[실전24기 다둥2 아부지의 달콜살벌한 6아 일기 테사랑] 1주차 강의후기 (with 자음과 모음님) 프로 투자자의 1등 뽑기!!!

<실전반 1강 후기>

안녕하세요. 항상 긍정적인 방법을 생각하는 투자자 테사랑입니다.

장장 7시간 동안 강의해주신 자모님의 열정적인 강의였습니다. 모든 것을 쏟아 내주신 혼신의 강의였습니다.

자모님이 강조해 주신 내용중에

#내가 들인 시간과 노력을 믿는다 =지역과 가격에 대한 노력.

(임장하고 임보를 쓰면서 내가 들인 시간과 노력을 믿고, 지역과 가격에 대한 노력을 하라고 강조해주셔서 이점을 특히 노력해서 해보려고 합니다. )

#임보의 본질/ 여러분이 하는 행위를 투자와 연결한다,(임보, 임장, 시세)

(예전에는 임보를 얼마나 보기좋고, 예쁘게 만드려 보려고 애썼지만, 자모님 강의를 듣고 나니, 임보도 투자와 연결해서 작성하고, 투자에 도움이 될수 있게 계속 추가 보완을 해야 겠다고 생각했습니다)

--가독성, 에쁘게 쓰는 보고서에서 임장 보고서를 쓰면 이지역에서 반드시 투자 할 수있다 라는 마인드로 임보를 만들어야 겠다고 생각합니다.

<프로 투자자> 무엇부터 해결해야 할까?

   -내가 어려운 것은 숙달되지 않아서 그렇구나/ 처음부터 끝까지 반복, 완성의 경험을 늘려나가는것=>처음부터 잘하는 사람은 없다라는 애기를 들으니 많은 위로가 되었고, 꾸준히 반복하면서 완성의 경험을 늘려나가는 것이 중요하다고 하셨으니, 미흡하지만, 완성의 경험을 꾸준히 쌓아나가도록 하겠습니다.

<프로 투자자의 성장>

1. 첫 지역을 시잘할 때 마다 설렘. 새로운 지역을 알아가는 재미.

2. 숙달 목표->숙달을 넘어서 발전을 추구, 1등이 되고자 하는 마음

3. 완성 다음 단계(지역분석)-실제투자. 투자 경험.

<임보 >나는 임장보고서만 잘쓰는 사람이 아닌 투자를 잘하는 사람이 된다.

 지역의 입지는 어떠한가? 단지의 입지는 어떠한가? 가장 좋은 지역인가? 가장 좋은 단지인가?

=>이과정을 거쳐야 매수-보유-매도의 결정을 스스로 낼수 있다.

(단순히 임보만 잘쓰는 사람이 아니라, 투자까지 연결해서 매수, 보유, 매도의 결정을 스스로 낼수 있는 프로 투자자가 되도록 하겠습니다.)

<임보 10개 이상> OO간 비교를 통한 투자 우선순위, 앞마당 비교 평가

(임보 10개 이상 썼기 때문에 OO간 비교를 통해서 투자 우선 순위를 정하고, 앞마당을 비교 평가 하면서 투자에 적용 해 보도록 하겠습니다. )

<임보 20개 이상> 각 지역별 사이클 정리, 투자 우선순위 정리

앞마당 1등 뽑고 각 물건별 리스크와 수익 비교

(앞마당 20개이상이면 사이클 정리하고, 투자우선순위 정리하고 앞마당 1등 뽑고 각 물건별 리스크와 수익 비교를 하라고 하셨으니 앞으로 임보 작성 할 때 이런 점도 고려해서 임보를 조금이나마 채워 나가는것도 중요하다고 생각했습니다. )

# 여러분의 실력으로 바꾸는 과정=임장보고서

(이문장이 중요한 것 같았습니다. 임장보고서를 작성한다는 것은 

여러가지 내용과 본인의 생각을 보고서에 집약해서 넣고 작성해 가면서 실력으로 바꾸는 과정이라고 생각합니다. 그렇게 소중한 임장보고서이니, 소홀히 작성하면 안된다는 생각이 들었습니다. )

<자모님이 강조해 주신 강의 일부>

#수도권- ㅈ ㅈ, ㄱ ㅌ이 중요하므로, 임보 작성시 이 두점을 특히 신경써서 작성해야 한다는 것을 배웠습니다.

#지도에서 입지 독점성을 파악해라. 빈땅 파악한다고 하셨는데

좀더 업그레이드 된 임보를 작성하려면 빈땅, 택지지구 들어서면 몇 년도에 들어오지? 몇세대가 들어오지? 나라에서 아파트 몇세대까지 들어오지? 까지 넣어야 한다고 강조 해 주셨습니다.

 예전에는 위성지도에 빈땅만 표시했는데, 앞으로는 택지지구와 아파트의  개발 계획도 함께 고려해 보도록 하겠습니다.

# 인구수 대비 종사자 비중이 적으면 베드타운=>ㄱㅌ의 중요성 크다.

(베드 타운인 도시에서 투자를 고려한다면 ㄱㅌ을  특히 주의해서 투자해야 한다는 것을 배웠습니다. 그전까지는 베드타운이니까 투자는 글쎄? 이런 방어막과 망설임으로 주의 깊게 보지 않았는데, 앞으로는 좀더 자모님이라면 어떻게 보실까 라는 생각으로 접근해 보도록 하겠습니다. )

#사람들이 많이 살고 있는곳=선호하는 곳?

 1. 좋아서 많이 산다.

2. 주택이나 빌라가 많아서 싸서 많이 산다.

#지역별 어떤 연령층이 제일 많이 사는지 확인/거주민 특성과 지역 특성 연결/ 특정연령층이 많이 산다고 투자지역 제외하면 안된다고 알려주셨습니다.

 (자모님이 특정 연령층이 많다고 투자를 제외하지 말고 수익을 얻을수 있는 단지를 좀더 디테일 하게 봐야 한다고 강조해 주셨습니다. 프로 투자자가 되려면 매의 눈을 가져야 한다고 생각합니다.)

#중요한 것은 영향을 주고 받는 지역들의 공급 물량을 투자하기 전 확인하는 것/ 수치의 의미들보다 관련있는 지역의 범위를 정하는 것이 중요함.

(이 부분이 항상 궁금했는데, 단순 공급만 보지 말고, 영향을 주고 받는 지역을 어디까지 고려해야 하는지가 궁금했는데, 유동인구가 많은 지역을 중심으로 봐야 하는지가 궁금했습니다. )

#입지분석을 통해 그 지역의 가치를 알고 투자에 반영- 투자의 확신을 얻기 위해(더 이상 망설이지 않기 위해)—할수 있는 투자중 더 좋은 투자를 위해

( 이 포인트가 중요한 것 같습니다. 임장 보고서를 작성하고 그다음 뭔데? 응 그러니까 네가 투자할때 망설이지 말고 투자하라는 거야. !!! 항상 투자 준비 완료 되어 있다고 생각하면 되는 거지!!

-이런 호통치는 자모님 모습이 눈에 선한 느낌입니다^^)

#투자를 안하면 돈을 벌수 없다.

(진짜 이부분도 중요한듯 합니다. 아무것도 안하면 아무일도 일어나지 않듯이, 투자를 안하면 돈을 벌수 없다는 것은 팩트입니다. 물론 잃을 수도 있지만, 이렇게 애쓰고 밤새 가며 임보를 작성하고, 너바나님이 알려주신 투자원칙에 근거하여 투자를 한다면 잃지 않는 투자를 할수 있고, 우리가 원하는 투자수익을 얻을수 있다고 생각합니다. 행동으로 옮기는 것이 중요하다고 생각합니다. 1년에 1채 투자를 목표로 한다!!!)

#입지대비 싼 가격의 단지를 찾는 것이 나의 미션임,

<직장>

#경기도의 5개의 일자리가 많은 지역을 알려 주셨는데 (ㅎㅅ, ㅇㅇ, ㄱㅇ, ㅅㅇ, ㅅㄴ) 탑5

(이지역의 아파트를 저렴하게 사면 잃지 않는다고 알려주셨습니다.수원 영통구 앞마당을 만들 때 삼성 전자 를 조사한 적이 있는데 정말 수원뿐만 아니라 용인 일부 지역까지 영향을 미친다는 것을 알게 되었습니다. 그때 사람들이 왜 여기에 살고 싶어하고, 이사오려고 하는지, 직주 근접이 얼마나 실생활에 영향을 미치는지 알게 되었습니다.)

<교통>

직주 근접인 도시는 그 자체로 살기 좋거나 수요가 있는 지역이고, 베드 타운인 경우는 업무지구로의 접근이 용이하게 교통이 잘되어 있는지를 보라고 강조하셨습니다.

그 이유는 업무지구로의 접근성이 좋은곳=사람들이 좋아하는 곳=수요가 높은곳이기 때문입니다.

투자할때 참조를 해서 최대한 이쪽 부근에 투자를 해야겠습니다. )

<환경>

환경이 좋다는 것은? 새소리와 물소리가 들리는 조용한 지역이 아니라,

백화점, 마트. 병원 및 도서관 등의 편의시설이 가깝다는 것을 알려주셨습니다.

즉, 외부 수요를 이끌만한 상권(양+질)인지 확인하라고 알려주셨습니다.

<소비력 상위권>

전국에서 소비력이 상위권인 지역은 정해져 있음(ㄱㄴ, ㅅㅍ, ㅎㅇㄷ, ㅍㄱ 등)- 백화점 , 마트, 스타벅스, 스타벅스 리져브.

-자모님께서는 상권 사진 찍는게 중요하다고 알려주셨습니다. 상권 사진이 이 동네의 분위기를 주도한다고 하셨으니 임장시에 상권 사진을 열심히 찍고 분위기를 익히는것에 비중을 많이 높이도록 하겠습니다. 그전에 아파트 사진만 냅다 많이 모았는대. 상권 , 환경의 모습과 분위기를 익히도록 노력해야 할듯합니다.

#통계 지리 서비스- OO시설 체크

 (예전에는 통계 지리 서비스에서 밀집지역 사진을 임보에 올리고 말았는데, 이번 강의를 듣고 나서 유해시설이 어디에 있는지 확인하고 투자 측면까지 고려해 보고, 내 생각을 적어보는 선까지 새보도록 하겠습니다. 프로 투자자의 눈을 갖자^^)

<공급>

20년 평균 공급 물량 체크. 얼마정도 들어와야 무너지는 구나를 체크해야 한다.

(자모님 강의를 듣고 나서는 공급 물량을 어느 선까지 조사해서 임보에 싣고, 어떤 이유로 외부 수요가 들어오는 지? oo은 교통이 좋아서,, 환경이 좋아서, 직장이 좋아서  거주 수요가 있는지를 파악하는게 중요하다고 알려주셔서 그 부분까지 챙겨 보도록 하겠습니다. )

<시세 분석>

오를지 내릴지 는 중요하지 않음, 현재 가격이 싼지 비싼지 확인해라. 현재 가격이 가치(입지) 대비 저평가인가?

 (저기는 곧 오른데, 여기는 곧 빠질거야? 이런 기사에 경거 망동 했던 과거의 내 자신을 버리고, 이제는 중심을 잡고, 현재..이 지역이… 싼지..비싼지 만을 보는 프로 투자자가 되도록 하겠습니다. )

# 현재 거래가 되고 있으므로 00년 기준으로 랜드마크 아파트 시세 확인

#OO년대 식 아파트 재건축 이슈 있을시 입지나 연식이 우선인 단지 랜드 마크 선정.

 (재건축 이슈 있는 곳은 매매가가 하이엔드 급이고 전세가는 초저가인 경우가 많은데, 이런 곳을 랜드마크에서는 배제 시키는 것이 맞다고 생각한다. 이지역을 리드하는 단지는 아니라고 생각하기 때문이다. )

#비교평가-저환수원리

# 1. 저평가

(자모님 이번 강의에서 하일라이트는 뭐니뭐니 해도 비교 평가 부분이었습니다. 디테일하게 비교해가면서 1위를 뽑는 프로 세스를 보여주셔서 임보 작성하는데 많은 도움이 되었습니다. )

#리스크 관리- 욕심을 제어 하는 것이 중요함.

# 2. 환금성- 아파트, 300세대 이상, 4층 이상, 성동구는 금호, 응봉 다 투자해도 된다.

 환금성 부분에서는 왜 아파트만 해야 하는지, 몇세대 이상 , 몇층 이상을 해야 되는지에대한 기준점을 알려주셔서 좋았습니다. 그러나 입지 좋은 곳들은 충분히 싸다면 기준을 약간 벗어나도 된다고 알려주셨습니다. (저는 월부에서 배운 사람이니, 최대한 기준안에 있는 것을 고르도록 노오력 하겠습니다. )

3. 수익성- 투자금 대비 OO프로 수익이 날만한 물건인가?

 투자금 1억이면 연수익 OO%으로 정도 낼수 있으면 투자해라.

4. 원금 보전- 매매가가 하락한다고 하더라도 원금을 잃지 않는가?

전세가율 OO%, 매수할때 싸게 , 공급 없는 곳-입지 독점성.

#지금은 OO가를 싸게 사고, 전세가 빠지는 가격에 놓고, OOO가 점점 올라가는 형태로 투자해라- 지금 원금을 보전한다는 의미는 물건을 OO 산다는 것을 의미한다.(포켓 몬스터 카드 만장)

5. 리스크관리- 잔금 준비 여부. 주변 OO 물량 확인(2년 뒤 역전세 관리), 주변 OO 물량(투자금 확보)

#형식적인 단지 분석이 아니라 투자할 물건이라고 생각하고 분석해야함.

(이제 프로 투자자의 눈으로 임보를 작성하고, 아파트 단지도 투자할 물건이라고 생각하고 분석해야 겠습니다.)

#유의미한 단지 분석 그래프 -ㅈㅈㅈ 대비 ㅈㄱㅈ까지의 수익이 이단지 가치에 대해서 어떤 결론을 내게 해주나요? 임팩트 보여줌.

 (자모님의 그래프 해석으로 또하나의 통찰력을 배웠습니다. 예전에는 단순 그래프 해석에 그쳤다면 지금은 뭘 의미하는지 이해하고 내생각을 적는 수준으로 하겠습니다.  )

#같은 상승장에도 단지의 OO에 따라 시세차익의 크기가 다름.

(ㅅㅅ 차익의 크기가 다른 이유를 단지 ㄱㅊ와 연결지어 생각할수 있어야 함.

#단지 분석 후 단지 순서 매기기. (예)플러스 마이너스 -역과 거리 멀면 마이너스)

#가격이 변하면 1등물건이 바뀐다.

(이번 강의에서 또 하나 배운 것은 그 생활권에서 영원한 1등 단지는 없다는 것이었습니다.

OO 가격과 OO 가격이 변하면 1등 투자 물건도 바뀔수 있다는 것을 알게 되었습니다. )

#하락장에서는 투자한 물건의 대처법도 알려 주셨는데 진짜 요긴한 내용이었습니다.

#보유한 물건의 매매가와 전세가 변화에서 어떻게 생각하고 대처하는지에 대해 알려주셔서 투자에 큰 도움이 되었습니다 . 역전세를 맞이하는 프로 투자자의 자세를 알게 되어 정말 고마운 강의가 되었습니다. .

#전세가가 싸졌으니까. 점점 올라가면 OOO이 회수 된다. OOO이 더들어간 것 뿐이다.

#그리고 자모님이 보유한 물건에 대해서 어떻게 생각하시는지 왜 역전세 쎄게 맞이한 상황에서 계솟 가져가시는지에 대한 통찰력을 배울수 있어서 너무 좋은 시간이었습니다.

<당부의 말씀>

#감정이 나의 행동을 좌지우지 하게 만들지 마세요. 반복하는 사람이 부를 이룹니다.

#처음이 계속 처음으로만 남지 않으면 돼요.

#임보 완성하세요-완성 +분석+자기생각

#나 스스로와 내 가족에게 떳떳한 사람이 되자고 다짐하세요

#여러분의 시간과 노력이 헛되지 않도록 만드는건 나입니다.

#첫번째 벽- 내가 할수 있을까?

#두번째 벽- 엉망진창이 될 것 같은 회사, 집, 관계 이게 될까?

#세번째 벽- 결과가 나올까? 시간만 쓰는거 아닐까?

#벽은 마음의 벽일뿐, 실체가 없습니다. 여러분이 깨부시면 됩니다.

#여러분의 실력이 여러분의 간절함을 따라갈 때 여러분은 다른 삶을 살게 됩니다.-물음표를 느낌표로 바꾸세요

(자모님의 강의는 심장을 뛰게 하는 무언가가 있어요. 그것을 행동으로 옮기고 결과를 내면 될듯합니다^^)

<BM>

1.    임보를 끝까지 해서 완성하기

2.    처음이 처음으로만 남지 않게 꾸준히 성장하기

3.    벽은 마음의 벽이니 깨부수고 성장하기

4.    실력을 간절함과 병행하면서 프로 투자자 되기

5.    지금 월부에서 쓰는 시간과 노력이 헛되지 않게 행동으로 실천하고 결과 내기