실전준비반 1강 강의 후기[실전준비반 51기43조 냐냐]

아무리 가치 있는 곳이라도 비싸면 안 산다.

가치 대비 싼것을 비교해서 산다. (가치/가격/비교평가)

확신을 가지고 투자했을 때 충분히 저렴하게 구입했다면 하락장에서는 불안하지 않다.

매물임장을 했냐 안했냐의 행위자체가 중요한게 아니라 단지 임장시 선호도 있는 단지를 구분 할 수 있냐가 중요하다.투자=선호 동네 + 선호 단지 찾아내기

비교를 하고 우선순위를 정해야지 / 순서를 바꾸면 절대 안된다.

예를 들어, 지역 단지(20개 단지가 있다면) 1~20등 순위를 정해서 뭘 살지 고민 하면 안 된다.

1등은 너무 비싸고, 20등은 마음에 안들고 그러면 이거저거 다 제끼면 중간꺼 남는데 중간꺼는 괜찮은건지 알수 없다.

비교평가를 하고 그 안에서 내가 투자 가능한 것 중에서 1,2,3 등을 매겨야 한다.

지역별 매매가/전세가가 다르게 형성되어 있음을 알고 기회를 잡을 수 있다 : 기회가 있는 것을 알아야 조급하지 않다. 초보에는 거시경제가 궁금하나, 현장투자자는 그 지역 매매전세가 보면서 그 지역이 싸네 올랐네 알수 있다. 어느 지점에서 드라이브 넣을 지 기다릴 지 알 수 있다

내가 선택지를 늘려야 투자 가치가 더 좋은 아파트 구할 수 있다. 중요한 건 앞마당을 늘리기 위해 노력한다.

특히나 연식이 괜찮은 단지는 눈여겨 본다. 왜? 전세가가 올라오기 때문이다. 즉 투자 기회가 오고 있다.

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내 확신이 없기에 투자 할 수 없다.

알고있는 단지가 많다면 비교하고 투자 결정 할 수 있다.

※단지임장:선호하는 동네의 300세대 이상 임장/ (단지별 임장 30분 넘으면 안된다)

어떤 단지가 더 좋은 지(순서를 매기는 게 아님)

※매물임장: 가격대비 저렴한 아파트 부터 임장/ 지방 도시들은 랜드마크 아파트가 가격대비 저렴해서 볼 수도 있다.

차가다니는 길 말고, 사람들이 많이 다니는 곳 상권, 지하철 역 이 있는 곳을 임장

상권이 그 지역 분위기 만든다. 상권이 있는곳에 사진 찍고 카카오맵의 현위치 캡쳐 뜨고 임장노트에 설명 적어놓는다. 출발과 도착은 항상 역 기준으로 돈다.

단지임장도 역에서 가장 가까운 곳 순으로 가격을 기억한다. 왼쪽으로 올라갈때와 오른쪽으로 내려올 때 만나는 지점이 있을 것이다. 올라갈때와 내려올 때 분위기 다름을 파악해야 한다.즉 사람들이 왼쪽은 별로인데 오른쪽은 괜찮네 그럼 살만하겠네 라고 생각 / 빌라나 사람들이 좋아 하지 않을 곳은 가지 않는다. 아파트나 상권 주변을 지나도록 임장루트를 짠다.

수도권: 중심지가 아닌 외곽 동네일지라도 인접한 다른 지역과 생활권이 연결되어 있으므로 모든 동네 분위기 임장 필요함

지방: 하나의 생활권이 형성될 정도로 규모를 갖추지 않는 외곽 동네의 경우에는 분위기 임장 필요 없다.

사진을 찍으면 상권을 다시 기억해 볼 수 있다.

강남과 1시간 안에 들어오는게 중요하다.

중구 영등포 동작구 종로: 가치 투자 할 수 있다. (교통을 봤을때 강남으로 1시간안에 들어온다)

강남/여의도 1시간 이상인데 신축이 몰려있으면, 가격이 올랐다.

직장 교통 학군 환경이 다 갖춰있으면(강남) 비싸다.

교통 학군/ 교통 환경/ 직장 교통 처럼 2가지 이상 아파트 몰려있고 연식이 좋고 학교가 몰려있으면 좋다.

임장은 왜 사람들이 좋아하는지 아는 것이 중요하다.

용인도 교통이 좋지 않으면 상승장에 임팩트 좋지 않다.

정자동 :학원가 많다/ 사람들이 좋아한다.

보청기/ 등산복 /요양원이 있다는 건 노인이 많다는 거다

노래연습장 /스터디카페/pc방 : 엄마들이 싫어한다 집값 안 오른다.

학원/ 아이들 간식 가게: 엄마들 좋아한다. 집값 올라간다.

광명 재개발시 사람들이 많았는데 부자들은 다른 신축으로 갔다. 주공아파트(구축)가 몰려있는데도 불구하고 나라에서 건설해서 상권은 매우 크다.

광명sk테크노파크: 거주가 아닌 직장의 특징: 어떤 기업들이 들어가 있을까? 직장의 질이 좋다?

아파트가 몰려있는곳 vs 아파트가 몰려 있지 않은데 in 서울 ( 사람들은 아파트가 몰려있는 곳을 더 좋아 한다)

사람들이 좋아 할 곳을 고른다.

시장의 평균 수익 이상을 고를 때는 사람들이 좋아하는 곳을 선택해야 한다.

사람들이 싫어하는 이유를 분명히 갖고 있는 곳은 전세를 놓을 때 애를 먹는다.

아파트 대단지로 2~3개 붙어있어도 좋아한다.

아무리 강남과 직주근접이더라도 빌라가 즐비한 곳에 있는 아파트는 인기가 없다.

서울엔 신축이 너무 부족하다. 그래서 환경적인 부분도 생각해야 한다.

지방은 택지(반듯반듯 하고 아파트가 매우 몰려있다)에 대한 선호도가 굉장히 쎄다

지방은 더욱이 나홀로 아파트는 선호도가 없다.

지방에서 국평이 전고 6억이 넘으면 매우 선호아파트이다.

10년동안 전세가가 안 오르고 매매가가 인플레이션만큼도 안 오를때 투자 하면 안된다.

퇴근하는 시간대에는 지하철역 앞에 가보라

잘사는 동네일수록 개인 pt 샾이 많다.

사람들이 싫어하는 상권은 지도에도 잘 나오지 않는다.

단지임장의 목적: 단지선호도는 지도에서 모두 파악할 수 있다. 실제를 가봐야 몸으로 선호도 알 수 있다.

내가 그물망을 넓게 던져서 무조건 투자지 건진다.

단지 임장은 누구보다 많이 봐야 한다.

단지임장가서 뭘 봐야 하는지 어떻게 봐야 하는지 확인

나와 이질감이 많은 커뮤니티에서 자녀 키우고 싶어하지 않다. 비록 역세권이라도 . 즉 지도 보다 현장을 가봐야 한다. 지도는 가치 적인 부분을 보지만 실제 가 봤을때 환경이 좋지 않을 수 있으므로 확인 꼭 해야 한다.

호갱노노 (실거래가) 네이버 부동산(호가: 최저)

실력이 안되면 단지 임장루트만이라도 꼭

단지임장에서 가격을 외우거나 아는 것은 필요 없다. 그건 비교 분석할 때 하는 것이다.

어떤 단지가 좋은지가 구분하는 것이 중요하다.

단지 느낌이 좋아. 가격은 시세지도 그릴때 외우는 것

임장보고서 쓰면서 가격이 머리에 들어간다. 나중에는 외우려고 하지 않더라도 머리에 들어온다.

단지임장시 가격 외우면 단지 선호를 알 수 없다. 즉 단지임장 익숙해 지면 가격 머릿속에 넣으면 된다.

선호도 높은 동부터 임장 ->선호 높은 단지

위에서 아래로 돌아서 중앙을 본다.

모든 단지를 보려고 포기 하지 말고 선호도를 면밀히 고민하는게 중요

사람들이 왜 이 동네의 이 단지를 좋아 하지 ? 알아 볼 수 있다.

연식대비 주관적인 느낌이라도 단지 상태 적어보자.

구축아파트인데도 단지 관리가 잘 되어 있는 곳이 있다.

분리수거 건물외관 쓰레기 상태 보면 알수 있다.

지하 주차장에서 무조건 외제차로 소득 수준 알 필요 없고, 그냥 지나가는 차 보면 된다.

지하 주차장의 유무와 연결이 되어있는지 확인

단지로 걸어가는 길 잘 되어 있는 지 확인

안 좋은 곳은 인도 차도 구분 안된다.

저렴한데 전세 놓기 좋은 걸 봐야 한다. 조건(전세세팅 하기 좋고 / 수리 잘 되어있는것)

매물예약: 사거리 코너에 노랗거나 빨간색 코너 부동산 사장님은 물건이 많다.

공부하러 온 사람 특징: 사장님께 물어보고 핸드폰에 넣기 바쁘다 예:사장님 여기 로얄동이 어디에요? 초등학교 좋아해요?

투자 하러 온 사람 특징: 집주인 언제 매도 할지, 집주인 특징 / 기존 전세 만기일/ 나한테 가장싼게 맞아요?가격이 얼마나 싼지/전세 세팅시 가격/ 지금 시장은 어떤지

너무 어색하면 아이스브래이킹하되, 매물에 대해 얘기함

집 보고 난 후 집상태에 대해 엘리베이터 타고 나오면서 사장님과 얘기하면 된다.

네이버 부동산에서 가장 싼 거 부터 확인/ 저층이 1층인지 아닌지 확인: 저렴한데 1층은 제외시킴/ 내놓은 날짜 확인/중개사가 20군데 이상 내놨다 그러면 급한거다/ 전세 보증금 광고에 적혀있는 게 정확히 맞는지 다시 확인/전세끼고 승계매매하는 것은 확실히 세입자 나가는지 확인(세입자가 이사갈 다른 집을 샀다면 나가는게 확실하지만 그렇지 않은 경우 안나갈 수 있다) 세입자가 들어가고 나가는 날짜를 고정해 놓으면 세 놓기 힘들기에 협의 되어 있는게 좋다.

세입자가 옆에 있는데 , 세입자 언제 나가요라고 물어보면 안된다.

신발장이 망가져 있는지 확인(내 돈 나간다)

구축 전실이 넓게 빠져있는지 확인/ 중문이 있으면 좋은 거다. (옵션 or 수리해서 중문 했다면 좋은 거다)

현관이랑 가까운 방 들어가서 불 켜본다. (등이 잘 들어오는지)

확장된 방은 단열공사 되어 있나 확인(단열 공사 안되어 있으면 춥고 곰팡이 생김)

베란다 옆 창고에 결로 있는지

꼼꼼하게 보는 사람이 진짜 살사람이라고 생각한다

도배 및 장판 상태 봐야 한다.

마루 썩지 않은 지 확인 해야 한다.

주방 싱크대 언제 달았는지 확인 /물 틀어본다/ 누수여부:하부장에 손 넣어본다

상판 깨졌는지 확인

" 여기 상판이 깨졌네요" 하고 인지만 시켜줌

천장에 누수 자국 확인

등 바꾸는데도 돈 든다 꼭 켜보기

화장실 문 열 때 닿는 벽 깨져있는지 확인/수리가 된 화장실 수납함 열었다 닫았다 해봄/상판도 깨끗한지/ 수전 타일 괜찮은지/변기 물 잘 내려가는지 / 샤워투명가림막 녹 썼는지 깨져있는지 확인/ 안방 파우더 수납장 고장 났는지 확인

양해를 구하고 베란다 뷰 본다. (뷰가 뚫릴 때 전세가 잘 나간다)

보일러 존재 여부 확인: 사이드 집, 결로 너무 많다. 곰팡이 스믈스믈 올라온다. 돈이 너무 나간다. 탑층, 사이드 집, 끝집 결로 곰팡이 때문에 고생이 심할 수 있다.

매물 정리 할 수 있는 양식 월부에 있다.

부동산으로 돌아와서 매물에 대해 사장님과 얘기해서 정리한다. 사장님 명함이랑 사진 찍음