안녕하세요
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
월부학교 3강은 오렌지하늘튜터님께서 10억 달성으로 가는 갈아타기 전략에 대해서 강의해주셨습니다.
우리가 한번에 목표하는 자산을 매수할 수 있으면 좋겠지만, 현실적으로 한번에 가능한 일이 아니기에 여러번의 갈아타기는 목표 자산을 이루기 위해서 필수적인 과정입니다. 이번 강의를 통해서 갈아타기 의사결정의 기준과 방법 그리고 실전 사례를 배울 수 있었습니다.
갈아타기 타이밍
흔히 갈아타기는 하락장에서 유효하다는 생각을 하곤 합니다. 그러다보니 최근과 같은 상승장에서는 그럼 갈아타기가 불가능하니 보유하며 하락장을 기다려야 되는 것은 아닐까?라는 생각을 하는 분도 계실 것 같습니다.
물론 하락장에서는 좋은 것도 싸고 덜 좋은 것도 싸기에 갈아타기가 용이한 것이 맞습니다. 하지만 상승장이라고 하여도 정책, 금리 등 여려가지 변수들에 의해서 좋은 것들이 조정받고 덜 좋은 것들이 상승해서 갈아타기가 가능하기도 함을 배울 수 있었습니다.
특히 어제까지 ‘5.9 이후 다주택자 양도세 중과 예외 폐지’ 라는 정책으로 인해서 양도세가 많이 나오는 고가 주택들에서는 시세보다 억단위로도 조정된 가격이 나왔던 기회가 있었습니다.
이번 강의를 들으며 갈아타기는 타이밍을 잡는 것이 아니라, 준비된 사람에게 오는 기회를 잡는 것이라는 것을 배울 수 있었습니다.
단기매도의 기준
투자는 가치 대비 싼 자산을 매수해서 제 가치를 찾아가는 시간을 기다리는 것입니다. 그러다 보니 한번 매수를 하면 목표수익까지 혹은 최소 2년은 보유해야된다는 생각을 합니다.
하지만 한건의 투자를 넘어서 내 자산을 더 나은 방향으로 재편한다는 조금 더 큰 관점에서 생각해본다면 투자한지 얼마되지 않았더라도 수익이 났을 경우에는 세금을 내고라도 매도한 뒤 더 좋은 자산을 매수할 수 있는지를 고민해보는 것이 투자자라면 해야할 일이라는 것을 깨달았습니다.
비과세가 아니라 어짜피 다주택자 기본세율(6~45%) 조정지역이 지정되어 중과가 적용된다면 (20~30%) 결국 단기매도할때와 세금이(60~70%) 크게 다르지 않을 경우도 생길 수 있다는 것을 시뮬레이션 해보고 그렇다면 기회비용 측면에서 더 좋은 자산으로 바꿀 수도 있다는 것도 유연하게 생각해보아야 할 것 같습니다.
실전 매도 방법
이번 파트에서는 매도가격 설정, 세입자 연락 및 집 내놓기, 가격 및 조건 협상으로 실제 매도 과정과 놓치면 안되는 팁들에 대해서 상세하게 알려주셨습니다.
저도 몇번의 매도를 진행해본 경험이 있었는데, 매도는 시간과 부사님의 능력에 달려있다는 생각으로 무조건 많이 뿌리고 하염없이 기다렸었습니다.
하지만 이번 강의를 들으면서 매도도 매수처럼 치열하게 전화임장을 통해서 시장사황을 파악하고 매도가에 대해서 고민해야함을 배울 수 있었습니다. 실제로 튜터님께서도 이런 과정을 통해서 매도가를 2천 더 올려서 매도했던 경험을 말씀해주셨습니다.
또한 매도 과정에서 쉽게 목표 매도가를 솔직하게 부사님과 공유하곤 했었는데, 생각해보면 매수할때는 예산을 쉽게 오픈하지 않았는데 매도할때는 굳이 목표 매도가를 오픈했었을까 하는 생각이 들었습니다. 그리고 매수 매물을 볼때 마다 부사님이 하셨던 “이 매물은 내가 얼마까지는 조정해놨어, 얼마까지는 조정되는 매물이야” 라는 가격이 제가 오픈한 목표 매도가였다는 것을 깨달았습니다.
그리고 매도는 부사님이 하시는 것이라고 맡겨두는 것이 아니라, CEO의 마인드를 가지고 내 집이 어떻게 브리핑되고 있는지 전화임장으로 확인하고 매물은 보고 가지만 매수 콜이 들어오지 않으면 그 이유에 대해서 구체적으로 파악해서 내가 해결해줄 수 있는지까지 행동하는 것이 주도적인 행동이라는 것을 배울 수 있었습니다.
평소에도 언제든지 더 좋은 자산으로 포트폴리오를 갈아탈 수 있도록 준비하고 시장을 예측하는 것이 아니라 더 좋은 선택을 반복하는 투자자가 되겠습니다.
긴 시간 소중한 강의 감사합니다!
