"솔직히 지금 집 사도 되는 건지 모르겠어요."
요즘 부동산 카페, 오픈채팅에서 가장 많이 보이는 말입니다. 실거래가 앱 켜서 2~3년 전 가격이랑 비교해보면 숨이 턱 막히죠. 어떤 단지는 23년 대비 60~80%나 올랐으니까요.
지금 사면 고점잡는 건 아닐까 싶기도 하고, 그렇다면 전세계약 또 연장하자니 2년뒤 전세가격이 오를것 같아서 불안하기도 하죠.
“부동산 지금 시작하면 늦은 걸까..” 고민하는 분들에게 이 글이 도움이 되실겁니다.
"지금은 늦었어" - 반복되는 이야기 입니다.
집값이 오를 때마다 어김없이 나오는 말이 있습니다. "지금은 이미 늦었다"는 말입니다. 과거에도 그랬고, 지금도 그렇습니다. 하지만 우리는 감정이 아니라 데이터를 봐야 합니다.
그런데 지금 시장을 보면 한 가지 신호가 눈에 띕니다. 전세수급지수입니다. 전세수급지수란 전세 수요 대비 공급이 얼마나 부족한지를 나타내는 지표로, 숫자가 높을수록 전세 물량이 부족하다는 뜻입니다. 현재 이 수치가 180.3으로, 집값이 본격적으로 폭등하기 시작했던 2020년 7월(180.1)과 거의 동일한 수준입니다.
2020년 하반기, 이 수치가 180을 넘어서며 전세 대란이 본격화되자 집값은 오히려 더 가파르게 올랐습니다. KB 주간시계열 데이터를 보면 서울 전역 아파트값은 그 이후로도 계속 올랐습니다.
전세수급지수가 180을 넘는다는 것은 단순히 '물건이 없다'는 신호가 아닙니다. 세입자들이 살 곳을 찾지 못하면 결국 매수로 전환되고, 그 수요가 매매가를 밀어올립니다. 2020년 서울 아파트가 상승한 이유가 바로 이 흐름이었습니다.
지금은 그때보다 더 상황이 안좋습니다. 그때는 그래도 입주 물량이 있었습니다. 2020년은 임대차 2법으로 전세 물량이 급격히 줄면서 수급이 불안해진 상황이었는데, 지금은 그 공급마저 없습니다. 신축 입주 물량은 더 줄었고, 단기간에 채워질 계획도 없습니다.
실제로 5월까지만 해도 6억 중반대에 거래되던 단지가 지금은 전세 호가가 7억 초반으로 훌쩍 올라버린 경우도 볼 수 있습니다.
이렇게 전세가가 무섭게 치고 올라오면 매매가를 밀어 올리는 지지선이 견고해집니다. "사면 떨어지지 않을까" 걱정하는 사이, 전세 시장의 불길이 매매 시장으로 옮겨붙고 있는 것입니다. 지금 시장에서 내 집 마련을 적극적으로 검토해야 하는 결정적인 이유입니다.
“고점에 사서 물리면 어떻게 해요?” (5년뒤 시뮬레이션)
물론 조정기에 대한 공포는 당연합니다. 하지만 수도권의 가치 있는 단지들은 단기 조정은 있을지언정, 장기적으로는 전고점을 뚫고 올라가는 우상향의 법칙을 증명해왔습니다.
특히 아이가 있는 가정이라면 지금 매수했을 때와 기다렸을 때 5년 뒤 내 상황이 어떻게 달라질지 냉정하게 그려봐야 합니다. (7억 단지, LTV 60% 매수 가정)
예를 들어 지금 7억짜리 단지를 LTV 60%로 매수한다고 가정해볼게요.
- [지금 매수할 경우]
- 1년 뒤: 전세 대란 속에서도 이사 걱정 없이 아이 학교·직장 동선 고정
- 3년 뒤: 인근 전세가가 8억으로 오를 때, 내 집 매매가는 8억 중반에 안착. 자산은 이미 1억 이상 증가
5년 뒤: 원금 상환 + 자산 증가로 상급지로 갈아탈 여력 확보
- [전세를 연장할 경우]
- 2년 뒤: 재계약 시점에 전세가가 1억 오르면, 그 1억은 내 현금에서 고스란히 빠져나갑니다.
- 결과: 기다리는 2년은 공짜가 아닙니다. 자산 가치는 오르고 내 현금은 보증금으로 묶여 선택지 자체가 사라집니다.
기다리다 가격이 더 올라버리면, 지금 살 수 있는 단지가 내 예산 밖으로 나가버립니다. 움직이지 않는 것이 안전해 보이지만, 사실 그것은 가장 큰 기회비용을 짊어지는 위험한 선택일 수 있습니다.
"다 올랐다"는 말, 사실은 착각입니다
수도권 아파트가 많이 오른 것도 사실입니다. 그런데 모든 아파트가 다 오른 건 아닙니다. 언론에서 자주 나오는 건 일부지역과 단지들인 경우가 대다수입니다. 시선을 조금만 돌려보면 강남까지 출퇴근 1시간 내외이면서 실거주로 괜찮은 단지들이 여전히 남아있습니다.
원래 살던 지역만 고집하지 말고, 반경을 조금 넓혀서 같은 예산으로 갈 수 있는 단지를 직접 검색해보는 것이 먼저입니다. "다 올라서 못 산다"는 결론은 검토하고 나서 내려도 늦지 않아요.
나에게 맞는 액션 플랜 (수도권·규제지역 기준)
현행 대출 규정부터 이해하고, 내 가용 자금을 먼저 파악해야 합니다. LTV란 매매가 대비 대출 가능 비율을 말해요. 예를 들어 7억짜리 집에 LTV 60%가 적용되면 최대 4.2억까지 대출이 가능합니다.
매매가 구간 | LTV (최대) | 대출 한도 | 비고 |
|---|---|---|---|
8억 이하 | 60% | — | 서민·실수요 주담대 (소득 요건 확인 필요) |
9억 이하 | 최대 70% | — | 신생아 특례 대출 (저금리 적용 가능) |
15억 이하 | 40% (생애최초 70%) | 최대 6억 | 생애최초 구매 시 한도 상향 적용 |
15억 초과 ~ 25억 이하 | 40% (생애최초 70%) | 최대 4억 | 고가주택 레버리지 제한 적용 구간 |
25억 초과 | 40% (생애최초 70%) | 최대 2억 | 사실상 높은 현금 비중 필요 |
15억 이하 구간: 대출이 잘 나오는 구간인 만큼, 핵심은 입지 선택입니다. 지금 같은 가격에 경기도 신축과 서울 구축이 비슷한 가격대로 나오는 경우가 있는데, 장기적으로 가격 지지력은 서울 입지가 더 강합니다. 같은 예산 안에서 비교 평가를 꼼꼼히 해야 합니다.
15억 초과 구간: 전세가율을 꼭 확인하세요. 전세가율이 40% 아래인 단지는 외부 충격이 왔을 때 하방 지지선이 약합니다. 이 구간에서는 장기보유 가능한지 살펴보고 무리하지 않는 것이 중요합니다.
타이밍을 완벽하게 맞출 수 있는 사람은 아무도 없습니다. 하지만 내 예산 안에서 더 나은 선택을 할 수 있는 사람은 바로 우리 자신입니다.
지금 당장 해야 할 일은 내 소득 기준 대출 한도부터 계산해보는 것입니다.
내가 실제로 움직일 수 있는 자금의 범위를 아는 것, 그것이 내 집 마련의 진정한 출발점입니다.
이 글을 읽는 모든 분들의 내집마련을 응원합니다 : )
