안녕하세요 케빈드림입니다.
1강을 들으며, 첫 분임과 단임을 나갔던 지난주만 해도
할만 하다는 생각이 들었습니다.
하지만 불과 1주일만에 시간이 많이 부족함을 깨닫고 있습니다.
여유를 부린건 아닌데 왜 시간이 모자란지;;
그런 의미로 빠르게 2강 후기를 남겨보겠습니다.
크게 2강에서는 앞서 1강에서도 이야기 해주셨던
이제는 절대적 저평가 시장이 아니라 상대적 저평가 시장이기에
자산이라는 것을 보유하는 관점의 매수가 중요한 것보다는
어떤 것을 잘 사느냐가 중요한 시장이 되었습니다.
그래서 더욱더 선호도와 수요를 제대로 보는 것이 중요합니다.
진담튜터님께서는 지금과 같은 이 시기에서는 어떤 단지를 사느냐가 순자산과 수익에서
크게 달라질 수 있다고 하셨습니다.
분위기 임장: Pass or Fail
선호도를 파악하는 첫번째 방법으로 분위기 임장을 합니다.
튜터님께서는 분위기 임장에서 가장 중요한 부분은 조심해야 할 것에 집중한다고 하셨습니다.
사람들이 좋아하는 것이나 그냥 동네분위기를 느끼고 오는 것이 아니라
지역에서 비선호 되는 혹은 사람들이 기피하는 등 투자범위를 좁히기 위한 pass or fail을 판단하는
과정이 되어야 한다고 말씀해주셨습니다.
크게는 사람, 상권, 도보(아파트)라는 3가지 기준에서 생각하도 판단해보라 하셨습니다.
그리고 단순하게 ‘좋다’라는 느낌보다는 지역내에서 “덜어내야 할 것”에 집중해야 한다는 것을 배웠습니다.
입지분석
입지분석은 지역에서 선호요소를 파악하는 시간입니다.
분위기 임장에서 정한 투자범위를 한 번 더 좁히는 단계라고 하셨습니다.
정리하면 분위기 임장을 통해서 지역내에서 투자범위를 좁히며 투자하지 말아야 할 곳과
투자가 가능한 곳을 구분했다면,
입지분석을 통해서는 앞서 투자 가능한 곳으로 범위를 좁힌 그 중에서도
투자의 우선순위를 파악하기 위한 과정이라 볼 수 있습니다.
그렇기에 해당 지역, 생활권의 입지요소 중 어떤 입지 가치를 가지는 지역인지
이는 결국 사람들이 어떤 요소를 기준으로 많은 선택(=수요)을 하는지 파악하는 과정이라 볼 수 있습니다.
- 직장: 강남이나 3대업무지구에 1시간 이상이 소요되더라도, 뾰족한 하나의 업무지구(직장)을 압도적으로 빨리간다면 그 단지는 충분한 입지가치를 가지는 단지가 된다. 직장의 수요가 기본적으로 발생하는 곳이라면 입체적으로 살펴봐야 한다.
- 교통: 교통개선의 효과는 ‘멀수록’ 더 강력하다. 강남에 가까울수록 교통이 개선되더라도 사람들은 크게 감흥이 없을 것이다. 7대 업무지구를 바꿀 수 없다면, 결국엔 사람들이 거주지를 바꿔야 한다.
- 환경: 가재울뉴타운과 올파포의 예시를 들며, 사람들이 유동인구가 많은 지역에 위치한다면 그 지역은 환경이 개선되지만, 유동인구가 적다면 그 지역은 환경적으로 개선되기 어려울 가능성이 높다.
- 학군: 학군은 어디를 가더라도 똑같다. 군집성 > 개별성
단지임장 & 분석
분위기 임장과 입지분석을 토대로 판단한 선호도와 수요를 바탕으로 투자범위를 좁혔다면,
단지임장과 단지분석을 통해서 직접 비교하며 우선순위 정하는 시간이다.
단지임장과 임장을 정리하는 수준이 “비교평가”의 재료가 된다고 하셨습니다.
강의에서 말씀해주신 매번 다른 기준을 적용하며 임장하고 분석하는 것이 아니라
정해주신 기준을 가지고 매번 같은 기준으로 임장을 하며 판단하고 정리하며
비교평가를 위한 수준을 높여야 겠다고 생각했습니다.
비교평가
가장 어려운 부분이 비교평가입니다.
앞서 임장을 다니고 임보를 작성하는 이유가 결국에는 비교평가를 위함이 아닐까 생각했습니다.
결국, 앞서 이야기한 임장 수준에 따라 재료의 질이 판단될 것이라 생각했습니다.
지금까지 기준이 매번 달랐거나, 임장과 분석하는 수준이 부족하여 비교평가가 어려웠던 것은 아닐까?
생각했습니다. 그래서 강의에서 가르쳐주신 가치와 가격에 대한 케이스별 예시를 보고
연습하는 시간을 가져야겠다고 생각했습니다.
진담튜터님의 선호도를 임장과 임보에 연결하고 비교평가까지 이어지는 내용의 2강은
200%를 목표로 복습하는 시간을 가져야겠다고 생각했습니다.
다음달 임장지에 적용하는 BM을 정리하며 배울 것이 너무나 많았던 2강이 되었던 것 같습니다.
감사합니다.
