[서투기 31기 2조 토고] 3강 강의 후기

1) C,D지역 가치 및 가격 비규제 지역 투자 전략

• 비교평가 중 전고점에 다달았어도 비싸다 생각으로 매수를 안하는 것이 아니라, 그래도 가치가 있다면 매수를 해도 된다.
• 앞단에 있는 아파트 단지들은 전고점에 훨씬 넘었기에 전고점에 다달았거나 그 부근이면 “싸다”라고 생각을 변환 시켜야함. 즉, 아파트는 비율적으로 오르고 내리기 때문에 시간차가 발생할 것이라 인지해야 함.

• 서울은 난개발이 디폴트, 평지/쾌적한 환경 가치가 더 희소성이 크다.

  → 현재 관악구 임장을 하면서 느낀 건 아파트가 정말 없구나. 빌라와 오피스텔이 그 지역은 대부분 주거지역으로 형성하고 있다. 그러므로 택지가 모여 있는 즉, 아파트가 모여 있는 봉천동 윗쪽을 선호하겠다는 생각을 함

• 잔소리처럼 듣던 이야기, 가치 있는 것은 "주요업무지구(강남)까지 접근성 1시간 이내

  → 관악구는 정말 강남과의 접근성이 뛰어난 동네라는 걸 느꼈다. 환경적인 것, 언덕, 비균질이 아니라면 정말 이 가격이 아니겠다는 생각을 함. 관악구는 웬만한 단지는 강남까지 40분이내는 가더라..

  → 그 중 저가치 단지를 보았다. 무조건 서울이 아니라는 선입견이 깨지는 순간이였다. 특징 중 언덕이 너무 많은 관악구 중 난향/난곡 생활권에 관악산과 가까운 그 끄트머리에 위치한 00산장 아파트를 보면서 많은 걸 느끼게 해준 아파트였다.

   

2) 지금 주목받는 C,D지역의 가치를 결정하는 핵심 입지요소

• 그 지역에 위치, 주변 인근 지역 확인해보기
• 입지분석 중 인구수 및 세대당 인구수 확인 → 생활권별 인구 연령대 분포 확인 (임장 다니면서 거리에 어떠한 연령대가 많은 지 파악)

• 학군은 빌라와 함께 배정되거나 모든 아파트와 배정되는 것 중 모든 아파트와 배정되는 것이 아파트 가격에 영향을 미친다

  → 관악구는 비균질성이 많으므로, 즉 봉천역 윗쪽인 아파트가 몰려 있는 구암초, 구암중 배정을 많이 선호함.

• 입지가 모두 비슷할 때는 한강과 가까운 곳을 택하라! 

• 각 생활권별 특징 정리

  → 관악구는 2호선, 신림선이 있으나, 2호선을 정말 선호하고 1인가구가 많이 거주하는 지역이고, 언덕이 많이 심하다. 아파트가 몰려 있는 동네가 많지 않기에 비균질한 지역이다.

  → 그나마 아파트가 몰려 있고, 2호선과 접근성이 좋은 게 1순위다. 아무리 언덕이 심하더라도 2호선 선호도 높은 것이 우선적으로 보임.

3) 한 눈에 파알하는 C,D지역 생활권 한판정리

• 손품, 발품을 통해서 각 생활권 및 단지의 특정을 느끼고 꼭 기록하기!

  → 정말 중요한 부분이고, 가격결정요소에 영향이 크기 때문에 꼭꼭 그 특징들을 찾아야 됨

• 단지끼리 비교평가에서 생활권이 상위더라도 후순위 역세권 단지가 우위일 수 있다.

• 생활권 특징에서 제일 중요한 요소를 투자의 제일 우선순위를 두고 가치를 판단하기!!!!

  → 올바르게 그 중요한 요소를 찾기 위해서는 손품, 발품, 전임 등 그 지역에 충분한 관심을 갖고 탐구하는 습관을 가져야겠다는 생각이 듬. 자주 가면 충분히 느낄 수 있다 생각함.

• 매매가 기준과 투자금 기준을 나누어 가격대 별로 나누어 가장 좋은 것을 사기!!

   

4) 지역 내, 지역 간 비교평가 프로세스 및 우선순위 단지 정하는 법

• 비교평가 열심히 해야할 때 → 상승이 끝난 하락장 (좋은 단지와 그렇지 않는 단지 가격이 비슷함)

• 비교평가 열심히 해야할 때 → 상승장 중반 이후 (키맞추기 할 때 가격이 왜곡됨)

  → 비교평가.. 나에게는 아직 앞마당이 많지도 않을 뿐더라, 익숙하지 않는 비교평가.. 이번에 만큼 친해져야겠다는 생각이 들었고, 그 전 앞마당과 비교평가를 해보려니… 가격이 너무 맞지가 않아 연결성도 없고, 가치도 많이 차이나서 비교대상이 안될 것 같다. 앞으로는 앞마당 만들때 비슷한 급지끼리. 지역이 연담화 되어 있는 곳을 선정하여 앞마당을 만들어야겠다는 생각을 함.

• 지역 내 비교평가는 그나마 내가 할 수 있는 부분이라 생각한다 꼭 친해지도록 지역 내에서라도 실시해보겠음
• 지역 내 비교평가 → 해당 지역에 특징을 파악하고 제일 중요한 요소르르 최우선순위를 두고 비교평가 하기!!
• 항상 이야기 하지만, 제일 중요한 건 입지!!!!!

• 각 지역마다 사지 말아야 할 아파트 소개해주면서 300세대 미만 / 비역세권+비균질+나홀로 / 방1개 단지들

  → 관악구 임장 다니면서 떠오르는 단지들이 몇군데 생각이 났었다. 저기는 살기 힘들겠다. 어렵겠다라는 생각을 하면서 임장을 다녔던 것 같다.

• 지역 간 비교평가 → 아직 나에게는 쉽지 않는 것 같다. 앞마당을 비슷한 지역끼리 만들어 보면서 진행해보도록 하겠음 일단, 지역 내 비교평가부터…^^*