[서투기 31기 한남 46층 한강뷰가 우리를 기다리조_낙숫물이] 가치를 알아보는 실력과 분별력 닮고 싶습니다! (feat. 진지한 현지인 진담 튜터님 레버리지)

안녕하세요~😃

🌈 매일 아침독서 1시간 루틴 &  독강임투를

낙숫물이 바위를 뚫듯이 꾸준히 지켜나가고 있는

낙숫물이입니다💕

<< 3주차 진심을 담아서 튜터님 강의 >>

이번 3주차 비규제 C,D 지역 강의를 듣게 되다니!

제가 운이 좋아도 느무 좋았네요. 🤗

사실 예전에 강동구 살았을 때 자주 다니던 곳이고 

알던 지역이라 2호기를 했음에도 혼자 임장을 다녀서

뭔가 선명하지 않은 앞마당이었던 C,D 지역을 

찐거주민 진담 튜터님께서 확실하게 뽀개주셔서 

완전 럭키비키자나 ~ ~🤗

그럼 본격적으로 3강 후기 시작해봅니다.

나에게 인상 깊었던 점

C,D 지역은 분명 의미 있는 투자 후보지지만,
근데 지금 가격 사도 괜찮은가?
이 지역들 이미 많이 오른 상태 아닌가? 

지각비 넘 많이 내는 거 아닌가?

이런 생각이 당연히 들 수밖에 없긴 하죠.

작년 10.15 규제 이후 넘나 뜨거운 지역이었어서~
-전고점이 큰 의미를 갖기 어려운 시기, 상대적으로 보기!
주변 지역 비슷한 급지의 랜드마크 가격을 통해 

가격 수준 비싼지 아닌지 살펴본다.

➡️결론적으로 지금 아주 고평가라고 볼 수 없다.

-투자 시 3가지 이해도가 필요하다. 

투자 자체에 대한 이해도(매수, 전세, 매도), 

투자 종목에 대한 이해도, 

나 자신에 대한 이해도!

-규제, 비규제가 중요X
그 안에 사람들이 살고 싶은 단지냐, 

가족수요 관점에서 정말 살기 좋은곳인가??  

가치의 본질을 이해하는 것이 중요하다!
2가지 기본 요소(업무지구 접근성, 환경) 갖춘 

비규제 지역은 좋은 투자처다.

-투자자에게 가장 큰 리스크는 공실 리스크!

매수 후에 안정적으로 보유, 전세 운영 가능한지 중요하다.

-전고점에 다다른 단지 괜찮아요?
 ex) 평택 vs. C지역 단지 비교
전고점 넘어서 비싼 거 같아 포기하면 X 
중요한 것은 입지와 단지의 가치!!

-요즘 같은 시대에 초등학교 증축하면 좋은 학군이다!

(오~ 이거 넘 의미 있는 인사이트라고 생각해요! 

수요의 크기와 지속성 차원에서~! )

-ㅇㅅ신도시로 인한 공급리스크가 미칠 수 있는 영향 

자세히 알려주셔서 좀 더 명확해졌습니다.  
공급 상황에 대해 무조건 이렇게 될 거라는 예상은 경계해야 한다! 
두려움보다는 준비와 대응의 영역!

-동구릉역 혼자 임장해서 상권이 별루라고 생각했는데 

진담튜터님 연애하실 때 다니셨던 이자카야 ㅎㅎ 

나름 필요한 거 다 있다 하셔서 나 제대로 못 봤구나^^ 반성했습니다.

-D지역 지금지구의 9호선 교통 호재는 생각보다 오래 걸릴 수도 있구나~

-다산/별내/갈매 같은 신도시 어떻게 봐야 할까? 
교통이 부족한 신축의 유효기간은 6년 정도라니.. 

앞으로 투자시에 참고하겠습니다!

-C, D 지역은 옹기종기 모여 있는 좁은 땅이라, 

생활권별 격차가 크지 않아서 개별 단지 선호도가 좀 더 중요하다. 

-계단식 방2 vs 복도식 방3 : 3인 이상 가족세대가 

어디를 더 원할까 생각해보면 방3개 수요가 좀 더 크다.

-입지 가치를 상품 가치보다 우선으로 봐야 한다. 
입지 평가할 때 해볼 것! 아파트를 지워보자. 

단지를 지우고 땅과 환경요소만 남겨서 가치 비교해보기

적용할 점

-지역 간 비교평가 시 더 먼저 오를 곳은 어디? 라는 

생각 지우고, 본질적으로 어디가 더 가치 있는지 

파악하는 데 집중하기!

-비교평가시 가치&가격을 줄글로 다 적어서 정리해보자. 

어디를 선택할지 좀 더 선명해진다.

-지금은 전고점 대비 얼마 하락했냐가 중요한 시기가 아니다.

그리고 8호선 개통 이전에 찍힌 전고점을 맹신하지 말기.

-수도권 입지분석시 직장>교통>환경>학군>공급 순으로 보기
단지 분석시에도 이렇게 비교 평가해보기

(튜터님은 생활권 분석 입지 기준도 무엇이 핵심 요소인지 써두셨더라.)

-가격보다 가치를 볼 수 있어야 하는데, 

가치를 알아보는 것은 “의사결정과 분별력”에서 나온다.

투자자로서 의사결정력과 분별력을 갖추게 하는 것은 독서!

그러니 지금처럼 꾸준히 매일 독서 습관 유지하자!

에필로그에서 해주신 말씀 중에 이 사진,

킨츠키 공법! 깨짐으로 다시 더 단단해지는 계기,

우리가 겪고 있는 시행착오는 아름다운 무늬가 만들어지는 과정일 수 있다는 

이 말씀 크~!  넘넘 좋았습니다 진담 튜터님~ 🤩

넘나 진지하셨지만 재미도 있었던^^ 찐현지인 

진담 튜터님의 지역 분석 강의 레버리지할 수 있게 

해주셔서 감사합니다~ 고생 많으셨습니다.