안녕하세요 나눌수 있는 투자자가 되고 싶은 베니지기 입니다.
오늘은. 오렌지하늘 튜터님의 갈아타기 전략 3강후기를 듣고. 후기를 써봅니다.
상승장에서도 갈아탈수 있다.!!
제생각 좋은 것은 먼저 오르고 많이 오르니 갈아타기 힘들다?
좋은것은 조정받고 덜 좋은 것이 상승하는 시기.
요즘 시장에서 현재 상황은 알고 있었지만. 이렇게 갈아탈수 있구나라는 생각을 함.
내가 가진 자산보다 더 좋은 자산으로 갈아타는 것이 핵심. 결국 내가 살 단지가 준비가 되어있어야 한다.
매도를 고려해야 할 상황.
2년이상보유&세입자 만기시점
1.수익 충분하고 더 좋은 단지로 갈아탈수 있는가?
2. 수익 없으나 기회비용이 크고 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있는가?
3. 자산을 더이상 보유할 수 없을 만큼의 리스크가 있는가?
#기회비용
가격회복이 더딘 지역 혹은 단지를 보유했는가?
갈아탈곳과 보유한 곳의 가치차이가 큰가?
2채이상 매도시 세금 및 제도적으로 유리한가?
단기매도 고려해볼수 있는 상황
가치차이가 큰 단지로 갈아탈수 있을때
리스크 대응 불가능할때
매수한 곳이 규제 지역으로 묶였을때(지방)
→ 이번 반임장때 멘토님께서 고려해야할부분이라고 찝어주셨는데.
지방 1호기가 있는 곳 지방에 규제 지역이 묶이는 상황까지 고려
아직 2년이 안된 상황이라. 넋놓고만 있었는데. 준비해야함.
Think
아마. 1호기의 경우. 양도세과세표1억5천에서 3억원 사이가 되지 않을까 싶은데 .
그럼 세율 38%(규제지역아닐경우)
규제지역으로 묶이는 경우. 세율 38%+2주택이니 기본세율+20% = 58%세금
2억이면.
규제지역의 경우세금 11,600 실수익금. 8,400만
규제지역이 아니라면 . 7600만 실수익금 12,400만
어느정도 수익실현 후 매도 고려해봐야 할것 같다.
그럼 매도는 얼마에 해야 하나?
#세입자 연락전 매도가격 설정!!
투자자나 실거주자로서 내물건을 객관적으로 평가해보기.!!
시장상황(상승장인가? 하락장인가?)→랜드마크.공급물량
주변단지상황(매물수는? 거래는? 시세의 방향은? 오르나 떨어지나?)
내단지보다 우선순위 단지와 후순위 단지 먼저 살펴보기.
실거래를 보며. 거래가 잘되고 있는지 확인.
주변의 물건과 조건을 보고 내물건의 위치 확인 가격설정.
세입자와 협조될경우와 안될경우를 나누어서 생각.
협조가 잘되는 경우→ 조건좋은 물건과 가격을 비슷하게 잡음 (집주인물건같은 실거주 조건으로 잡음)
협조가 안되는 경우→ 세낀물건으로 매도 생각까지 해야 함. (세낀집은 저층가격이랑 비슷하게 팔아야 함)
내물건의상황(조건및 상태를 보고 결정)
최소한 내 단지는 리스트를 만들고 정리해야 함.
전화임장필수!!
집 내놓고 해야 할일 4가지
내집이 어떻게 브리핑되는지 전화임장 통해 확인
집보러오는 사람이 있는지. 확인(튜터님 매주 금요일 오후쯤)
집을 봤다면 왜 선택되지 않았나?
최근거래된집 현재 경쟁매물확인.
tip 먼저 매도 할 최소한의 가격 말하지 말기. →이야기 하는 순간 깍인 가격이 시세가 됩니다.
가격조정이 들어왔을 경우에도
마지막까지 단지안에 남은 매물 재 확인(전임)
매수인 매수의사확인.(거래불발되면 깎인 가격에 브리핑됨. tip(지금 가계약금 바로 넣을건지 물어보고 알려주세요)
갈아탈집 확인 후 최종협상(갈아탈 집에 맞춰 가격&조건 협의
갈아타기시 꼭지켜야할 순서
계좌는 사는집부터 받고 돈은(계약금. 중도금. 잔금) 파는집부터 받아라. !!
갈아타기 잘하려면?
앞마당관리 매수가능한 매물 최소 3개이상(매매가. 투자금별 5분위)
비교평가 단지가치를 기반으로 비교평가(임장&임장보고서)
상황검토 시장과 내 상황에 맞게 실거주/투자선택지 검토(포트폴리오 검토서)
비교평가 어려운거 있으면 튜터님과 상의해보기.
갈아타기에 대한 모든것 좋은 강의 감사합니다.
눈딱감고 한번 해보겠습니다. 튜터님.
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