지방 1호기 투자 복기(매수 5개월 후...)[쿄코]

안녕하세요. 쿄코입니다 :)

조금 늦었지만 1호기 투자 복기글을 작성해봅니다.

2월부터 원씽으로 꼽았는데 드디어 쓰네요🤣

이번 달 원씽으로 복기글 잡아주신 나초단 튜터님💛

감사합니다!!

[월부 타임라인]

저는 25년 2월 너나위님 유튜브 특강을 기회로 월부에서 투자 공부를 시작했습니다. 

중간중간 기존에 잡혀있던 일정 때문에 쉬게 되는 달이 있어 놓칠뻔 했지만,

실준, 열중, 지투기에서 만났던 동료들이 꾸준히 해나가는 모습을 보고 다시 돌아올 수 있었습니다.

그리고 약 두 달의 휴식기 이후 광클에 성공해서 가게 된 지투실전!

이때 배운 것들과 동료 분들 덕분에 투자를 할 수 있었습니다 ㅎㅎ

처음 제가 가진 투자금은 지방/ 수도권 둘 다 봐도 괜찮은 정도였어요. 

둘 중에 방향을 고민했던 저는 지방투자로 방향을 정하고,

지투 이후 본격적으로 1호기를 생각하기 시작했습니다. 

지방투자로 방향을 정한 것과 관련된 내용은 다음에 풀어보겠습니다.

[앞마당 상황]

가격/공급

당시 제가 느꼈던 앞마당 상황은 다음과 같았습니다.

울산 : 전세물량이 거의 바닥(생활권 대장 단지는 1~2년 전 대비 전세가 1억 상승)

부산 : 전세물량 부족으로 전세가 상승이 1~2년 지속되고 있었고, 대장 단지 매매가가 전고점 직전이라 주변 다른 생활권도 매매가가 상승중이라 가격을 올리기 위해 매물을 약간 거두는 분위기 

대구 : 수성구 혼자 날아올라갔고, 중구 대장도 매매가가 올라가던 상황(대장 외엔 미미한 상승) 공급이 남아있어 전세가는 대장/신축/준신축 가릴 것 없이 바닥을 기는 중.

지역 간 위상차이

지방에서 인구 = 수요 라는 말을 강의에서 많이 해주셨는데, 

실질적으로 와닿지는 않았습니다.

그러나 앞마당으로 만든 후 지역 간 랜드마크 단지들을 비교해보니,

많은 수요가 곧 가격과 연결되는구나를 느낄 수 있었습니다.

정리

부산은 매매가가 오르고 있지만 전세가가 좀 더 많이 오른 상황이라 투자금이 좁혀진 시장, 대구는 남아있는 공급으로 전세가가 힘을 못 써 투자금이 좀 많이 들지만 절대적으로 싼 구간.

같은 투자금 대비 수요가 좀 더 큰 부산을 중점적으로 보고, 대구쪽 앞마당에서 투자 가능한 단지들과 비교해보는 것으로 투자물건을 찾아봤습니다. 

[투자 후보 단지 매매/전세 변화]

A/B/C/D 총 4개의 단지를 두고 고민을 했고, 

그 중 투자금에 들어오고 조건이 맞는 단지 중 가치가 좋은 B단지에 투자를 했습니다.

A단지(7.3/4.0 → 7.2/4.3, 호가 : 6.8) 

투자금 범위 내로 협상이 어려워 제외

B단지(6.5/4.5 → 6.7/4.0, 호가 : 6.5) 

매매가 협상이 가능했고, 조건이 좋음

C단지(6.9/4.8 → 7.1/4.8, 호가 : 6.8) 

비교적 환금성이 좋지 않은 매물이라 제외

D단지(6.8/4.0 → 6.8/3.4, 호가 : 6.5) 

가치가 덜한 매물이라 우선순위상 제외

[매매]

호가,실거래가 기준 A/B/D 단지의 매매가는 비슷하게 상승했고(+0.5), C단지의 상승이 가장 적었습니다.(+0.1)

[전세]

A단지 제가 목표했던 전세가에 맞춰서 실거래가 된 후 이후 전세가가 약간 내렸습니다.(+0.2)

B단지는 이후 전세가 안 나가다가 최근 약간 오른 가격으로 거래가 됐습니다.(+0.3)

C단지는 전세가가 유지되는 중이며, D단지는 전세가 하락한 상태로 1월 이후 거래가 없습니다.(-0.1)

[배운점]

C단지는 주복 저층 매물이었습니다.

충분히 가치있는 물건이라 고민이 됐었는데, 

빈쓰 튜터님과 매코를 진행하면서 환금성면에서 B단지가 더 낫다는 결론을 내릴 수 있었습니다.

실제로 해당 매물은 거래가 몇 달 안 되는 걸 시세트래킹으로 확인했습니다.

이후 4천만원이나 깎인 가격으로 거래가 된 것을 확인할 수 있었고,

현재 실거래가도 동 차이로 1.5억이나 매매가 차이나 납니다.

=> 주복 저층/ 막힌뷰는 조심

[A단지를 투자금 내에 맞출 수 있었더라면?]

A단지의 생활권은 그때 이미 투자자가 많이 진입한 상황이었습니다.

제가 여쭤봤던 매물은 악재가 있어 다른 매물 대비 가격이 싸게 나온 상태였습니다.

그럼에도 불구하고 투자금에 들어오지 않아서 매매가를 깎거나, 전세가를 올려야했던 상황이었습니다.

저는 우선 전세가가 오르고 있던 상황이니 2,000만원 올린 전세가가 나갈 수 있을지 확인을 했습니다.

하지만 그 정도엔 절대 안 나갈거라는 부사님의 말과, 투자자 방문에 지친 집주인분의 거래 안 하겠다 선언했다는 말에 실제로 협상을 하거나 더 알아보지 않고 그 다음 단지로 넘어갔었습니다.

이후, 해당 매물은 매매가가 1,100만원이 깎였고,

해당 단지 전세도 제가 목표했던 가격에 실거래가 찍혔습니다.

물론 전세가 매물 상태/집주인분 이사시기 등에 따라 해당 가격에 안 맞춰질 수도 있긴 했습니다만,,

확인해봄으로써 제 행동의 아쉬움을 복기해볼 수 있었습니다.

아쉬운점

• 해보겠다 말하는 부사님을 찾아보지 않았다.
• 매매가를 깎기위한 협상을 해보지 않았다.

2호기 투자에서는 해당 부분을 적용해보겠습니다.

적용점

• 투자금이 안 될 때 협상해보겠다, 맞춰보겠다 말하는 적극적인 부사님 찾기
• 매매가를 깎기 위해 적극적으로 협상해볼 것

[앞마당에서 놓친 건 없었을까?]

그 때 당시 고려했던 단지들 및 앞마당에서 가치 있는 단지들을 다시 살펴봤습니다.

[앞마당 투자 후보 단지들]

수성구 : 2등 생활권의 선호구축이지만, 1단지 대비 선호도가 빠지는 2단지 + 비선호동이라는 점에 제외

중구 : 1등 생활권의 중간선호도이지만 전세가가 낮아 투자금 내로 안 들어옴

달서구 : 1등 생활권 대장단지이지만, 동일 매매가 단지들 대비 가치가 떨어진다 판단해 제외

다시 확인해본 결과

대부분의 단지들이 그 때 후보 단지들 대비 가치가 떨어지거나, 

가치가 비슷하거나 좋으면 투자금이 더 많이들었습니다. 

그 중 다음 E단지는 수성구 앞마당 비교에서 

생활권 선호도가 낮다는 이유로 투자 후보에서 제외했던 곳입니다.

그러나 기존에 수성구에서 뽑았던 단지보다 오히려 환금성 측면에서 뛰어났으며,

후순위라고 생각했던 동임에도 매매가가 0.2억 이상 상승했음을 확인할 수 있었습니다.

배운점

생활권 순위가 낮더라도 그 생활권에서 좀 더 선호되는 단지면 나을 수 있다.

단지 대 단지로 비교하자.

[지금 앞마당에서 투자한다면 더 나은 선택지가 있을까?]

현재 늘어난 앞마당 상황에서 대구쪽 단지들은 여전히 전세가가 안 올라오는 상황.

투자 단지보다 가치/선호도 높은 단지는 여전히 투자금 내로 들어오지 않습니다. 

그래서 수도권 앞마당에서 투자금으로 현재 가능한 단지를 찾아봤을 때,

위의 두 단지가 나왔습니다.

수도권 B단지 : 2등 생활권의 역세권 호재의 가장 수혜를 받을 단지(84')

수도권 C단지 : 동일 생활권의 실거주 선호도가 높은 신축 단지(59')

동일 시기에 투자했다는 가정 3단지 모두 수익을 볼 수 있었습니다. 

시간이 지나면 결과가 달라질 수 있지만, 

지금까지는 신축단지인 C단지를 투자했을 때의 수익금이 가장 큽니다.

배운점

지방이라고 수익을 금방 보지않고, 수도권이라고 수익을 늦게 보지 않는다.

중요한 건 저평가단지를 할 수 있을 때 투자하는 것이다.

마무리,

당시에는 투자하는데 오랜 시간이 걸렸다고 생각했는데,

돌아보니 월부를 시작하고 10개월 빠른 기간 내에 한 투자였습니다.

초보 투자자지만 월부에서 배운대로 저/환/수/원/리를 지키기 위해 노력했습니다.

월부 덕분에 대구 서구 신축을 실거주로 고민했던 사람에서 노후준비를 위해 1호기라는 씨앗을 심은 사람이 됐네요ㅎㅎ 

감사한분들이 너무 많은데,

우선 아무것도 모르고 자신감 없던 저를 투자로 이끌어준 소피이 튜터님 그리고 등기즈🩵

우주조상님, 양이님, 엔스님, 하람님, 슝슝님, 헤일님, 세상님, 간디님

작년 11월에 만나지 못했더라면 아마 제 1호기가 지금 있었을까 싶네요

세계최고 나눔천사들 경험 나눠주시고 1호기 할 수 있다 응원해주셔서 감사드려요💜

그리고 뜨거웠던 대구 함께하며 임장에 대해 많이 알려주신

동기유발님, 퍼스트펭귄님, 오고가고님, 사과링님, 목님, 부투성화이팅님, 예스문님, 엔도맘님

꾸준히 하시는 모습에 다시 맘 잡고 시작할 수 있었습니다!! 

감사합니다

더 많은데 쓰다보면 본문보다 길어질 거 같으니,,

추후에 또 투자 과정 복기랑 전세 뺀 이야기에서 감사이야기 이어서 하겠습니다

혼자서라면 못 갈 길이었는데 동료 분들과 함께한 덕분에 갈 수 있었던 것 같습니다. 

앞으로도 함께 계속 달려주세요🩵

감사합니다!!