공급 많으면 투자 못한다구요?? "청주 대장 단지가 오르고 있습니다." [럭셔리초이]

안녕하세요.

언제 어디서든 반짝이고픈

럭셔리초이 입니다. 

"공급 많은 지역에 투자하면

수익을 실현하기까지 시간이 오래 걸리고,

투자금이 묶이는 기회비용이 발생한다."

이런 이야기 많이 들어보지 않으셨나요??

하지만, 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 

지금 청주의 대장단지인 지웰시티2차가 

신고가를 찍으며 거래되고 있습니다. 

26년~28년 적정공급량 이상으로

입주물량이 많은데도 말이에요.

왜 이런 일이 일어났던 걸까요??

바로 유동성이 공급되었기 때문입니다.

하이닉스 호실적으로 인한 높은 성과급은 

매우 이례적인 상황이니, 

그냥 그럴 수도 있겠다.. 싶으신가요?

하지만, 과거에도 공급이 많았는데 

매매가격이 올랐던 지방도시가 

또 있었습니다. 

바로 2019년 ~ 2022년, 부산 시장인데요.  

해운대구 입지 좋은 구축부터

연제구와 부산진구의 선호단지…

심지어 북구에 있는 선호도 떨어지는

구축 단지까지도 올랐습니다.

그러면 이때는 왜 그랬던 걸까요??

첫째, 2019년 11월, 수도권 전역이

조정대상지역으로 묶여있던 시기에 

부산 전 지역이 조정대상지역에서 해제되어 

서울 및 외지 투자자들의 자금이 유입됐고, 

둘째, 2020년 코로나 팬데믹으로 

역대급 유동성이 시장에 공급 됐으며,

셋째, 임대차 3법으로 인해서

공급이 많았음에도 전세가 부족해

전세가가 급격히 상승하면서

투자하기 좋은 시장 상황이 만들어졌습니다. 

규제와 정책이 만들어낸 역설이었죠.

물론, 일반적으로는

지방에 공급이 많은 시기에는

매매/전세가가 모두 하락하여 

회복하지 못하는 경우가 더 많습니다. 

우리가 흔히 이야기하는 김해/포항 🥲

같은 지역이 대표적인 곳이죠.

지금까지,

“공급이 많으면 투자할 수 없다”는 명제가 

반은 맞고 반은 틀렸음을 같이 살펴봤는데요.

그러면 이런 인사이트를

현 시장에서는 어떻게 적용해볼 수 있을까요?

💡첫째, 현재는 수도권 대부분 지역이

토지거래허가구역으로 묶여

투자가 불가능한 상황이기 때문에

시장의 유동성이 지방 시장으로

흘러갈 수도 있음을 이해해야 합니다. 

최근에 코스피 지수가 8,000을 향해 가고 있고,

정부는 전쟁피해지원금이라는 이름으로 

시중에 돈을 풀고 있습니다. 

즉, 우리가 생각하는 것보다 빠른 속도로

돈이 늘어나고 있는데,

늘어난 돈을 보관할 수 있는 ‘에셋파킹’

역할을 하는 서울의 주요입지 부동산이

투자가 불가능한 상황입니다. 

물론, 똘똘한 한 채로 더 쏠리는 현상이 

생길 수도 있겠지만, 

반대로 지방 시장으로 유동성이

흘러들어갈 가능성도 배제할 수는 없습니다. 

💡둘째, 당시 부산이 규제에서

제외될 수 있었던 이유는 공급이 많아서

‘부동산 경기’도 침체되었기 때문입니다. 

앞으로 지방 부동산 중에서

공급이 많은 광역시는 거의 없습니다. 

그래서 부산이나 대구 같은 곳이

유동성 + 수도권 공급 + 공급부족으로

먼저 많이 오를 수 있고, 이로인해

규제로 묶일 가능성도 있습니다.

(물론 아닐수도 있구요 ㅎㅎ)

때문에 과거의 부산처럼

유동성은 넘치는 상황에서

상위 지역이 모두 규제로 묶였을 때

공급 과잉으로 인해 

규제에서 제외될 수 있는 지역은

어쩌면 대전일 수도 있을 것 같아요. 

(물론, 아닐 수도 있겠지요~ ㅎㅎ

매우 흥미진진한 관전 포인트입니다.)

💡셋째, 상승장에서 투자할 때는 

지방도 언제든 규제로 묶일 수 있음을 알아야 합니다. 

2019년부터 규제에서 해제되었던 부산은

1년 뒤인 2020년 11월에 다시, 

조정대상지역으로 지정되었습니다. 

다시 말하면, 

2019년에 규제가 해제되면서

기회라고 투자로 들어갔다면

조정대상지역으로 묶여서

2년 뒤 매도가 어려웠고, 이후 23년 

하락장을 맞이했었다는 뜻입니다. 

만약 대전 시장이 비슷한 이유로

규제에 묶이지 않고 

27년에 기회를 준다 하더라도

(19년 말의 부산처럼)

매도 시점까지 비규제라는 보장은

없다는 뜻입니다.

오히려 2018년 혹은

그 이전에 매수했던 사람에게

수익실현의 기회가 더 있었습니다. 

(급등장에서 매도하는게 어렵긴 하지만..)

그런 측면에서 26년, 지금이 

오히려 대전에 투자를 진행해볼 수 있는

좋은 시기(?)라는 생각해볼 수도 있습니다 :)

※ 투자 판단은 각자의 몫입니다. 
제 이야기를 참고하시되, 결정은 스스로 해야 함을 반드시 기억해주세요~!!

🔖지금까지, 

공급장에는 투자할 수 없다는

편견을 함께 깨어보았는데요~!!!

물론, 시장은 과거와 똑같이 흘러가지 않습니다. 

하지만 과거 시장 복기를 통해서

현 시장의 모습을 다양하게 생각해보고,

내 투자에 적용할만한 인사이트는 없을까?

를 끊임없이 고민해보는 것은

투자 실력을 쌓아가는데 있어서 

정말 중요한 일인 것 같습니다!!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!