[서투기 3시세ㄲ1 투자생각, 5늘도 임장가조_락끼] 1주차 강의후기_수도권 소액투자에서 서울 가치성장투자를 향해!!

서울투자기초반 1주차 강의는 주우이님께서 2026년 5월 현재 시장에서 서울 투자 기회를 잡는 방법에 대하여 말씀해 주셨습니다. 10.15 대책 이후 2026년 현재의 서울/수도권 부동산 시장에 대한 정리와 개인별 상황에 따른 투자의 방향을 설명해 주시고, 서울 및 경기도 핵심지역의 특징을 한 번에 정리를 해주셔서 주로 지방 앞마당만 있는 저에게는 서울/수도권을 이해하는 데 많은 도움이 되었습니다. 규제와 같은 시장의 제약사항이 있더라도 결국 우리가 해야 할 일은 변하지 않는다고 강의에서 말씀하셨듯이 앞으로 서울/수도권에서 임장을 하고 임장보고서를 작성하여 앞마당을 늘려 나가면서 비교평가를 통해 가치성장투자를 해야겠다는 목표가 생기는 강의였습니다.

• 1주차 강의에서 인상 깊었던 점

  1. 규제로 인해 거래량이 줄어들 가능성이 높으며, 규제 및 공급부족으로 전세 가격은 오를 가능성이 높다.

      → 투자의 본질은 변하지 않음 (가치 대비 가격이 싼 자산을 취득하고 보유한다.)

  2. 다주택자 양도세 중과 시 매도 전략

      - 수도권 : 전저점 대비 2배 이하 가격에 매수하면 잃지 않는다.

                     (서울, 경기도 4급지 이상은 다음 사이클 하락장에서 양도세 중과 해제 시 매도)

      - 지방 : 저평가된 가격에 매수하더라도 상승 후 하락 사이클에서도 다시 매수가를 만날 수 있다.

                  (수익/보유기간 여부와 상관 없이 다주택자 양도세 중과 유예 전 매도) 

  3. 규제지역에 실거주 가능한 경우 : 규제지역과 비규제지역 모두 비교평가 후 매수 결정한다.

  4. 규제지역에 실거주 불가능한 경우 : 비규제지역 간 비교평가 후 매수 결정한다.

  5. 서울 25개구 급지별 분류

       - 1급지 : 강남, 서초, 용산, 송파

       - 2급지 : 성동, 광진, 마포, 양천

       - 3급지 : 영등포, 동작, 종로, 중구, 강동

       - 4급지 : 강서, 서대문, 동대문, 성북, 관악(2호선 위), 은평(녹번역 아래)

       - 5급지 : 노원, 도봉, 강북, 중랑, 금천, 구로, 관악(2호선 아래), 은평(녹번역 위)

  6. 경기도 핵심지역 급지별 분류

       - 2급지 : 과천, 분당

       - 4급지 : 구성남, 수지, 광명, 평촌, 하남, 구리

       - 5급지 : 부천 원미구, 고양 덕양구, 수원, 산본 등

  7. 소규모 단지(200~300세대) 투자 시에는 소규모 단지들이 균질하게 모여 있는 곳은 괜찮지만, 나홀로 소규모 단지는 조심해야 한다.

  8. 구축 단지 투자 시에는 용적률이 중요하며, 210% 이하가 좋다.

  9. 가치성장투자란 싼 가격이 아닌 적절한 가격에 수익금을 높이는 투자이며, 소액투자는 투자금을 적게 해서 높은 수익률을 낼 수 있는 투자이다. 우리는 결국 가치성장투자를 해야 한다.

  10. 가치성장투자 시 가치 대비 저평가 여부도 중요하지만, 가치가 높은 것을 선택하는 것이 좋다.

  11. 입지가 좋은 곳은 구석구석까지 잘 봐야 하지만, 입지가 조금 떨어지는 곳은 선호하는 생활권 위주로 봐도 된다.

  12. 소액투자의 주 타겟은 입지 좋은 구축이나 입지가 덜 좋은 신축으로 한다. 입지가 덜 좋은 구축은 후순위.

  13. 강한 규제는 위기가 될 수 있지만 준비하는 사람에게는 기회가 될 수 있다. 이 기회는 언제 지나갈지 알 수 없기 때문에 지금은 할 수 있는 투자를 해야할 때이다.

   

• 나에게 적용할 점

  1. 나는 지방에 거주하고 있고 규제지역에 실거주가 어렵기 때문에 비규제지역 투자를 고려하며, 서울에서 인접한 도시부터 앞마당을 늘려 나간다. (이번달 부천시에서 선명한 앞마당을 만든다!)

  2. 현재 보유하고 있는 0호기를 매도하여 1억 이상의 종잣돈으로 수도권 비규제지역 투자를 목표로 한다.

  3. 우선 소액투자로 종잣돈을 늘려 나가면서 가치성장투자를 목표로 꾸준히 지금 할 수 있는 것을 한다. 

• 투자하기 위한 이번 달 목표!!

  1. 수도권 2번째 임장지역인 부천시에서 선명한 앞마당을 만들기 위해 집중한다!

  2. 0호기 매도를 위해 임차인과의 협상을 진행하며, 전세 만기 시 퇴거를 협의한다!

  3. 수도권 비교평가를 통해 0호기 매도 후 갈아탈 투자후보단지를 확보한다! 

서울투자기초반 31기 첫번째 강의를 열정적으로 해주신 주우이님!! 고생하셨습니다!!

서울/수도권 투자의 방향성을 명확히 설정해 주셔서 감사합니다!!