지방은 무엇보다 '00'이 중요합니다 [날개핀레드불]

안녕하세요. 날개핀레드불입니다.

5월 9일 다주택자 중과세 유예가 종료됨으로써

앞으로 수도권 시장이 어떤 변화가 일어날지

매우 궁금해지는 시기인 것 같습니다.

이럴때 일수록 불안정한 ‘상황’에 집중하기보단,

현재 내가 할 수 있는 것이 무엇인지에

대해 생각하고 집중해야 될때라고 생각합니다.

천정부지로 올라가는 서울 집값 때문에

많이 허탈하시는 분들도 많다고 생각합니다.

서울 집값은 계속 오르는데

이러다 영영 서울 아파트를 못사는건 아닌지..

대출은 또 왜 이렇게 조금 밖에 안나오는지..

여러가지 생각때문에 마음이 어려우신

분들이 많으실거라고 생각합니다.

어떻게 아냐구요? 저 또한 그렇게

생각을 했었으니깐요.

그렇다고 이대로 포기하고만 있는 것이

정답일까요?

제 생각은 조금 다릅니다.

현재 코스피가 8000을 향해 달려가고 있다는 것은

결국 우리나라 통화량이 증가함에 따라 인플레이션 속도가 빨라지고 있다는 반증입니다.

이런 시기 무엇보다 ‘자산’을 가지고 있는 게  중요한 시기라고 생각됩니다.

그렇다면 저처럼 서울 아파트를 살 수 없는 분들이라면

어떤 방법이 있을까요?

조금만 시야를 넓게 가져보면

서울아파트 외 수도권 외곽과 지방아파트는

현재 투자가 가능하고 충분히 좋은 수익을 낼 수 있는

매력적인 투자처입니다.

오늘은 제가 말씀드리고자 하는 투자처는

바로 ‘지방아파트’인데요.

지방아파트 투자에서 중요한 점들은

여러가지가 있을 수 있습니다.

학군, 쾌적한 환경, 위치, 교통접근성 등

여러가지 중요한 요소들이 있지만

그 중 중요하다고 생각하는 요소 중 하나는

바로 ‘연식’이라고 생각합니다.

자, 그럼 지방아파트에서 연식이 왜 중요한지

한번 알아볼까요?

지방아파트 투자를 이해하기

먼저, 지방아파트 투자에 대한 이해를

가지는 것이 중요하다고 생각합니다.

너나위님께서는 매번 

‘투자 대상에 대한 이해도가 있어야 한다’라고

많은 강의에서 말씀해주시는데요.

지방아파트 투자의 특징은 무엇일까요?

지방아파트는 보통 ‘가치성장’ 투자라기 보다는,

‘담배꽁초’ 투자에 가깝다고 할 수 있습니다.

물론, 지방에도 ‘가치성장’ 투자를 할 수 있는

곳들도 있지만 그 범위가 한정적이고

투자 대상이 많지 않습니다.

무엇보다 소액투자를 바라보는 투자자들에게는

지방의 가치성장 투자는 투자금이 많이 들기 때문에

적절치 않은 것이죠.

그렇기에 적절한 투자금으로 투자를 하고

돈을 불려서 ‘가치성장' 투자로

자산을 갈아끼워야 됩니다.

쉽게 말해 

N억을 넣고, N억을 벌고 나오는 것이죠.

그런데 만약 서울집값이 떨어지지 않고

계속 오르면 어떡하죠..? 라고

걱정하시는 분들도 있으실거 같아요.

그렇지만 과거 전국 매매지수 그래프를 보면

서울은 하락하는 반면

지방 도시들은 가격이 상승하는

‘디커플링’이 발생한 경우도 있었습니다.

즉, 지방아파트는 상승할때

서울아파트는 떨어지거나 보합하는 경우가 

있었다는 것이죠.

 환금성의 중요성

그렇다면 지방투자에서

‘연식’이 중요한 이유는 무엇일까요?

그 이유는 ‘환금성’입니다.

너바나님의 레시피

‘저환수원리’에 대해 많이들 들어보셨죠?

그 중 ‘환금성’이 두번째 위치한

이유에 대해 잘 생각해보셔야합니다.

그만큼 환금성이 중요하다는 말이 될 수도 있습니다.

부동산이라는 자산은 주식이나 비트코인, 채권 등보다

‘환금성’에 대한 약점이 명확한 자산이고

약점이 오히려 강점이 되는 경우도 있는 자산입니다.

즉, 내가 팔고 싶을때 마음대로 팔지 못하는

어려움이 분명 존재하는 자산이라는 것이죠.

그렇기에 그 약점을 최소화하기 위한

방법이 무엇인지 생각해보셔야 합니다.

예로, 수요층이 늘 많아 가격이 낮추면

바로 매수세가 붙는 강남아파트나

지역 내 다른 학군수요를 가지고 올 수 있는

지방의 학군지 아파트 등이 환금성이 좋다고 할 수 있습니다.

그럼 지방에서 환금성을 좋게 만드는 방법은

또 무엇이 있을까요?

바로 ‘연식’ 좋은 아파트가 환금성이

좋은 편입니다.

지방에서는 출퇴근 시간에 대한 제약이

수도권만큼이 아니기에,

젊은 신혼부부들이 첫 신혼집으로

쾌적한 신축을 택하는 경우가 많고

아이를 키우는 부모라도 내 아이가 쾌적한 환경에서

키우고 싶은 마음이 때문에 신축을 택하는 경우가 많습니다.

그렇기에 지방에서의 ‘연식’

즉, 아파트의 상품성은 꽤나 중요한 요소이고

환금성에 대한 약점을 보완해주는 요소중 하나입니다.

쉽게 생각해 

쾌적하고 커뮤니티도 좋으며 

건물도 깨끗한 집에 살고 싶은 심리이죠.

아파트에 헬스장도 있었으면 좋겠고

골프연습장, 아이들이 뛰어다닐만한 공간,

티카페, 석가산 등의 커뮤니티를 포기할 수 없는 것이죠.

그렇다고 무조건 ‘연식’만 보고

투자를 하면 될까요?

아래의 두 단지를 비교해보시죠

해당 단지들은 울산에 있는 단지입니다.

2001년식 구축 단지는 연식이 빠지는 대신 입지가 좋고

2019년 신축은 연식이 좋지만 입지가 좋지 못한 외곽에 위치한 단지입니다.

무작정 ‘연식’만 보기보다는

어느정도 그 지역 내 사람들이 좋아하는 ‘위치’에 있어야 한다는

전제조건이 있습니다.

따라서, 무조건 ‘연식’만 보기보다는

그 지역 사람들이 어떤 위치를 좋아하고

어떤 입지요소를 중요시 여기는지를 확인하고

그 다음에 ‘연식’을 봐야합니다.

상승흐름이 구축보다 빨리 온다

지방에서 연식이 좋은 단지들은

또 한가지의 장점이 존재합니다.

바로 상승장이 올때

구축 단지들보다 조금 더 빠른

상승흐름이 오기도 합니다.

위 두 단지는 ‘부산’에 있는 단지입니다.

먼저 벽산1차는 부산 가장 입지가 좋은 ‘해운대’에 위치한 ‘입지 좋은 구축’ 단지이고,

E편한세상시민공원은 부산의 중심지 서면과 가까운 ‘부산진구’에 위치한 ‘입지가 덜 좋은 신축’단지입니다.

서울수도권에 있는 단지라면

단순히 ‘입지 좋은 구축이 더 좋을거야!!’

라고 생각하기 쉬운데요.

결과를 한번 볼까요?

입지는 조금 떨어지지만 연식이 좋은 E편한세상시민공원이

더 높은 흐름을 빨리 가져가는 것을 확인할 수 있는데요.

그 이유는 ‘수요’입니다.

지방에서는 서울수도권 만큼

출퇴근시간에 대한 제약이

크지 않기 때문에, 자차를 이용해 출퇴근을 많이 이용합니다.

그래서 자차를 타고 조금 더 가더라도

이왕이면 더 깨끗하고 쾌적한

주거지에 살고 싶어하기 때문입니다.

그렇기 때문에 연식이 좋은 아파트들을

먼저 사람들이 찾고

수요가 많아지다보면 가격이 먼저 오르는 것이죠.

수요가 많기때문에

‘환금성’도 상대적으로 좋아질 수 있는 것이죠.

이상 지방 아파트 투자에서 있어서

‘연식’이 중요한 이유에 대해 알아보았습니다.

그렇지만 앞서 말씀드린 것과 같이

‘연식’만 보고 투자를 한다면

좋지 않은 결과를 낼 수 있습니다.

지역민들이 좋아하는 동네와

사람들이 좋아하는 입지요소를

항상 먼저 염두해야된다는 것을 

꼭 기억하시길 바랍니다.

서울 수도권 시장에 투자할 수 없다면

‘공급'이 부족한 지방 아파트에 투자해서

돈을 불려 오는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

이제 아파트 투자는 끝났다고 생각하기보단

자신의 상황에 맞는 선택을 하시면서

자산을 불리는 경험을 해보셨으면 좋겟습니다!

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.