3주차 강의 후기

부천 특강을 진담님 강의로 들었었다.

매우 친절한 교안, 깔끔한 내용, 그리고 이해하기 쉽게 알려주시는 디테일

참 좋은 강의였다. 전체적으로 배려심 넘치는 친절한 눈높이 강의라는 느낌이 들어 참 좋은 기억이었는데

서투기 3강에서 비규제지역 C지역(게다 현재 여기 살고 계신다고~ 거주민한테 직접 듣는 강의 ^^)

강의를 해주셨다. 공동묘지 얘기도 재미있었고 원주민들만 알고 있는 깨알 정보도 재미나게 들었다.

강의에서 나에게 적용할 점, 중요한 강의내용을 추려보면

<적용할 점>

1. 내가 매수하려고 하는 아파트가 있는 지역보다 앞에 있는 곳(더 좋은 곳)의 

가격이 어떻게 되는지 비교하는게 중요하다.

C지역보다 가치 앞단인 성북 길음뉴타운과 전농sk비교하면

성북구와 동대문구 단지는 이미 전고점을 뚫고 올라버려

C지역이 오르긴 했지만, 아직 전고점을 뚫진 않았으므로 충분히 살 만 하다. 

→ 비규제 지역을 투자할 때 유용하게 쓰일 것 같다.

지금 나는 주로 2급지를 보고 있어서 사실상 전부 전고점을 뚫고 하늘로 날아올랐는데 

ㅎㅎ 더 상급지인 1급지는 최근에 좀 주춤했어도 다시 상승 추진력을 받고 있고 가격은 뭐 

2급지보다 더더 날아올랐다.

어차피 실거주 갈아타기이고 장기간 거주할꺼니 

단기간은 빠질 수 있다는 것도, 금리가 오를 수 있다는 것도 알고 들어가라는

여러 강사님들, 튜터님들 말씀 새기고 알아보자. 

2. 내가 보고 있는 지역과 비견할 수 있을만한 지역들의 랜드마크를 비교해 보면

그 지역의 저평가를 대략적으로 가늠해 볼 수 있다.  전고점이 큰 의미를 갖기 어려운 시기에는 

상대적으로 볼 것. 그 후 가격이 비싸다고 판단되지 않는다면 지금 ‘가치’에만 집중하는게 투자에 훨씬

도움이 된다. 최근에 많이 올랐다고 흔들리지 말고 상대적으로 가격비교를 해보고 무엇보다 ‘가치’에 집중하자.

→다주택자 양도세 중과 유예 종료로 인해 3~4월에 쎄일 물건이 많았다. 내 집이 매도가 안되 그 쎄일

물건들을 눈 앞에서 모두 놓친건 마음이 쓰리다. 하지만 그렇다고 무조건 급지를 내릴 수도 없고 결국은 가치다. 

가치에만 집중하자. 지금 마포구 앞마당 만들고 있는데 오히려 성동구에 저평가 된것이 마포구보다 많다.

어차피 전고점은 다 넘었고 전고점 의미 찾기 어렵게 가격이 혼재되어 있다. 대출기준 금액때문에 더 그런것도 같고…. 최근 많이 올랐다고 흔들리지 말고(우이쒸, 진짜 많이 올랐다구요. 다주택자 중과 유예 끝나고는 더더 많이 올랐어요ㅜㅜ) 가치에 집중하자. 집중~~~ 

3. 저기가 빨리 오르겠다~ 관점보다는 저기가 살기 편하겠다~ 관점에서 본다.

결국 집은 사람이 사는 곳이고, 살고 싶은 수요가 있어야한다.

→ ㅎㅎ 나는 원래 저기가 빨리 오르겠다~보다 저기가 살기 편하겠다~ 기준이 너무 강해서 탈이었는데

강남 1시간 이내라는 전제 하에 너무 가격에 꽂혀 여기 가격이 오를까 더 오를까에 치중하기 보다 

사람들이 살기 편하겠다고 느끼는지 나도 살고 싶은지(실제로 나는 갈아타기로 보고 있고, 오래 실거주 할꺼니까)

이렇게 보는게 맞는 것 같다. 결국 투자일 때도 그런 수요와 선호도가 안정적인 전세빼기에도 도움된다고 

알려주셨다. 

4. 투자에서 중요한 것은 투자종목에 대한 이해도, 나 스스로에 대한 이해도, 투자 자체에 대한 이해도이다.

그중 두번째, 세번째 다 잘 안되고 있었다. 투자종목에 대한 이해도에 급급하지 말고 나 스스로에 대한 이해와 투자 자체에 대한 이해도를 높히자.

→ 지역에 대한 이해, 세부사항 열심히 공부하고 알아보고 찾고 했었다. 그런데 나 스스로에 대한 이해도와 

투자 자체에 대한 이해도가 제대로 있었나 싶다. 나이가 발목을 잡아 많이 주저하고 망설이고 변별력을 발휘할 수 있는 메타인지가 있는지 헷갈리고 그런다. 그래서 시장 상황도 상황이지만 투자에 대한 두려움때문에 내집 갈아타기로 방향을 바꿨는지도 모르겠다. 그게 마음의 평화를 가져다 줄꺼라 믿어서…. 그런데 매도가 안되니 마음의 평화는 개뿔, 많이 흔들리고 있다. 중심을 잡자.

투자 자체에 대한 이해도도 나는 내집 갈아타기니까 덜 신경써도 된다고 좀 간과하고 있었다. 하지만 은퇴 후 

더 나이가 들어 다시 세를 놓고 나와 나는 다른데서 살 수도 있고 결국은 이 지역에 매수한다는게 어떤 의미인지 전세를 놓는다는거, 매도를 하게 되면 괜찮은 곳인지 등 아무리 내집 갈아타기라도 투자 자체에 대한 이해도도 가지고 해야 한다. 

5. 희소성이 있는게 좋다.

평지에 잘 닦인 상권이 더 귀한 느낌이고 택지에 있는 아파트가 더 선호되고 희소성이 있는게 좋다.

→ ㅎ 잘 아는데 이런건 다 너무 비싸던데 우째야 할까요? ^^ 내돈으로 할 수 있는 것 중에서 그래도 제일 

가치있고 희소한걸 열심히 찾아보자. 이런데가 사실 실거주하기도 좋지.

6. 대규모 공급이 있을 경우 약 10% 전세가격 조정, 그거 대응 준비

→ 당장은 실거주 갈아타기라서 전세빼기, 역전세 이런거 생각 안하지만 그래도 알아두자.

근처에 대규모 공급이 있을 경우엔 가격이 10% 정도 조정될 수 있다는거 미리 알고

그걸 대비할 수 있으면 된다.

7. 비교평가가 정말 중요한 시기는 상승이 끝난 직후 하락장과 상승장 중반부 이후

상승장 끝난 직후의 하락장엔 좋은것과 나쁜것이 다 떨어져 가격이 비슷해지기도 한다. 잘 비교평가해서 가치가 좋은거로 골라야 한다.  

상승장 중반 이후(상승장 완전 후반부는 가격이 가치에 맞게 제대로 정렬되지만) 더 좋은 단지와 덜 좋은 단지가 앞서거니 뒤서거니 하면서 가격이 재데로 정렬되지 않은 경우 많다. 이때 비교평가해서 잘 고르면 좀 더 좋은 단지를 살 수 있다. 

→ 지금 상승장 중반 이후인가? 중반 이후를 향해서 달려가고 있는 시점인가?

암튼 대출기준 금액때문에도 그렇고 가격이 어느 가격대에 기묘할만큼 몰리며

일시적 저평가 구간에 놓인 단지도 분명 있는 것 같다.

잘 비교평가하고 일시적 져평가 구간에 있는 단지를 잘 골라내는 눈을(실력) 길러야 한다.

<느낀 점>

강의 마무리에서 킨츠키 도자기 예로 들어주셨다.

2006년 반포경남을 안사고(ㅎㅎ 지금의 원베일리) 2020년 용산 국제업무지구 인근 아팟을 안사고,

매번 기회를 잃고 놓치고 상처와 불완전함에 놓인 내가 킨츠키 도자기로 탄생하기 전 조각 파편들인가?

하하하, 이걸 잘 붙여야 하는데 은퇴전 마지막 내집 갈아타기일 수 있는데….

결국은 가치있는 아파트를 찾아내고 잘 갈아타기 하는게 내가 만들 수 있는 킨츠키 도자기가 아닐까?

계속해서 비교평가 알려주시고, 결국은 가치있는 것을 찾아야 한다고 알려주신 멋진 강의,

진담 튜터님의 진심어린 강의, 감사합니다.