수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
단지임장 주간이 되면 항상 들리는 얘기들이 있습니다.
“단지임장 어떻게 하는지 아직 잘 모르겠어요”
“조원들과 함께 하니 보긴 보는데 돌아서면 기억이 안 나요”
“조원들과 내 생각이 너무 달라서 잘 하는건지 스트레스 받아요”
안녕하세요. 성실한 투자자 모찌롱입니다.
무려 지금으로부터 2년 전 매물임장에 대한 글을 남긴 적이 있습니다.
오늘은 단지임장을 올바르게 하려면 어떻게 해야하는지에 대하여 이야기 해보려 합니다.
서투기 31기가 3주차로 접어드는 지금
단지임장을 마무리하신 분도 있고,
아직 진행중인 분들도 있으리라 생각됩니다.
제 글을 읽고 이번 달이든 다음 달이든
꼭 한 번 적용해보시고
효과적인 단지임장을 하는데 도움이 되셨으면 합니다.
단지임장이라는 토픽으로 하고 싶은 이야기는 정말 많지만
오늘은 '효과적인 단지임장 방법'에 대해서만 말씀드려 보겠습니다.
| why : '선호도 파악'이 곧 투자실력
투자라는 것은 여러가지로 설명할 수 있겠지만,
본질적으로는 더 가치가 있는 것, 더 좋은 것과 나의 돈을 교환하는 것이라고 할 수 있겠습니다.
부동산 투자에서 더 좋은 것이라는 것은
직관적으로 ‘더 좋은 단지’를 의미할 것이고
‘단지별 선호도’에 따라서
‘더 좋은 단지’와 ‘덜 좋은 또는 안 좋은 단지’로 구분됩니다.
결국 부동산 투자, 특히 아파트 투자는
단지별 선호도를 누가 더 뾰족하게 파악하느냐의 싸움으로 봐도
무방합니다.
부동산 투자는 그 성격 상
지역 전체 또는 단지 전체에 대해서 매수를 하는 것이 아니라
특정 단지 중 특정 매물 1개를 매수할지 말지에 대한 의사결정을 하는 투자입니다.
*리츠라는 제도를 통해 부동산 증권을 보유할 수 있으나 이는 논외로 하겠습니다.
따라서, 분위기임장과 입지분석을 통해 지역 전체를 크게 파악하는 것에서 그치지 않고
반드시 단지임장과 단지분석을 통해 개별 단지 간의 선호 우선순위를 파악하는 과정을 거쳐야 하는 것입니다.
더 나아가 동일 단지 내에서는 동별 또는 층별 선호도 차이를 파악할 수도 있겠습니다.
같은 투자금으로 선호도가 상대적으로 더 높은 단지가 무엇인지 알고 투자하는 것은
곧, 투자결과의 적지 않은 차이로 연결될 것입니다.
| how : 가격 맞추기 단지 임장 (근데 이제 누적암기를 곁들인)
“시세를 따고 갈 시간이 모자라요”
(저도 그럴 때가 있어요ㅎ)
시세 그리고 시세지도까지 완성 한 상태로 단지임장에 임하면 참 좋겠지만,
현실적인 제약으로 시세를 확인하지 못한 경우도 비일비재할 것으로 생각됩니다.
시세를 따지 못 한 경우에도 그리고 딴 경우에도,
어떤 상황에서도 효과적으로 단임을 할 수 있는 방법이 있습니다.
그리고 이번 서투기 조원들과 단임을 할 때에도 이 방법으로 임장을 진행했습니다.
가격 맞추기 단지임장 (근데 이제 누적암기를 곁들인…)
단임시 항상 적용하고 있는
‘가격 맞추기’의 방법론에 대해서
단계별로 설명드리면 다음과 같습니다.
[3단계]가 핵심이라고 봐주시면 되겠습니다.
[1단계] 단지 ‘내부’ 임장
이 때 ‘실거주자’에 빙의해서
(1) ‘거주를 불편하게 하는 요소’는 뭐가 있는지(동간격, 주차장 연결여부),
(2) 거주만족도를 높이는 요소는 무엇이 있는지(커뮤니티, 조경, 외벽 및 보도블럭 관리, 평형대구성)
의 관점에서 접근하면 '체크리스트의 지옥'에서 벗어날 수 있습니다.
[2단계] 단지 ‘외부’ 임장
단지 외부를 임장한다는 것은 손품(입지분석, 단지분석)으로 확인한 데이터를 직접 눈으로 발로 확인한다는 것을 의미합니다.
입지요소별로 예를 들어 보면 다음과 같고, 이외에도 많은 것들을 임장을 통해서 선명하게 만들 수 있습니다.
(1) 교통 : 역까지 걸어보는 것 뿐만 아니라, 역까지 가는 길이 어떤지(유해시설을 반드시 지나야 하진 않은지) 확인할 수 있습니다.
(2) 학군 : 학교는 가까이 위치해 있는지, 단지 주변이 비균질한지(노후화 주택가와 혼재되어 있지 않은지)
(3) 환경 : 단지까지 가는 길이 경사로는 아닌지, 주변에 편의시설(마트, 공원)은 쉽게 이용가능한지
한 가지 당부드리고 싶은 점은 시간적인 제약, 임장루트를 고려해서 이 또한 유연하게 운용의 미를 발휘하셨으면 좋겠다는 부분입니다. 내부 뿐만 아니라 외부 요소라는 것은 손품, 매임, 전임을 추가로 수행하는 과정에서 지속적으로 보완될 수가 있는 부분이기 때문입니다.
[3단계] 단지를 나와서 가격 맞추기
이제 단지를 나오면서 조원들과 가격 맞추기를 해봅니다.
각자 나름대로 생각하는 가격을 말해보고 네이버부동산에 올라온 실제 호가 기준의 시세를 확인합니다.
첫 단지는 당연히 시세를 안 딴 상태에서 맞추기 어려운 게 맞습니다.
그래서 첫 단지는 크게 틀려도 괜찮습니다.
첫 단지는 이후 임장할 단지의 ‘기준점’이 되어줄 겁니다.
이제, 1번 단지에서 2번 단지로,
그리고 3번 단지로 순차적으로
1~2단계를 성실하게 반복하며 넘어가면서
가격 맞추기를 ‘누적적으로’ 수행합니다.
(마치 어릴 때 즐겨했던 ‘지하철 놀이’를 하는 것 처럼요)
이 때 중요한 건 가격을 단순히 때려 맞추고 암기하는 게 아니라,
‘이유’를 하나라도 생각해보고 이야기 하는 것입니다.
동대문구를 예를 들어 보겠습니다.
장안현대홈타운1차를 먼저 임장한 후
전농SK, 그리고 답십리청솔우성을 순차적으로 임장하고 나온 상황이었고,
답십리청솔우성 단지에서 나온 직후에
저는 다음과 같이 나름대로의 비교를 해봅니다.
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답십리청솔은 생활권이 장안보단 좋아,
세대수도 많고 단지 내부도 구축치고는 쾌적한 편이고
특히 주차장 연결되어 있는 점에서 편리하겠네,
단지 내부에 경사로가 있는 건 단점이겠다.
전농SK는 청솔보다 단지도 크고
학교도 가깝고 중심상권도 가까워,
주차장 연결 안 된 게 참 아쉽긴 하지만
단지상가도 청솔보다 훨씬 커서 생활하기에 편리할듯 해.
장안홈타운은 생활권이 밀리는건 맞지만
대단지에 평지이고 거주환경이 전농의 두 단지보다는 좋아보여
그리고 7호선에 가는건 청솔에서 청량리가는 것보다 훨씬 빠르게 갈 수 있네
세 단지 모두 드라마틱한 가치 차이가 있어보이진 않고, 일장일단이 있어.
답십리청솔이 11.5억이었으니까,
장안홈타운은 비슷하거나 좀 더 비쌀 거 같고 11.7억 정도일 거 같아.
전농SK도 비슷한데 홈타운보다는 좀 더 비쌀 듯 해. 11.9억이 아닐까?
(가격 확인 후, 답십리청솔우성 11.5억, 장안현대홈타운1차 12억, 전농SK 12.3억)
가격은 가치순으로 되어 있는 것 같긴한데
12억이면 홈타운이 좀 비싼 느낌이야.
전농SK 12.3억은 확실히 비싸.
먼저 가격이 움직이는 좋아하는 단지여서 그런건가.
상대적으로 청솔이 싸지 않나 싶어.
단지분석 하면서 놓친 게 있나 더 확인해보자.
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이런 방식으로 가격맞추기를 진행하면,
가격 자체에 매몰되는 것이 아니라
단지의 '가치'를 생각하고
단지간 ‘선호도’의 차이를 자연스럽게 생각할 수 있게 됩니다.
다시 말해, 가격이 10.1억인지 10.2억인지 정확하게 기억하는 게 핵심이 아닌 것입니다.
어차피 임장하면서 확인한 이 가격은 몇 주만 지나도 다른 가격이 되어 있을 수 있습니다.
(요즘 같은 시장에서는 뒤돌아서면 바뀌어 있습니다)
핵심은 ‘이 단지가 저 단지보다 낫다’라는 선호도의 우선순위와 함께 그 이유를 명확하게 남기는 것입니다.
가격을 계속 까먹더라도 좌절하지 않아도 되는 이유입니다.
가격은 까먹어도 단지 우선순위는 명료하게 남아 있을 것입니다.
*주의
아실 그래프 붙여보기는 지양할 것을 당부드립니다.
물론 붙여보고 싶은 욕망이 드는 것은 십분 이해합니다.
그래프는 투자 결론 단계에서 비교평가를 하면서 붙여봐도 충분합니다.
그래프부터 붙여보면 실력은 절대로 늘지 않습니다.
| 마치며
요즘과 같이 매물도 부족하고 가격이 뒤섞인 시장에서는
가치 판단 실력을 기르기에 매우 좋다고 생각합니다.
다소 괴로울 수는 있겠으나 너무나도 효과적인
‘가격맞추기 단지임장’을 통해 선명한 앞마당을 만드시길
응원하겠습니다.
