[서투기 31기 3(쌈)박한 마포구 4(사)러가조, 에머랄드] 2주차 잔쟈니님 서울 상급지 갈아타기 설계 A구, B구 지역분석

지금은 챗수를 늘리는 시기가 아닌 좋은 자산으로 갈아타기 하는

(또는 갈아타기 할 곳의 앞마당을 늘리고 기회를 기다리는)

시기로 월부 정책이 바뀌었다.

지난달 실준 때 너나위님 오프강의를 들었는데

(그 앞주는 오프강의 초대받고도 휴가를 못내서 못갔지만

너나위님 강의는 열일 제껴두고 필참했다. 드뎌 거인 of 거인의 실물을 영접했다 ^^)

그때도 너나위님께서 비슷한 말씀을 해주셨다.

지금은 늘리려고 할 때가 아니라 잘 지켜야 할 때라고…

오늘 잔쟈니님 강의도 결이 같다.

마지막 워렌 버핏 인터뷰 예를 드시며 지금 어떤 자세를 취하고 있어야 하는지 말씀해 주시는데

지난달 너나위님과 비슷한 어조에 다시 한 번 고개를 끄덕였다.

2주차 강의는 더 좋은 자산인 상급지로 갈아타기 위한 지역분석(A구, B구)과

갈아타기를 통한 상급지 입성 로드맵을 스스로 설계하는 것,

마지막으로 토지거래허가구역 매수 절차와 주의할 점을

잔쟈니님이 귀에 쏙쏙 박히는 논리와 구조로 짚어주셨다. 

3월 내마실 때 우리조 튜터님이셨던 잔쟈니님 강의는 언제 들어도 귀에 쏘옥 들어온다.

(그때 조원들 모두에게 쏴주신 커피쿠폰 아직 사용 못하고 아껴두고 있다 ^^)

9월 열중 오프강의로 처음 뵙고 매료되서 광팬이 되었는데

10월 지투기 때도 잔쟈니님 오프강의에 초대되서 인연이다 싶었는데

월말 강사와의 만남 때 또 뵈어서 너무 기뻤다.

결국 해를 넘어 올해 3월 내마실 때 튜터님으로 또 만났으니

인연은 인연인가 싶다 ^^

3월 내마실 때 튜터님이 정해주신 내 임장지가 B구였고

이번달 서투기 내 임장지가 A구여서 더 잘 이해가 되고 비교가 되었다.

항상 비교되며 회자되는 A구와 B구를 보면서 어떻게 선호도를 분석하고  

내 돈으로 할 수 있는 최선의 선택을 하기 위해 어떻게 비교평가 해야 하는지

일일이 짚어주셨다. 단순히 지도, 인구, 소득, 직장, 교통을 보는게 아니라 

그래서 왜? 여기를 좋아하는지 이 지역의 가치는 무엇인지 결국은 가치, 가격, 그리고 우선순위이다.

지금 A구 시세지도 그리는 중인데(거의 다했다) 이게 단순 복붙이 아닌 제대로 된 판단을 내리기 위한

그리고 선호요소를 알기 위한 가장 중요한 작업이라는 말씀, 기계적으로 복붙 하지 말고 생각하면서 여기는 이걸 더 좋아해서 여기 가격이 이렇게 더 비싸네~ 이런걸 알아내는데 시세지도만한게 없다는 말씀 다시 한 번 새기며 더 잘 들여다봐야겠다는 생각을 했다.

사람들이 먹고 살만한게 해결되면 프리미엄(그 지역이 갖는)을 따지고

학군을 생각한다는 말씀, 그게 결국 상급지의 모습이고 가격을 결정한다는 것(그 정도 가격을 지불하고도 그곳에 살고 싶은) 잠시 잊고 있었는데 내 갈아타기 단지를 고를 때 잘 적용해야겠다. 학령기 자녀 없다고 학군 별로 신경쓰지 않고 고르고 있었고 근처에 맛집 많다고 아이 키우기에 안정되지 않은 환경 좋아라 하고 있었다. 

A구와 B구 모두 천지개벽한 곳이고 땅의 가치가 좋아서 결국 환경이 개선되니 사람들이 더 좋아하게 된 지역이다. 나도 어려서는(2~30대때) 언덕배기 달동네의 모습으로 무시하던 B구의 언덕, A구의 지저분한 모습이 떠오른다. 이렇게 될 줄 알았으면 진작에….^^  항상 강사님들마다 강조하시는 땅의 가치, 그게 상급지일수록 더더 중요하다고 오늘 강의에서 말씀하셨다. 그래서 구축이라도 땅의 가치가 조금이라도 더 좋은 곳으로 들어가라고 하신다. 신축 두 개 단지에 연거푸 10년 넘게 살다보니 다시 구축으로 가는게 살짝 겁이 나서 같은 급지의 신축대단지로 가볼까라는 생각도 잠시 했었는데(특히나 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되고 매물이 줄고 호가가 오르면서 내가 보는 단지들 가격이 올라가니까 이런 생각 잠깐 해봤다 ㅜㅜ) 그러면 안되겠다고 오늘 다시 정신 차렸다. 그나저나 구축이라도 땅의 가치가 좋은 B구로 가려면 내 집이 매도되어야 하는데 아직이다. 요즘 가장 큰 난제이다. 내 힘으로만 되는게 아니니…. 지난달 실준반 강사와의 만남에서 적투님은 작년말처럼 매물이 숫자가 확 줄어들면 그때 내집이 팔릴수도 있다고 하셨는데 매도 후 정작 내가 갈 단지도 사라질까봐 걱정스럽다.  내마실 때 동료 한 분이 작년말부터 갈아타기 하려고 매수단지 찾는데 정말 너무 이상한 애들만 남고(월부에서 하지 말라는 매물) 도저히 고를 수 있는게 없어서 가격이 좀 올랐어도 매물이 많아진(다주택자 매물) 3월달이 훨씬 좋다고 한 적이 있는데 내 집이 매도되면  내가 갈 단지를 고르기 어려워지는건 아는지 솔직히 두렵기도 하다. 지키는 것도 투자라고 하셨는데 설마 팔고나서 갈 곳이 없어질까봐 겁나지만(오늘 강의에서 18개월 전부터 앞마당 늘리고 준비하는게 실제 갈아타기 프로세스라고 하셨는데….) 갑자기 매도된 후 당황하지 않게 이번달 A구도 열심히 탐색해야겠다. 한 단지만 잘 잡으면 된다. 그러기 위해서 1순위, 2순위, 3순위, 4순위, 5순위까지 만들자. 1순위는 지금 거의 놓쳐가는 것 같아서 속상하다. 호가가 다 올라버렸다. 하지만 미리 알아두고 지켜봐야 확신을 가지고 빠른 의사결정을 할 수 있다고 오늘 강의에서 말씀하셨다. 그래, 내가 1순위로 정했던 B구 단지도 A구에 비해서 확실히 덜 올랐다는걸 계속 지켜보고 확신을 가졌기 때문이었다. 그런 단지를 또 찾자. 이번에 무조건 한 급지 올린다. 원칙에 맞는 가치있는 것으로 찾는다.     

마지막으로 토지거래허가 하에서 약정금 주고받는 방식 4가지 설명이 도움이 되었다.

지난 서투기에서였나 강의에선 기 지불한 약정금을 반환받은 후 계약금 전액을 새로 이체하는 원칙만 알려주셨는데 이게 현장에서 과연 가능할까 걱정도 되었는데 오늘 4가지 방식을 알려주셨다. 현장에서 어떤 방법으로 하자고 부사님이나 매도자가 나올 때 한 번 들어본 방식이라 당황하지 않고 잘 이해하고 적용할 수 있을 것 같다. 

약정서에 배액상환 및 포기 조항이 포함되므로 계약을 반드시 성사시키고 싶다면 약정금을 높게 책정하는 것이 계약파기를 방지하는 실질적인 방법이라는 팁도 주셨다. 요즘 그 가격이면 차라리 매물을 거둔다, 그냥 안판다고 하는 매도인이 B지역에 많다. 내 집 매도되고 나면 제대로 잘 골라서 약정금 충분히 걸고 약정해야겠다. 월부같은 곳 모르고 집사는 사람들 이 많은 정보 어떻게 다 알고들 할지 괜히 내가 걱정된다. 공부해서 해야 한다. 지금 나는 공부기간만 너무 길어진게 문제지만…. 팔리면 바로 갈아타기 실행할 수 있게 후보단지 더 추려내자. 강의 내용중 30번도 넘게 말씀하신 땅의 가치 좋은 곳으로~

어제 야근 후 오늘 강의 완강은 강행군이다. 

자자. 내일을 위해. 좋은 강의로 뿌듯한 하루 끄~~~~~읕!!!