것인지 물어야 한다.
2장 현명한 투자자의 정석
P.68 투자하려는 대상이 연식이 오래된 아파트라면 둘 중 하나로 방향을 잡아야 한다. 해당 아파트에 재개발이나 재건축 등의 개발 이슈가 있다면 시세차익을 고려해야 하고, 임대수요가 줄어들어 임대 상황이 변하게 되었다면 매도 후 다른 대상으로 옮겨타야 한다.
P.70 처음에는 전세 레버리지 투자를 하여 규모를 늘리고, 그 이후에는 이와 같은 개발을 통해 시세차익을 얻을 수 있는 지역을 고르는 것이다.
P.79 전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다.
P.86 2008년 부동산 폭락이 온 뒤 수많은 하우스 푸어가 탄생했다. 매스컴 및 전문가들의 전망은 결정적인 변곡점을 맞추지 못할 뿐만 아니라, 시장의 상황에 따라 수시로 내용이 바뀐다.
P.99 따라서 자금이 적을수록 시스템을 만드는 일보다는 당장의 돈을 버는 일에 더욱 관심을 갖는다. 하지만 중요한 건 시스템이다. 시스템을 만들어 놓으면 결국 시간이 지날수록 막강한 힘을 발휘하기 때문이다.
P.111 갭투자 방식을 따르는 이들은 특정 부동산의 전세가와 매매가 차이가 작다면, 곧 그 부동산에 매매가 상승이 일어날 것이라고 쉽게 믿어버리는 경향이 있다. 이는 대단히 위험한 생각이다. 그렇게 전세가와 매매가 차이가 작은 물건들 중 대부분은 특별한 호재가 없는 지역에 있는 경우가 많다.
P.118 ‘공부했으니 지금부터 돈을 벌 수 있을 거야’라는 생각 대신, ‘공부한 덕에 지금부터 좋은 대상을 알아볼 수 있게 되었으니, 계속 찾으면서 기다릴거야’라고 생각해야한다.
P.128 때로는 정부의 규제 때문에 목표 달성이 늦어질 수도 있고 그 대상이 제한적일 수도 있다. 그러나 그렇다고 해도 정석은 변함이 없으며, 여전히 어떠한 상황에서도 막강한 시스템을 구축할 수 있다는 것에는 이변이 없다.(중략) 하지만 이런 상황 때문에 스트레스를 받을 필요도 없다. 2~5년쯤 늦어진다고 해서 큰일이 생기는 것도 아니다. 돈을 버는 것도 중요하지만, 일단 위기를 모면하는 것이 더욱 중요하다. 그러니 ‘10년 안에 반드시 1억 원이 넘는 현금흐름을 창출해야 해’같은 목표에 너무 집팍하지 않길 바란다.
P.147 내 집 마련보다는 시스템을 갖추는 것이 우선이다. 그것이 훨씬 더 인생을 풍요롭게 만든다. (중략) 다만 꼭 집을 소유해서 살려고 하지 말고, 시스템을 이용해서 살자. 시스템을 만드는 것은 필수이고, 내 집을 소유하는 것은 해도 그만, 안 해도 그만이다!
P.163 손실회피성향 때문에 이익보다는 손실에 훨씬 더 예민하게 반응한다.
P.164 ‘부자세’는 당연하게 받아들이는 게 현명하다. 물론, 이 말이 세금 걱정을 할 필요 없이 무조건 부동산 투자를 하는 뜻은 결코 아니다. 세금이 50%가 아니라, 120%가 될 수도 있으니까. 그런 경우라면 당연히 투자를 하지 말아야 한다.
3장 탁월한 투자자의 정석
P.169 최고의 타이밍은 지나갔다고 해도 좋은 투자를 할 수 있는 방법은 얼마든지 있고, 좋은 투자를 하면 긴 시간이 흐른 뒤 상당히 좋은 성적을 거둘 수 있다.
P.170 핵심 부동산이 도대체 어떤 것들인지, 왜 그렇게 되는지를 더 많이 연구해야 한다. 그러기 위해서 리스크에 강한 부동산이 어떤 것인지 알아야 하고 관련 트랜드도 파악해야 한다.
P.173 부동산 투자는 자산 전부를 투자할 수 있고, 그 전부를 오랜 기간 굴림으로써 보다 큰 수익을 낼 수 있다는 것이 장점이다.
P.180 초보일 때는 엉뚱한 것을 따져서 망신을 당하기도 하고 기회를 놓치기도 하며 조롱을 당할 수도 있지만, 그런 과정을 모두 거쳐야만 진정한 고수가 된다. 결국 꾸준히 좋은 성적을 내고 큰 자산을 일군 사람은 아줌마나 아저씨 , 젊은이 같은 특정 계층이 아니라 투자에 대해 깊이 생각하고 연구하고 경험을 쌓아온 사람이다.
P.195 부동산 가격은 왜 오르는가? 두가지다. 하나는. 그 부동산을 ‘소유;하고 싶어 하는 사람이 많아서다. 또, 하나는 ‘이용 가치’가 있어서다. 소유하고 싶은 사람이 많을 떄 가격이 오르는 건 당연한 것이고, 부동산을 소유하고 싶은 사람이 많을 때 가격이 오르는 건 당연한 것이고, 부동산을 소유하고 싶진 않아도 이를 이용하려는 사람이 많을 때도 가격이 오른다.
P.196 이용 가치가 있는 부동산일 경우, 이를 ‘이용하고자 하는 사람들’이 장기적으로 계속 있을 거란 확신이 들 때만 투자할 수 있는 것이다. 투자는 그렇게 어쩌다 될 수 있는 일을 기대하고 하는 일이 아니기 때문이다.
P.199 부동산 가격이 올랐을 때 투자 대상이 전혀 없다는 뜻은 아니다. 여전히 존재한다. 그러나 과거보다 더 공부하고, 더 많이 기다려야 찾을 수 있다. 몇 년 전에 돈을 번 사람이 어떻게 저렇게 해서 돈을 벌었다는 이야기만 듣고 그대로 따라 하면 돈을 벌 수 있을 거라 생각하면서 ‘내 자금’에 맞는 ‘대상’만 고르는건 정말 큰 문제를 만들수 있다는 걸 기억하라.
P.205 재건축을 봐야한다. 재개발보다는 재건축이 좀 더 리스트가 작다. 재개발은 협의와 사업진행 과정에 매우 오랜 시간이 소요되는 게 다반사다. 재건축은 평가가 다르긴 해도 그것 역시 이미 형성된 시세와 크게 다르지 않으므로 비교적 진행이 빠르다. 거래가 잘 된다는 건 환금성이 있다는 의미이므로. 이는 가격 상승에도 긍정적인 영향을 미친다. 따라서 재건축에 대해서는 반드시 관심을 갖자. 다만, 투자 가치 있는 재건축 물건을 고르려면 시기, 본질적 가치, 가격을 반드시 고려해야 한다.
P.207 장기적 추세로 볼 때 대세는 소형 부동산이 될 것이고, 개인적으로는 오히려 현재보다 더 작은 사이즈 혹은 더욱 다양한 형태의 소형 부동산이 늘어나리라 생각한다.
P.213 투자의 성패는 늘 상식에 근거하고, 일시적인 현상이 아닌 향후 트렌드에 좌우된다는 점을 명심해야 한다.
P.214 강남권에서 다시 주목받을 만한 지역이 어디인지 눈여겨 보라. 또 강남권이 확장됨에 따라 수혜를 입을 만한 지역이 어디인지도 함께 고민해 볼 필요가 있겠다.
4장 투자 고수의 정석
P.219 투자 세계에서 고수가 되는 길
- 시간을 기다려야 한다.
- 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다.
P.222 중요한 것은 차이가 아니라, 부동산 시장 전체가 활황으로 진입하느냐 하지 않느냐이다.
P.223 일단은 몇 년ㄴ간, 최소한 4년 이상을 지속적으로 관심을 가지겠다는 각오를 해야한다.
P.231 고수는 2년, 빠르면 1년 또는 몇 개월 안에도 자금을 회수할 수 있는 물건을 찾아내는 것이다.
P.250 불황의 상황이 온다면 용기를 내서 그 불황을 활용하여 큰 수익을 낼 준비를 해야 한다.
P.252 아직까지 한국의 주식 시장에서는 워런 버핏 같은 가치와 성장을 보는 투자가 성동한 사례가 거의 없다. (중략) 부동산 만큼은 우리나라 소비자들과 정부의 통제만으로 만들어지는 시장이기 때문이다. 그런데 이제 개인이 자각하기 시작했다. 이 때문에 절대적인 저평가 상태로 오래 남아 있을 최고의 자산이 존재하기 어려운 상황이 되었다.
P.254 부동산 투자도 딱 워런 버핏처럼 해야 한다는 뜻이다. 미래에도 꾸준히 성장할 대상에 베팅해야 한다.
P.256 고수는 소외된 절대 가치의 부동산을 찾아낸다. 조건이 비슷한 다른 지역 또는 대상과의 비교를 통해 판단하는 것이다. 이때 중요한 건 적절한 비교 대상을 고르는 것이다. 그다음 파악해야 하는 건 ‘조건이 비슷한데 저평가가 된 이유’가 무엇인지다. 부동산이 저평가 되는 데는 반드시 원인이 있다. 다양한 원인을 찾을 것이 아니라 매우 결정적인 원인 한두개를 찾는 데 집중해야 한다는 것이다. 그 원인 모두가 나름의 논리를 갖추고 있다. 그래서 그런 원인에 관함 정보를 찾다보면, 그냥 ‘그래, 이유가 있으니깐 결과가 있는 거리’라는 생각밖에 들지 않는다. 그런 식으로 원인을 찾아서는 안 되고, 결정적인 원인을 오직 한두 개라는 생각으로 찾아보라. 그러게 하면 결과에 영향을 미친 매우 중요한 원인이 무엇인지 파악할 수 있다. 이렇게 하는 건 ‘변화하는 그 시점’을 잡아내기 위해서다.
P.261 고수들은 언제나 그런 것들이 있다는 걸 알기에 투자 대상을 찾는 노력을 게을리하지 않는다.
P.262 일반적으로 급매물건이라고 하면 시세의 10%정도 저렴한 물건이다. 입주 물량에 대한 공포감 그리고 입주 물량 때문에 일시적으로 전세가가 낮아져서 투자금이 더 들어가는 상황이 되면 급매가 나올 수밖에 없다.
P.270 투자라는 건 미래를 보는 일이다. 현재의 선호도보다 미래의 성장성을 보고 배팅해야 그것이 우리의 미래를 바꾼다.
P.273 A가 좋다는 건 알지만 A를 살 수 없다고 포기하는 게 아니라, 자신의 자금 형편상 가장 최상의 성장성이 있는 물건을 ‘일단’ 사둔다는 말이다.
P.279 정보의 발달로 대중들의 걱정 수준이 깊어졌지만, 정보가 빠르고 신속하게 전달되는 만큼 경제 주체들의 대응 능력도 커졌다는 것이다.
5장 대상별 투자의 정석
P.291 부동산의 투자 가치를 따질 때는 보다 많은 사람이 ‘편리하다’고 느끼는지 그 상식에 근거해 분석해야 한다. 투자 가치가 있다는 말엔 가격이 오를 가능성이 있다는 의미도 있지만, 불활 혹은 위기에도 굳건하게 버틸 수 있다는 방어적인 차원에서의 의미도 포함된다.
P.303 각 동의 로열층의 각겨을 기준 가격으로 삼고, 각 동의 비로열층이 지나치다 싶을 정도로 디스카운트된 것이 있다면 이를 투자 대상으로 고려할 수 있겠다.
P.315 결론을 내자면, 용적률이 남아야 일반 분양을 할 수 있고, 그 일반 분양이 많으면 많을수록 무상지분율이 높아지므로 재건축 소유자들(조합원)에게도 이익이 되는 것이다.
P.336 분양권투자. 침체가 상당 기간 지난 후 첫 분양되는 아파트의 분양권이라면, 반드시 관심을 가져야 한다. 지방의 경우 7년, 서울과 수도권 일대의 경우 3년.
P.340 조건들을 만족시킬 만한 분양권이 나온다면 프리미엄을 주고서라도 매수하는 과감한 결단이 필요하다.
P.343 택지개발지구 중심지에 위치한 아파트 프리미엄은 입주하고 난 뒤에 더 올라가게 된다.
P.392 자신이 소유하고 있는 주택이 위치한 지역의 활성화가 전체적인 부동산 경기와 맞물려 어떻게 돌아가고 있는지를 파악해야 한다.
P.396 상권은 이미 형성된 상권 주변으로 계속 확장되는 특성이 강하기 때문이다.
P.418 젠트리피케이션. 도심에 가까운 낙후 지역에 고급 상권 및 주거지역이 새로 형성되면서 원래의 거주자 및 임차인들이 다른 지역으로 쫓겨나게 되는 현상.
재태크에 지친 당신을 위해.
첫째, 절약을 너무 오랫동안 하다 보면 지치게 된다. 삶에 지친다는 것은 인생을 불행하게 보낸다는 뜻이다.
둘째, 이렇게 삶에 지치면 상대적으로 보상심리라는게 더 커진다.
셋째, 절약이 지나치면 지식에 대한 투자에도 인색해지기 쉽다.
3. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 워런 버핏처럼 가치와 성장을 보고 투자해야한다. 고수는 소외된 절대 가치의 부동산을 찾아낸다. 조건이 비슷한 다른 지역 또는 대상과의 비교를 통해 판단하는 것이다. 이때 중요한 건 적절한 비교 대상을 고르는 것이다. 그다음 파악해야 하는 건 ‘조건이 비슷한데 저평가가 된 이유’가 무엇인지다. 부동산이 저평가 되는 데는 반드시 원인이 있다. 다양한 원인을 찾을 것이 아니라 매우 결정적인 원인 한두개를 찾는 데 집중해야 한다는 것이다. 그 원인 모두가 나름의 논리를 갖추고 있다. 그래서 그런 원인에 관함 정보를 찾다보면, 그냥 ‘그래, 이유가 있으니깐 결과가 있는 거리’라는 생각밖에 들지 않는다. 그런 식으로 원인을 찾아서는 안 되고, 결정적인 원인을 오직 한두 개라는 생각으로 찾아보라. 그러게 하면 결과에 영향을 미친 매우 중요한 원인이 무엇인지 파악할 수 있다. 이렇게 하는 건 ‘변화하는 그 시점’을 잡아내기 위해서다.고수들은 언제나 그런 것들이 있다는 걸 알기에 투자 대상을 찾는 노력을 게을리하지 않는다. 임보에 더 집중해보기
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
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