안녕하세요 우도롱입니다.
여름의 노을같은 오렌지하늘 튜터님의
월부학교 강의를 아주아주 기대하고 있었는데요.
이번 강의의 주제는..!!
10억 달성으로 가는 갈아타기 전략
즉, 매도부터 갈아타기 의사결정, 프로세스까지
무주택자가 0명인 월부학교 학생들에게
너무나 필요한 강의였습니다.
BM사항을 정리하며
감사인사를 드립니다🧡💙
매도기준과 고민되는 사례
2년이상 보유 & 수익이 적은 경우
2년미만 보유 & 지방 규제 묶인 경우
매도의 기준 3가지
1 충분한 수익이 났는가
2 수익 없으나 기회비용 크고 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있는가
3 보유할 수 없을 만큼의 리스크가 있는가
하지만 현실에서 고민되는 매도 사례는 꽤나 복잡한데요.
튜터님께서 사례별로 예시를 풀어주셔서 이해되었습니다.
case1) 2년이상 보유 & 수익 적은 경우
→ 아직 회복 덜 했다면 상승할 때 세끼고 매도
보유중인 지방 물건이 이 케이스인데
전세를 한번 더 맞추어 상승까지 보유할 것인지
매도시점을 고려해 이번에 매도할 것인지 고민했고
제 개인 투자상황 (2년 뒤 수도권 → 수도권) 고려해
수익은 적지만 임차인분 퇴거에 맞춰 매도를 준비중에 있습니다.
상승할 때까지 보유하는 것을 기본 전제로 두고
내 투자 포트폴리오와 향후 단기 계획에 맞춰
무엇이 더 좋을지 고민하는 것이 중요하다는 걸
많이 느끼게 되는 요즘입니다.
case2) 지방아파트 보유 중 규제지역 지정
→ 주택수에 따라. 3주택이상시 수익실현 가능
지난 상승장인 2020년에 지방을 포함한 전국이
규제지역으로 지정되어 다주택자 양도세 중과되었고
과거를 보면서 어떤 선택이 더 나을지
그리고 현재의 부산, 울산, 전주 등
가격이 상승한 지방지역이 규제지역이 되면
어떻게 대응해야 하는지 고민되는 분들이
많으실거라 생각합니다.
2년미만 양도세율 60%와
다주택자 중과세율 68%
2년미만 보유 주택을 포함한 다주택자라면
수익의 규모에 따라 다르지만
2년이상 보유하더라도 세율 만큼은
이득이 아닐 수 있음을 (시세 상승은 별개)
인지하는 것이 중요하다는걸 느낍니다.
BM)
2채 전략, 1채 전략 (2년미만 포함) 비교
실전 매도 방법
매수인에게 어떻게 브리핑되는가
경쟁 매물은 얼마까지 되는가
매도기준에 이어서 실전 매도 방법에 대해
배울 수 있었는데요.
매수-보유(전세)-매도 중
가장 마음이 어려운 게 매도라고 생각합니다.
매수는 그냥 돈을 넣으면 되고
전세는 발등에 불 떨어져서 구하는데
매도는 모든 것이 ‘나’에게 달려있습니다.
얼마에 팔 것인지, 얼마까지 네고 들어줄지,
어디까지 광고를 할 것인지, 관리는 어떻게..
하나부터 열까지 내가 알아보고 결정하지 않으면
진행되지 않는 것이 매도이기에
마음이 부대끼는 경우가 많다고 느낍니다.
이번 강의에서 오하 튜터님께서
실제 단지를 예시로 매도가격 설정하고
세입자분과 연락, 협상하고
최종 네고 협상하는 것까지
현실을 가득 담아 모두 알려주셨습니다.
그중 BM할 부분은
상승장/하락장에 따른 대응방법입니다.
전월세 물건이 없고 상승분위기
- 집보기/이사날짜 부탁
- 이사일 자유롭게 만기 전 퇴거부탁
- 이사비 지원, 전월세집 알아봐주기
- 일잘러 부동산 1~3곳
전월세 물량이 있고 하락분위기
- 집보기/이사날짜 부탁
- 부동산에 광고 뿌리기 (워크인 메타인지)
“이런 조건 들어주시면, OOO 조금 더 드릴게요”
매도 계약 후 매수 계약서 쓰러 날아가기
매도 중도금 받고 & 매수계약 진행
결과적으로 어떤 것이 더 좋은 결과일지는 알 수 없습니다.
끝까지 내가 할 수 있는 선택을 하면서 갈아타기를 하면 됩니다.
오렌지하늘 튜터님
지금 시장에서 너무나 필요한
매도와 갈아타기, 그리고 후회하지 않는 마인드까지
강의로 알려주신 오하 튜터님 감사합니다!
