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주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
요즘 부동산 기사들이 많이 올라오고 있습니다.
대부분은 어두운 기사들이 많이 보이고 있는데요.
이런 기사들만 봐도 저도 앞으로의 시장이 어떻게 될까라는 생각과 함께 불안감을 느끼곤 합니다.
“‘팔 집도, 살 집도 없다’…서울 아파트 매물 6000건 급감, 시장은 왜 다시 얼어붙고 있을까”
서울 아파트 시장에서 다시 ‘거래 절벽’ 조짐이 나타나고 있습니다.
최근 서울 아파트 매물이 단기간에 6000건 가까이 감소하면서 시장 분위기가 빠르게 관망세로 전환되는 모습입니다. 단순히 “집주인이 매물을 거둬들였다” 수준이 아니라, 매도자와 매수자 모두 움직이지 않는 ‘동시 정체’ 현상이 나타나고 있다는 점이 특징입니다.
특히 이번 흐름은 상승장 초기처럼 “더 오를 것 같아서 안 판다”는 분위기와도 조금 다릅니다.
지금 시장은 금리, 대출, 공급 불안, 정책 변화 기대감이 복합적으로 얽히면서 “지금 팔기도 애매하고, 사기도 애매한” 심리가 강하게 작동하고 있습니다.
→ 실제로 1월에서 4월로 갈수록 매매 거래량이 증가하다가 5월이 되니 확연한 감소를 보이고 있습니다.
매물이 줄었다는 건 왜 중요할까?
부동산 시장에서 매물 감소는 단순 숫자 이상의 의미를 가집니다.
매물이 줄어든다는 것은
-집주인이 가격 방어에 들어갔거나
-더 높은 가격을 기대하고 있거나
-갈아타기 자체를 포기하고 있다는 의미입니다.
문제는 지금 시장이 세 번째 성격에 더 가깝다는 점입니다.
과거 상승장에서는 “일단 팔면 더 좋은 곳으로 이동”이 가능했습니다.
하지만 현재는 상급지 갈아타기 비용이 크게 올라갔고, 대출 규제와 금리 부담도 여전합니다. 결국 집을 팔아도 다음 집을 사기가 어려운 구조가 만들어진 것이죠.
즉, 지금의 매물 감소는 강한 상승 신호라기보다 “시장 유동성이 줄어드는 현상”에 가깝습니다.
왜 이런 현상이 나타나고 있을까?
1. 금리 부담은 여전히 존재한다
기준금리 인하 기대감은 있지만 실제 체감 대출금리는 여전히 높습니다.
특히 실수요자 입장에서는 몇 억 원의 추가 대출이 필요한 갈아타기 거래가 매우 부담스럽습니다.
매도자는 “굳이 지금 팔 필요 있나?”
매수자는 “지금 무리해서 사야 하나?”
라는 심리로 들어가게 됩니다.
2. 공급 불안 심리가 다시 살아나고 있다
최근 몇 년 간 인허가 감소와 착공 감소가 누적되면서 시장에서는 “몇 년 뒤 공급 부족이 오는 것 아니냐”는 우려도 커지고 있습니다.
이런 시기에는 집주인들이 매물을 쉽게 내놓지 않죠.
특히 서울 핵심지나 신축 선호 단지에서는 “시간 지나면 다시 오를 것”이라는 기대 심리가 강해지고 있습니다.
3. 전세 시장 변화도 영향을 준다
최근 서울 전세 가격이 다시 강세를 보이면서 보유 부담이 일부 완화되고 있습니다.
예전에는
금리 부담 → 급매 철회
흐름이 있었다면,
지금은
전세 상승 → 버티기 가능
구조가 만들어지고 있습니다.
특히 다주택자나 갈아타기 대기 수요는 굳이 급하게 매도할 이유가 줄어드는 상황입니다.
과거 언제와 비슷한가?
2021년 하반기 ~ 2022년
대세 상승장 기간의 모습과 현재가 유사합니다.
★과거를 토대로 흐름을 정리해보면!!
매물 감소 시작 → 거래량 감소+신고가 출현 → 추격 매수 유입 → 급등장(유동성+수요 강함) or 거래 절벽+횡보(금리,대출 규제 강함)
2017년 8.2 부동산 대책을 통해서 양도세를 중과 한다고 발표!
시행일자는 18년 4월 1일!!
18년 3월까지도 거래량이 많았네요.
4월에 반토막!!!!!!!!!!!
매물 감소…………….
결국 다주택자 매물이 사라지면서 매물수 빠지고 이미 거래할 사람들 다 거래하면서 시장의 심리적인 부분이 얼어붙었지만 결국 전 월세 시장도 없기에 상승한 그림입니다.
전월세 손님 → 매매수요 전환
거래량이 많아지면서
결국 다시 상승!!!!!!!!
쭉 가면서..21년도까지 상승!!!!!!!!!!!!!!!
지금 시장에서 중요하게 봐야 할 포인트는?
거래량이 살아나는지 확인해야 한다
매물 감소 만으로 상승장을 단정하기는 어렵다.
진짜 중요한 것은
-거래량 증가
-실거래가 상승
-추격 매수 확대
가 동시에 나타나는 것 입니다.
지금처럼 거래 자체가 얼어붙은 상태에서 매물만 줄어드는 경우는 “가격 정체+관망장” 가능성도 충분히 존재한다.
결국 서울은 ‘선별적 강세’ 가능성이 높다
현재 시장은 과거처럼 서울 전체가 동시에 움직이는 분위기와는 다릅니다.
앞으로는
-학군
-직주근접
-신축 희소성
-대단지 브랜드
-교통 개선
같은 핵심 요소를 가진 지역 중심으로만 수요가 몰린 가능성이 큽니다.
즉, 같은 서울이라도
-어떤 단지는 신고가
-어떤 단지는 거래 실종
현상이 동시에 나타날 수 있다는 의미입니다.
투자자와 실수요자가 체크해야 할 것
지금 시장은 단순히 “오른다 vs 떨어진다”보다 시장 유동성을 보는 시기입니다.
특히 체크해야 할 것은
-서울 거래량 회복 여부
-전세가 흐름
-금리 인하 속도
-공급 감소 현실화 여부
-대출 규제 변화
입니다.
결국 부동산 시장은 심리와 유동성으로 움직입니다.
지금 서울 시장은 상승 확신도, 하락 공포도 아닌 “기다림의 시장”에 가까워지고 있습니다.
그리고 이런 시기일 수록 결국 시장은 “아무 곳”이 아니라 “좋은 곳”부터 먼저 반응하기 시작합니다.
그래서 우리는 우리 투자금에 맞는 더 좋은 곳부터 살펴봐야 합니다.
현재 서울 시장은 투자가 어려운 상황이지만 미리 준비해야 기회가 왔을 때도 잡을 수 있을 것입니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다 :)
