갈아타기, 상승장도 하락장도 아닌 이 때가 최적입니다. (월부학교 3강 오하튜터님 강의후기) [워렌부핏]

안녕하세요~

선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는

워렌부핏입니다.

월부학교 2강은

오렌지하늘 튜터님께서

[10억 달성으로 가는 갈아타기 전략]을 주제로

강의를 진행해주셨습니다.

저도 현재 매도를 진행중/준비중에 있다보니

이번 강의를 들으며 와닿았던 게 참 많았는데요

강의에서 인상깊었던 점들을 한 번 후기로 남겨보겠습니다.

1. 상승장에서는 갈아타기가 어렵다는 편견

저는 이전까지

'갈아타기는 하락장에서 하는 것이다'라는 편견을 갖고있었습니다.

상승장에서 좋은 자산은 더 많이 가격을 벌리기 때문에

갈아탈 때 비용이 많이 들어가고

하락장 때는 격차가 좁혀지며 왜곡되는 구간이 발생하기 때문에

오히려 갈아타는 비용이 적게 들어갑니다.

그렇다보니 갈아타기를 하기 위해서는

상승장인지 하락장인지 시기를 잘 봐야한다고 생각했는데요,

타이밍을 노리는 것이 아니라 

‘내가 가진 자산보다 더 좋은 자산을 살 수 있느냐’가 더 중요하다는 것을 알게 되었습니다.

아무리 상승장이라고 하더라도 

나의 자산이 매도 기준에 부합하고,

규제 상황에서의 대출 가능액이나

비규제지역 투자 단지의 가치을 명확하게 이해하고 있다면

언제나 갈아타기는 가능하다는 것을 배웠습니다.

갈아타기를 고려할 때 비규제지역에 투자할 것이냐,

혹은 규제지역에 실거주를 할 것이냐를 고민하는 분들이 많은데요.

내가 생애최초가 되는지,

서민 실수요자가 되는지, 혹은 모두 해당 안되는지에 따라

보유 종잣돈별로 감당가능한 매매가가 얼마까지 되는지를 표로 정리해주신 부분이 가장 인상 깊었습니다.

종잣돈이 5억정도 된다고 하더라도

규제지역에서는 LTV가 40%밖에 되지 않기 때문에

실제로 감당가능한 실거주 매매가는 약 8억 초반정도가 됩니다.

물론 DSR 여력이 남을 경우,

추가 대출을 통해 매매감당가능 범위를 조금은 더 늘릴 수 있지만,

생애최초 LTV 70%로 매수하면 11억까지 감당 가능한 것에 비해

감당 가능한 집의 매매가가 크게 차이납니다.

이런 경우, 규제지역에서 덜 좋은 자산에서 실거주를 하는 것보다

비규제지역에서 더 좋은 자산을 투자하는 것이 좋을 수도 있기 때문에

어떤 자산을 보유할 것이냐를 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다는 것을 느꼈습니다.

2. 일시적 1가구 2주택 전략

일부 서울수도권 지역이 조정지역으로 묶이고,

이제 양도세 중과 유예가 사실상 종료됨에 따라

양도세를 절감하는 것이 점점 더 중요해지고 있습니다.

이번 강의에서 인상깊었던 부분은 바로

일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받기 위해 사용 가능한 전략이었습니다.

일반적으로 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세를 받기 위해서는

종전주택을 매수한 후 1년 뒤에 신규 주택을 취득해야 합니다.

그리고 신규로 취득한 주택을 2년 이상 보유해야 하며,

신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 매도를 해야만

종전주택과 신규주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다.

그런데 만약 25년 5월에 지방 A주택을 매수했고,

26년 1월에 수도권 B주택을 매수했다고 해보겠습니다.

일단 기본적으로 A주택 매수 이후 1년이 안된 시점에서 B주택을 매수한 것이기 때문에

둘 중 하나는 비과세 적용이 불가능 합니다.

이럴 경우, 먼저 매도되는 집은 어쩔 수 없이 일반과세를 내어야 하기 때문에

수익이 적은 집을 먼저 매도하는 것이 중요합니다.

만약 시세차익이 적은 집을 먼저 매도하게 될 경우

시세차익이 큰 집 1주택만 남기 때문에, 이 집은 비과세로 매도할 수가 있습니다.

저의 경우에도 아내 명의를 활용한 투자가 이런 상황에 놓여있기 때문에

수익이 적은 단지를 먼저 매도해야만 하는데요,

혹여나 비슷한 시기에 매도하게 될 경우 반드시 매도 잔금 시기를 잘 신경써야겠단 것을 느꼈습니다.

3. 2년 미만 보유 단지에 대한 단기 매도 기준

현재 보유중인 한 물건은 앞으로 공급이 적어 수익이 기대되는 곳입니다.

그렇다보니 무조건 2년 이상 보유하며 수익이 날 때까지 기다려야겠다는 생각을 했는데요.

이번에 지난 투자 경험들을 하나씩 복기해본 결과

지금 시기에 만약 훨씬 더좋은 가치의 단지로 갈아탈 수 있다면

보유기간이 2년 미만이어도 매도를 고려해봐야겠단 것을 느꼈습니다.

마침 강의에서도 2년 미만 단지를 보유했더라도

더 좋은 단지로 갈아탈 수 있다거나, 혹은 역전세 리스크 대응이 불가능하다거나,

아니면 매수한 곳이 규제지역으로 묶여 중과세율이 2년 미만 보유 양도세율보다 더 높아질 경우

단기 매도를 고려해볼 수 있다는 기준을 제시해주셨습니다.

무조건적으로 단지를 2년 이상 보유한다는 관점보다는

나의 상황에 맞게 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면

갈아타는 것이 오히려 더 좋을 수 있단 것을 배웠습니다.

갈아타기 관련해서

유익한 강의 해주신 오렌지하늘 튜터님께 진심으로 감사드립니다!