[열반실전 35기 7조 35하는 반나이님과 7ㅣ세있게 나아가조 프로그래스] 선호도와 수요가 전부다 - 2강 후기

*따분한 주제(?)를 아주 재밌고 하나하나 뜯어가며 강의해주신 진담튜터님 감사합니다. 진담튜터님의 구리특강으로 확신을 가지고 제가 구리에 2호기 매수할 수 있었어서 항상 너무 감사드립니다.

지하철 타고 이동하면서 후기를 남겨서 조금은 딱딱하게 남기게 되었습니다🙏

*수요와 선호도만 남긴다.
*본질적인 것은 좋은 아파트 사면 끝이다.
*가격에 따라서 내 생각이 바뀌면 안된다. 항상 가치 - 가격 - 비교평가 - 판단
*상승장 후반부에서 가치가 정말 중요하다. 서울에서 4급지 이하는 정말 잘 안오르는 단지가 있다 잘 선별해야한다.
*현재는 절대적 저평가는 지나갔다. 상대적 저평가 시장이다. 전고점은 거의 의미가 없다. 가치판단이 우선되어야 한다.

*분위기 임장을 통해서 얻는 것은 어? 이 지역이 괜찮은데? 이것도 필요하지만, 전체적 투자 선순위/후순위를 패스/논패스로 가려낼줄 알아야한다. 예를 들면 구로구의 개봉동과 구로동, 그 안에서 세세하게 사람, 상권, 도보를 보면서 판단한다. 부동산 투자에 정량적인 것은 극히 적다. 대부분 정성적인 부분!

*수준 높은 투자자는 사지 말아야 할 것에 대한 이유도 명확하다. 여기가 왜 후순위인가? 분임에서 정한다.
*서울은 난개발이 디폴트값이다. 그래서 준수한 상가 1개만 잘 갖춰져 있어도 좋다.
*무해하고 안전하다고 느끼는 것이 중요하다
*실력이 있는 투자자는 애매한 단지순위 안에서도 디테일함을 이끌어 내는 것이 실력이다.

BM
*입지분석(심화)
-직장 : 하나의 업무지구 뾰족한 접근성
-교통 : 이미 적용중
-환경 : 나의 투자처가 입지 개선되는 길목에 있는 곳인가?
-학군 : 초등학교 증축, 학원가 퀄리티(체육학원 등)
-공급 : 지역 내외 전세가격 수준은?

임장지에서 어디로 출퇴근 하는지 파악하고, 그 방향으로 개선되는 교통호재가 있는가? 마지막에 체크해보면 좋다.
예를 들면 안양 만안구는 동쪽 출근이 많기 때문에 신안산선 호재보단 월판선 호재를 선택하는 것이 맞다.
*환승 3회는 정말 투자처로 힘들다^^;
*교통개선은 교통불모지 지역일수록 파급효과가 크다.

BM
*환경부분은 더욱 정성적인 부분이 많다.
*상권을 디테일하게 보자, 소아청소년, 교정, 브런치, 밀키트, 1:1필라테스, 대형키즈카페

*학군으로 유명해지는 지역도 어느 정도 직주근접이 해결되기 때문이다. 부모들의 직장 출퇴근이 편해야 자녀들도 공부를 편하게 시킬 수 있는 것이다.
*공급부분에서는 과거의 전세가격을 두고 현재 전세가격과 비교해보면서 당시 나의 생각이 맞았는가? 판단해보자.

BM
*단지임장 할 땐 어디가 로얄동일까? 생각해보면서 단임하면 그 단지를 더 잘 파악할 수 있다.
*탑차가 많은지 보자, 소득수준과 연결된다. 보도블럭보단 쓰레기장 관리에 더 집중하자.
*로얄동은 단지외부와 많이 연결된다.

*뒷부분은 금일 임장 마무리하고 내용추가 예정