비교평가가 자꾸 틀리는 진짜 이유 [가애나애]

안녕하세요. 가애나애입니다!

"교통, 학군, 환경 

각 입지 요소별로 정리하고 비교했는데, 

막상 단지 대 단지로 그래프를 붙여보면 

전혀 다른 가격 흐름을 보여요.ㅠㅠ"

저의 경험이기도 하면서, 

많은 분들께서 고민하는 부분입니다. 

방법을 알지만 헤매는 이유 중 한 가지는 

지역마다 고유의 특성이 강하다는 것, 

즉 교통을 넘어서는 

‘지역의 고유성’을 놓쳤기 때문입니다. 

수도권 비교평가는 교통, 학군, 환경이라는 

기본 틀로 시작하되, 

지역의 고유성을 읽어낼 줄 알아야 합니다.

교통을 이기는 지역의 고유성을 가진 곳

수도권 입지 분석의 대전제는 강남 접근성입니다. 

하지만 특정 지역에서는 이 공식이 깨집니다. 

 1. 외부 수요를 끌어올 만한 힘을 지닌 학군지

먼저, 동북권의 학군지 노원구를 예시로 들어보겠습니다. 

• 중계주공 10단지 vs. 상계한일유앤아이

두 단지의 입지를 비교하면 아래와 같습니다. 

그럼 이렇게 생각해볼 수 있겠죠.

'중계주공 10단지가 을지초 배정되고,

학원가가 가까운 건 알겠어.

근데 한일유앤아이는 계단식이고, 

주공 10단지는 복도식이잖아?

20평대는 구조가 좀 더 중요할 것 같은데?'

하지만 실제로 그래프를 겹쳐보면

구조적인 단점에도 불구하고,

중계주공 10단지가 

항상 가격을 더 높게 형성하는 모습입니다.

은행사거리 학원가 접근성이 아주 좋으면서도, 을지초등학교에 배정되는 단지로

20평대임에도 뾰족한 학군 수요를 지녔기 때문입니다.

실제로 학군 때문에 이 동네에 꼭 살고 싶지만,

예산이 부족하면 가성비로 거주하는 단지입니다.

이때, 주의할 점은 

중계동의 모든 단지가 학군을 이유로 

상계동의 단지들보다 가치가 좋은 것은 

아니라는 것입니다.

중계동에서도 뾰족한 학군 수요를 지닌 단지의 범위가

어디까지인지 파악하는 것이 아주 중요합니다.

꼼꼼한 임장과 임장보고서 작성을 통해

아래와 같은 나만의 기준을 만들어보세요.

‘여기까지는 교통을 능가하는 학군 수요를 지닌 단지야.’

‘이 정도 단지면 차라리 역세권이 낫겠어.’

그리고 이렇게 뾰족한 학군 수요를 지닌 단지는

다른 단지와 비교평가를 할 때 

학군 중요도를 높이는 겁니다.

학군의 중요도를 높인다는 말의 의미는 

‘학군지는 비교평가에서 학군을 몇 퍼센트 적용해’

이렇게 비율로 정량화 할 수는 없지만,

‘교통을 능가할 만큼 학군이 좋은 단지야’라는

전제를 적용한다는 것이죠.  

(중계동에서 뾰족한 학군 수요를 지닌 단지는 

교통을 넘어서는 선호도를 지닌다.)

2. 입지의 힘이 약한 수도권 외곽

다음은 부천을 예시로 들어보겠습니다.

• 옥길호반베르디움 vs. 라일락대우유림 (과거 기준)

   

부천은 7호선을 따라 상권, 학원가,

편의시설이 잘 형성되어 있는데요.

라일락대우유림은 그 중에서도 사람들이

굉장히 좋아하는 구축 단지입니다.

반면, 옥길은 역에서 멀다는 단점이 있지만,

구축 비율이 높은 부천에서 유일하게 연식이 좋은

신규 택지라는 장점이 있습니다.

이렇게 생각해볼 수 있겠죠.

'수도권은 교통 입지가 가장 중요하고,

특히 부천은 강남까지의 물리적인 거리가 멀기 때문에

지하철 역세권이 아주 중요할 것 같아.

옥길은 교통이 너무 불편하잖아.‘

하지만 결과는 달랐습니다.

지난 장에는 옥길의 압도적인 연식과 상품성으로 인해,

상동에서 가장 좋아하는 구축 단지보다도

가격을 더 높게 형성했습니다. 

옥길의 과거 사례를 통해 알 수 있는 것은 이것입니다.

이렇게 입지의 힘이 약한 수도권 외곽에서는

교통이 다소 불편하더라도,

압도적으로 환경과 연식이 좋은 곳은 

교통을 능가하는 선호도를 갖기도 한다는 것.

이런 곳에서는 비교평가를 할 때 환경의 비중을 높여,

‘교통을 능가하는 환경인가?’를 고민해보아야 합니다.

다만, 이제는 옥길의 연식이 빠짐에 따라

상동 구축과 비슷한 가격을 형성하고 있습니다.

그렇가면 옥길이 저평가일까요? 

아파트는 상품성이 빠지면 입지 가치만 남고,

따라서 현 시점 두 단지의 가치는 

과거 시점과 분명 다르다고 생각합니다. 

결국 수도권 비교평가에서 

우리가 진짜 짚어내야 하는 본질은 

기계적인 비교 평가가 아닙니다. 

그 지역만의 고유한 특성, 

즉 ‘이 지역 사람들은 왜 여기에 사는가’를 

읽어내는 것입니다.

지역의 고유한 특성이라 함은

중계동에서는 교통을 이기는 '뾰족한 학군 수요'였고, 

과거의 옥길지구에서는 교통 불편을 상쇄하는 

'압도적인 연식과 환경'이었던 것처럼 말입니다.

기본 입지 틀만 쥐고 

“왜 공식대로 안 움직이지?"라며 

머리 아파할 필요가 없습니다. 

그래프가 엇갈리는 건 어쩌면 당연한 결과입니다. 

시장은 내 공식이 아니라 그 지역의 특성을 

고스란히 반영하며 움직이고 있으니까요. 

결국 그 지역만의 고유한 색깔을 

먼저 들여다보는 것에서부터

진짜 비교평가가 시작되는 것 같습니다.

읽어주셔서 감사합니다🤍