잔쟈니님 강의 후기 및 중요내용

<서울 25개구 급지구분>

1급지 : 용산, 서초, 강남, 송파(+과천) → 부자들

2급지 : 양천, 마포, 성동, 광진(+분당) 

3급지 : 영등포, 동작, 종로, 중구, 강동 → 주요 업무지구에 출퇴근하기 좋은 지역

4급지 : 동대문, 서대문, 성북, 강서, 관악, 은평 → 출퇴근 1시간 이내의 중산층 가성비 거주지역

5급지 : 노원, 구로, 중랑, 강북, 금천, 도봉 → 중심부랑 가장 거리가 멀음

아파트 값을 구성하는 두가지 요소 : 입지가치/상품가치

입지가치 : 위치>교통>직장>학군>환경

→ 위치,교통,직장이 우선적으로 갖추어져야 함.

1.위치

수도권에서 좋은 위치 : [강남], [한강]에 가까울수록 좋은땅

→ 절대적 기준은 아니지만, 장기적으로 좋은 선택은 맞다.

지방 아파트 땅의 가치 =  [부촌]과 연결

2.교통

수도권 : 강남 기준으로 거리가 같으면 교통수단 및 소요시간이 중요

→ 수도권에서의 교통은 급지를 넘을 수 있다. 그만큼 교통도 중요조건.

지방 : 대부분 1시간 내로 자차 출되근 할 수 있기 때문에 → 교통의 중요도가 낮음.

3. 직장 - 직주근접

-좋은 직장이 들어오면 집값에 당연히 좋은영향.

3-1 눈여겨보면 좋을 업무지구들

-과천 : 지식정보타운(바이오, IT분야)

-용인 : 플랫폼시티, 반도체클러스터

4. 학군

좋은곳의 기준(3가지)

첫째 - 중학교 학업성취도 평가 기준(아실 사이트 확인) → 2016년 이후부터 실시하지 않아서 신뢰성&대표성x

ex) 92% → 8% 아이들만이 미흡하다

-상 : 평균 90%이상 → 외부에서 그 학교를 보내려고 할 정도

-중 : 평균 85%이상

-하 : 평균 85%미만 

둘째 - 학원가의 양과 질

셋째 - 초등학교 학급당 학생수(네이버 부동산 확인)

-요즘은 학급당 22~23명이면 많은수준.

-학군 선호도가 높은 곳에선 학군가치가 연식을 앞서가기도 함.

-학군이 좋으면서 입지(위치, 교통)까지 좋으면 더 많은 수요.

지방에서 학군 : 경제적 여유 있는 사람들이 장기거주 하는 곳.

→ 지방에선 신축이 선호요소이지만, 학군지로서 매우 유의미한 지역이 있다면 그 지역이 도시 내 강남과 같은 역할을 함. 단, [학군+부촌]이 결합되어야 의미가 있다 

<상품가치의 의미>

- 수도권 : 강남에서 가까울수록 입지중심. 강남 1시간 내 지역은 입지가치>상품가치

- 지방 : 상품가치의 힘이 수도권보다 강함.

300세대 미만 소단지 

→ 쾌적성 떨어짐(단지규모가 작아 덜 쾌적, 주민공동시설 부족)

→ 환금성 떨어짐

→ 하지만 꼭 사고 싶다면, [좋은위치+역세권+밀집]이 있는 곳으로 조건. 

지방에서는 신축, 대단지, 브랜드의 힘이 수도권보다 강하다.

도시규모가 작을수록 연식이 훨씬 중요하다(입지독점성x)

<서울, 수도권 아파트 금액대별 특징>

~6억 : 환금성(수요가 꾸준하고 잘 팔리는 곳)

6억~10억 : 업무접근성(위치가 좋고 가치가 우상향하는 곳)

10억~15억 : 옥석가리기(가격-가치 혼재된 구간)

15~25억 : 가치독점성(말해뭐해 그냥 부자들인데)

실제 주담대 대출은 매매가와 KB시세 중 낮은 것으로 나옴.

<지방도시에서 내 집 마련의 기준>

- 지방도시에선 인구가 곧 수요.

1차 필터링(금액대별 특징) → 2차 필터링(입지) → 3차 필터링(내상황)

느낀점 : 무엇보다 지방에 대해서 언급 해주신게 너무 좋았다. 서울과 강남에 관심이 많은 사람들이 많으니, 그동안의 다른 강사님의 강의에서 그런 특정지역을 예시로 설명을 하면 그저 받아들일 수 밖에 없었다. 이번 강의도 똑같이 서울,강남만 나오겠구나 하면서 듣다가, 예상치 못하게 지방의 예시가 나오니 너무 반가웠고 흥미로웠다.