너와 나의 얼굴이 다르듯,
우리의 투자는 다른 생김새를 하고 있음을.
처음에는 잘 몰랐기에 뭉뚱그려서 생각하곤 했습니다.
뭉뚱그려 생각한다는 것의 큰 오류는, 어쩐지 하나의 정답이 있을 것 같다는 것이겠죠.
수도권이 지방보다 좋다.
이 동네가 저 동네보다 좋다.
이 아파트가 저 아파트보다 좋다.
이 지역에서는 이 아파트에 투자해야 한다.
이럴 땐 이렇게 해야 한다. 저럴 땐 저렇게 해야 한다.
수업을 계속 이어서 듣다 보면
어떤 투자의 정답지 같은 것을 만들어 갈 수 있을 거라고 생각했습니다.
<이건 빚투가 아니에요>
1호기 당시, 돈이 너무 없어 3천만 원의 투자금밖에 없었던 터라,
전세 만기가 얼마 남지 않았지만 전세금이 낮게 껴 있어 2천만 원의 대출을 받아서 1호기를 했습니다.
“어? 수업에서 빚내서 투자하는 것은 리스크 관리에 치명적일 수 있다고 했는데요?”
제가 매물 코칭을 받았을 때 빈쓰 튜터님께 드렸던 질문이었습니다.
“그런데 이런 경우는 6월에 임차인이 들어와야 하니, 3개월 전에 계약을 할 거다.
내가 전세 3억에 계약을 하면 계약금 10%가 들어온다. 그 돈으로 신용대출을 바로 갚으면 되니,
저환수원리에서 ‘리스크’가 감당 가능한 범위에 들어온다고 볼 수 있다.
잠깐 빌리는 돈이 감당 가능한 수준이고, 해당 지역 전세 상황상 목표한 금액대에 전세가 나가서 투자금을 회수할 수 있는 가능성이 높기때문에 가능하다. ”
라는 가르침을 주셨습니다.
즉, 약간의 지렛대로 가능한 물건으로 만들고, 최소한의 금융 비용을 지불하고, 바로 빚을 갚아버리는 것은 유연한 투자 방법이 될 수 있음을 배웠습니다.
그 후로 3개월이 쏜살같이 지나가고, 전세 만기가 3개월 앞으로 다가오자 마음이 갑자기 조급해졌습니다.
천운을 타고난 건지. ㅎㅎ
잔쟈님 튜터님 조에서 내집마련실전반을 들으며 앞마당을 만들고 있었지만,
마음은 온통 전세빼기 생각뿐이었습니다.
많은 전세빼기 복기글을 읽고, 필사를 하며 잘, 실수 없이, 비싸게 전세를 빼고 싶었습니다.
그런 글들을 많이 읽다 보면 그렇게 하는 정답을 찾을 수 있을 것 같았습니다.
하지만 다양한 복기글 속에서 이야기하는 상황들 중에 나의 상황과 비슷한 것은 찾을 수도 없었고,
제각각 다양한 변수와 시나리오 속에서 어떻게 그 상황을, 그 순간순간 해결해 갔는지에 대한 이야기들이었습니다.
<저의 전세빼기 시나리오는 이랬습니다.>
매물 코칭에서 빈쓰 튜터님께서 아주 자세히 부분 수리(마감 인테리어)에 대해 코칭을 해주셨습니다.
코칭에서 튜터님께서 그렇게까지 자세히 인테리어에 대해서 코칭을 해주셨다는 것은,
전세를 빼기 위해, 매도하기 위해 꼭 필요했기 때문이겠지요.
예를 들면,
3억에 전세를 내놓고, 5~700정도의 비용을 들여 최종 투자금 3천으로 투자를 마감한다는 방향성이 생겼습니다.
그 방향성을 가지고 매수 부동산과 시차를 두고 인근 부동산에 차근차근 뿌렸는데,
문제는 인테리어를 할 수 있는 최소 하루~이틀의 시간 동안 공실을 만들어야 하는 것이었습니다.
그런데 이 문제 역시 숙박비나 보관 이사 비용을 새로 들어올 임차인에게 지원해주는 방법으로 해결해 나가 보라는 팁을 미리 던져주신 덕에,
그렇게 하면 일이 스무스하게 흘러갈 거라 생각했고, 나름의 전력적인 준비가 되어있었습니다.
주변의 더 많은 부동산에 광고를 내니, 그래도 그 주변에 전세가 워낙 귀했던 터라 집을 보러 오시는 분은 많았습니다.
그중 한 팀은 신혼부부+아기가 있는 가족이었는데,
부분 수리와 인테리어를 꼭 원하는 상황이었지만, 숙박비를 지원해드린다고 해도 아이가 어려서 호텔 같은 데 묵기가 힘들다는 대답이 돌아왔던 팀입니다.
(이때 부동산 사장님이 전세퇴거자금대출을 받아서 공실을 만들어 보라고 저를 강하게 압박하셨던 기억이 납니다.)
저는 일단 알아보겠다고 하고, 다른 팀을 기다리기로 했죠.
그런데 다음 날, 인근에 전세 찾기가 힘든 것을 인지하시고, 숙박비 지원을 해주신다고 했으니 기존 임차인과 날짜 협의만 원활하게 되면 계약을 하고 싶다고 다시 연락이 왔습니다.
그리고 다른 부동산에서 데려오신 손님은,
해당 단지의 다른 동에 사는 세입자분들(초등생이있는 가족)이 만기가 다 되어 옮겨야 하는 상황이었습니다.
그분들도 조건은 비슷했고, 기존 세입자와 날짜 협의로 부동산과 치열하게 연락을 주고받았습니다.
기존 세입자가 6월 15일~6월 20일 사이라는 애매한 날짜를 제시했는데, 이에 오케이를 해주었습니다.
그리고 본인들은 인테리어 기간 동안 어디 가 있는 것보다,
어차피 지금 살던 곳도 깨끗하게 인테리어가 되어 있던 곳이 아니니,
그냥 이 상태 그대로 들어와서 살겠다고 했습니다.
그 대신 전세가를 천만 원 내리는 조건으로요.
그럼 저의 최종 투자금은 3천이 조금 넘어가게 됩니다.
이때 제가 읽은 모든 투자 경험 실전담을 다시 복기해 봅니다.
많은 글을 읽으면서 제가 빠진 딜레마는
- 투자금 줄이려고 욕심내지 말 것.
- 천만 원을 빼주면 당장의 투자금은 조금 더 들어가는 것처럼 보여도, 빨리 전세를 뺄 수 있다.
- 어차피 전세자금은 돌려줘야 하는 돈이다.
vs
- 그런데 인테리어도 안 된 상태에서 매도가 되려나?
- 세입자를 새로 맞출 때만 인테리어를 할 수 있는 유일한 기회인데, 이 기회를 이렇게 날려도 되나?
- 이러다 매도 못 하는 거 아니야?
이때 제가 누리고 있는 환경을 조금 더 누려봅니다.
당시 내마실 조 튜터님이셨던 잔쟈님 튜터님께 SOS를 보냈습니다.
“전세금은 어차피 돌려줘야 하는 돈이고, 저는 솔직하게 천만 원 덜 받고 인테리어 안 한 상태로 세입자를 받고 싶은데, 이렇게 생각하는 게 맞을까요?
그런데 매도할 때 이런 깔끔하지 않은 상태로도 매도가 될지 불안하기도 합니다.”
튜터님의 대답은 이랬습니다.
“제가 소다님 상황이라면 천만 원 깎아주고 인테리어 안 하고 들어오는 세입자분을 받을 것 같습니다.
이유는 소다님은 지금 ‘아주 소액 투자’를 하는 것이기 때문에, 소다님이 하는 투자는 한 푼이라도 더 아껴 수익률을 높여야 합니다.
벽지가 누런 것이 걱정된다면, 그만큼 매도할 때 깎아주면 됩니다.
하지만 이건 소다님이 하는 투자가 소액으로 적절한 수익이 생겼을 때 빨리 매도를 해야 하는 투자이기 때문이지,
앞으로 오래 보유할 물건에 투자할 때는 인테리어를 하는 방향으로 가야 합니다.”
제가 헤맸던 이유는 바로,
내 투자가 어떻게 생긴 얼굴을 하고 있는지, 이 얼굴을 완성하기 위해서 어떻게 해야 하는지 몰랐던 것이었습니다.
제 얼굴에는 이게 어울리고, 다른 사람의 얼굴에는 저게 어울리듯이,
제 투자에 더 적합한 방향성이 있다는 것을 깨달았습니다.
하나의 답이 있는게 아니라, 경우에 따라서 선택의 기준이 달라집니다.
어떤 선택이든 장단점이 있을 것입니다.
다른 선택을 했었을 때 따르는 이점도 있었을 것입니다.
그렇지만 앞으로는 모든 투자를 뭉뚱그려 같은 정답이 있을거다 접근하며 헤매기 전에,
일단 지금 내가 하고자 하는 투자가 어떤 얼굴을 하고 있는지 인지하고, 그에 더 어울리는 선택들을 해나가며 시행착오를 조금이라도 줄이려는 노력을 해야겠다고 생각했습니다.
이제 남의 실전 투자 경험담을 읽을 때도 무작정 이 상황에서 어떻게 대처했는지만 볼 것이 아니라,
이분의 투자는 어떤 얼굴이었는지, 무엇을 추구하는 투자였는지를 먼저 인지하고,
그때 적절했던 혹은 아쉬웠던 행동들을 구분해 보려는 노력을 해야 할 것 같습니다.
저는 강사님들과 튜터님들은 모두 그 정답 같은 것을 외우고 계실 거라고 생각했습니다.
하지만 아마도 튜터님들이 아시는 것은 각 상황에 맞게 얼굴을 구분하고 그 얼굴과 어울리는 것들이 무엇인지를 세월과 경험을 통해서 알아가고 계시는 것 같다는 생각이 들었습니다.
여러분의 투자는 어떤 얼굴을 하고 있나요?
