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너바나, 자음과모음, 주우이
비규제지역 매물임장 할 때는 무엇을 물어봐야 할까요?
안녕하세요~
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는 워렌부핏입니다.
구리, 다산, 만안, 기흥, 부천, 산본 등 수도권에도
여전히 투자 가능한 지역이 많습니다.
하지만 현재 수도권은 6.27 대출 규제 이후로
소유권 이전일에 전세대출 실행하는 것이 막힘에 따라
사실상 매매-전세 동시 잔금이 불가능해졌습니다.
심지어 임차인이 전세대출을 먼저 실행해서 들어와있는 상태더라도
전세대출 실행한 후 3개월 이내에 집주인이 바뀌면
임차인은 전세대출을 회수당할 수도 있는 리스크가 있어
매도자가 신규임차인과 계약을 한 뒤 승계해주더라도
소유권 이전일을 임차인 입주 이후 넉넉히 잡아야 합니다.
(임차인의 전세대출 은행마다 다릅니다.)
그렇기 때문에 매물임장 할 때에도
투자를 할 수 있는 집인지 조건을 꽤나 까다롭게 보아야 하는데요~
오늘 글에서는 매물임장 시 조건을 만들 수 있는 집인지 확인하기 위해
어떤 질문을 해야하는지 말씀드리려 합니다.
1. 세가 낮게 낀 임차인 거주중인 집 볼 때
“갱신권 쓰셨나요? 만기가 정확히 언제인가요?”
갱신권 사용 여부를 묻는 이유는 간단합니다.
세가 낮게 껴있으니,
언제쯤 시세대로 전세금을 올려받아
투자금을 회수할 수 있는지 묻는 질문입니다.
갱신권을 아직 사용하지 않았을 경우,
회수 시점이 무기한 연장될 수 있습니다.
임차인과 협의하여 소정의 보상금(이사비 이상 수준)을
지급하며 내보내는 것이 아닌 이상
갱신권을 쓰지 않은 낮게 낀 집은 투자금 회수 시점이 늦어집니다.
하지만 갱신권을 쓴 임차인이라면,
일시적으로 투자금이 많이 들어가더라도
임차인 만기 시점 때까지만 버티면
근 시일 내에 투자금 회수가 가능하기 때문에
오히려 세가 낮게 낀 집이 투자자에게는
싸게 살 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.
일시적으로 대출을 활용할 경우,
현 임차인 만기 시점까지 이자비용이 얼마나 나가는지를 계산함으로써
매매가적으로 확실한 편익이 있는지 비교해볼 필요가 있습니다.
2. 주인 거주중인 집 볼 때 ①
“혹시 매도자께서 주인 전세 하실 의향도 있으신가요?”
많은 분들이 지레짐작
‘당연히 갈아타려고 매도하는 거겠지’라고 생각하고
사장님이 먼저 ‘주인전세 가능한 물건’이라고
이야기하지 않으면 물어보는 시도조차 하지 않습니다.
하지만 의외로 주인전세 개념을 몰라
그 집에 계속 거주하고 싶은데도
억지로 이사를 나가려고 하시는 분들도 계십니다.
그런 분들께 이런 질문을 함으로써
‘점유개정이 가능한 물건’으로 만들 수도 있기 때문에,
한 번씩 던지듯이 물어볼 필요는 있습니다.
단, 주인전세를 여 할수 있다고 하더라도 여기에서 그치면 안됩니다.
저는 실제로 점유개정이 가능한지 확인하기 위해 아래와 같은 질문을 이어서 합니다.
“등본에 근저당이 얼마로 잡혀있나요?”
“대출 상환 하고도 보증금 감당 가능 하신가요?”
주인전세는 소유권 이전과 동시에
집주인이 임차인으로 들어오게 됩니다.
이때 저에게 받은 잔금으로 기존에 집에 있던 대출을 상환하고,
상환 후 남은 현금과 대출로 전세보증금을 충당하는 식으로 계약이 진행됩니다.
이때 소유권 이전과 동시에 전세대출 내는 것이 어려울 수 있습니다.
그렇기 때문에 상환해야 할 대출이 너무 많아
임차 보증금을 감당 못하시는 것은 아닌지 반드시 확인해야합니다.
즉 주전을 원해도 매도자는 어려운 것이죠.
3. 주인 거주중인 집 볼 때 ②
“보증금이랑 매수 중도금 합쳐서 먼저 이사 나가실 수 있으신 분일까요?”
주인이 거주하고 있는 집에 새로 임차인을 들여야 하는데
집주인의 이사 날(매매잔금날)과 임차인의 전입 날(전세대출 실행날)이 같으면 안됩니다.
공실인 경우 임차인을 들이는 게 문제되지 않지만,
이미 집주인이 거주하고 있는 경우에는
집을 비워줘야 신규 임차인께서 들어오실 수 있겠죠.
그렇기 때문에 집주인께서 이사가실 집의 잔금을 먼저 치르실 수 있도록
제가 충분한 중도금과 임차인 보증금을 드려야 합니다.
당연한 이야기겠지만,
신규 임차인이 전세대출을 실행하려면
중도금과 임차인 보증금으로 근저당을 말소시키는 것이 우선이고,
매도인에게 쥐어지는 돈이 임차인 보증금 + 중도금을 합쳤을 때
매매가의 70~80%를 넘어서면 위험합니다.
4. 공실인 물건 볼 때 하는 질문
“제가 임차인을 구하면 매도자께서 임차인과 계약서 써주실 수 있나요?”
“그러면 임차인 입주하고 3개월 후에 매매잔금 해도 될까요?”
잔금을 길게 해주실 수 있는 조건의 공실 집에 적합한 질문입니다.
일반적으로 공실은 투자하기가 굉장히 용이합니다.
매도자가 신규임차인을 먼저 집에 들이고, 매수자에게 승계하면 됩니다.
다만, 신규 임차인께서 전세대출을 실행하실 분이고,
해당 은행에서 소유권 이전 후 3개월 이내 임대인 변경 시
대출이 회수되는 등의 조건이 있을 수 있습니다.
이럴 경우 애초에 임차인은 계약조차 하지 않으려고 할 것이기 때문에,
임차인 입주 이후 3개월 정도로 잔금 기간을 넉넉히 잡는 것이 안전합니다.
만약 집주인께서 공실 기간이 길어짐에 따라
발생하는 이자비용을 감당하는 것이 어렵다 하면,
해당 기간동안 이자비용을 드리는 것도 하나의 협상 카드가 될 수 있습니다.
(당연히 전제는 이자비용을 드려도 될만큼 조건 혹은 가격이 메리트 있어야 합니다)
만약 잔금 길게 하는 게 어렵다 하면
현금임차인을 구하는 것이 가장 편한 방법입니다.
5. 공통 질문
“혹시 대기중인 현금 임차인도 있나요?”
현금임차인이 있을 경우,
매매/전세 동시 계약이 가능해지기 때문에 투자 난이도가 급격히 낮아집니다.
현재는 매도자 우위인 시장이다보니
급하게 팔아야 하는 사람이 아니라면
까다로운 조건을 내거는 투자자보다 실거주자한테 매도하기를 원합니다.
그렇기 때문에 다소 조건 협의가 어려운 경우가 많은데,
현금임차인이 있다면 조건을 까다롭게 맞출 필요가 없어지죠.
당장 투자할 것이 아니라고 하더라도,
이런 질문을 자주 드리며 현재 해당 지역의 전세 상황,
대기 손님 유무 등을 확인해보는 것은
나중에 실제 투자할 때 꽤나 큰 자신감으로 이어집니다.
지금까지 비규제지역 매물임장 시
반드시 물어봐야 할 질문들에 대해 알아보았습니다.
궁금하신 점은 댓글로 남겨주세요~!
긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.
