수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[선착순 600명 접수] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요!
꾸준히 해나가는 투자자
킴나두입니다!
이번에 지방 물건 매도를 준비하면서
갈아타기 단지를 어느 정도 금액대로 봐야 할지
감이 잘 잡히지 않았는데요.
적투 튜터님의 피드백을 통해
처음으로 제 상황에 맞게 대출과
자금을 제대로 계산해볼 수 있었습니다.
먼저 현재 기준으로
수도권에서 매매를 할 때
일반 주택담보 대출의 최대 한도와
LTV를 정리해보겠습니다.
[ 규제/비규제 지역 대출 최대 한도 ]
매매가 | 최대 한도 |
15억 이하 | 6억 |
25억 이하 | 4억 |
25억 초과 | 2억 |
[ LTV : 담보인정비율 ]
구분 | 수도권 규제 | 수도권 비규제 | 지방 |
생애최초 | 70% | 70% | 80% |
서민실수요 (연소득 9천 이하) | 60% (주택가격 8억 이하) | 70% (주택가격 8억 이하) | 70% |
일반 대출 | 40% (무주택, 1주택 처분 조건) | 70% (무주택, 1주택 처분 조건) | 70% (2주택 이상 60%) |
[ DSR : 총부채원리금상환비율 ]
구분 | DSR |
은행권(제1금융권) | 40% |
제2금융권 | 50% |
다음으로는 정책 대출을 정리해보겠습니다.
구분 | 소득 | 매매가 | 최대 대출 한도 |
디딤돌 | 6천이하 (생애최초 7천, 신혼부부 8.5천) | 5억 이하 | 2억 (생애최초 2.4억, 신혼부부·2자녀 이상 3.2억) |
보금자리론 | 부부소득 7천이하 (신혼부부 8.5천, 미성년자녀 8천, 다자녀 1억) | 6억 이하 | 3.6억 (다자녀·전세사기피해자 4억, 생애최초 4.2억) |
신생아특례 | 부부합산 1.3억 (맞벌이 2억) | 9억 이하 | 4억 |
예시를 통해
실제 매수 가능 금액을
계산해보겠습니다.
[ 1주택자 비규제지역 실거주 ]
연소득: 세전 6천만원
저축액: 월 250만원 (연 3천만 원)
대출: 없음
보유자금: 매도 후 1.5억 + 종잣돈 5천만 원
1주택자의 경우
생애최초 혜택은 사용할 수 없기 때문에
기존 주택 처분 조건으로 서민실수요 대출
또는
일반 주담대를 활용할 수 있습니다.
이번에는 보금자리론을 활용해
비규제지역의 아파트를
매수한다고 가정해보겠습니다.
비규제지역 - 보금자리론(LTV 최대 70%)
[ CASE1. 매매가 5억 ]
5억 X LTV 70% = 대출 가능 금액 3.5억
(실제 대출 가능 금액은 DSR 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)
주담대 3.5억 + 보유 자금 2억 = 5.5억
총 5.5억이 마련되므로 추가 대출 없이도
매매가 5억 아파트 매수가 가능합니다.
[ CASE2. 매매가 6억 ]
6억 X LTV 70% = 4.2억
LTV 70%를 적용했을 때
대출 가능 금액은 4.2억으로 계산되지만
보금자리론은 상품별 최대 한도가 있기 때문에
실제 대출은 최대 3.6억까지만 가능합니다.
보금자리론 3.6억 + 보유 자금 2억 = 5.6억
매매가 6억인 아파트를 매수하기 위해서는
부족한 금액 4천만원에 대해
추가 자금이 필요합니다.
이 때 중요한 것은
추가 대출이 가능한지 DSR을 함께
확인하는 것입니다.
DSR을 계산해보겠습니다.
연소득 6천만 원 X DSR 40% = 2,400만 원
즉, 연소득 6천만원 기준으로
연간 원리금 상환액은
최대 2,400만 원까지 가능합니다.
https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_06_01.do
HF한국주택금융공사 기준으로
대략 계산해보면,
매매가 6억
대출금액: 3.6억
이자: 4.65%
상환기간: 30년
상환방법: 원리금균등분할상환
→ 월납입금 : 185만원
[연간 상환액 계산]
월 납입금 185만 × 12개월 = 2,220만 원
[DSR 계산]
※ DSR = 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
연간 상환액 2,220만 원 ÷ 6,000만 원 = 약 37%
연소득6천만원 기준으로
DSR 40% 한도 안에 들어오기 때문에
보금자리론 이용은 가능하다고 볼 수 있습니다.
그리고 보금자리론으로
연간 약 2,200만원을 상환하게 되면
DSR 한도 2,4000만원까지
약 180만원 정도의 여력이 남게 됩니다.
즉, 추가 대출이 아예 불가능한 것은 아니지만
금리, 대출 만기, 상환방식 등에 따라
실제 가능한 추가 대출 금액은 달라질 수 있습니다.
비규제지역은
LTV가 70%까지 가능하기 때문에
“대출이 그만큼 다 나오겠지”라고
생각하기 쉽습니다.
하지만 실제 대출 가능 여부는
DSR에 따라 달라질 수 있기 때문에
단순히 “LTV가 얼마까지 가능한가?”보다
“내 소득 기준으로
실제 감당 가능한 원리금이 얼마인가?”를
먼저 계산해보는 것이 중요합니다.
또한 취득세, 중개보수 등
부대비용도 추가가 되기 때문에
꼭 함께 고려해야 합니다.
직접 계산해보시면서
내 상황에서 실제로 매수 가능한 단지를
조금 더 구체적으로 찾아보시길 바랍니다!
읽어주셔서 감사합니다!
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