[동작그만, 단ㅈ1빼기냐 휴=3 타에탄] 서투기 3주차 강의후기

안녕하세요.

좋은 동료가 되고 싶은 타에탄 입니다.

이번 강의는 수도권 비규제 지역 중에서도 독보적인 위치를 자랑하는 구리와 다산을 자세히 들여다볼 수 있는 시간이었습니다.

입지 분석의 기준을 바로잡고, 단지별 가치를 냉정하게 비교 평가하는 법을 배운 핵심 내용을 정리해보겠습니다.

앞단에 어떤 지역이 있는가?

다른 수도권 비규제 지역들은 강남까지 도달하는 중간에  상급지를 두고 있어 기를 펴기 힘든 구조입니다.

산본/만안 앞에는 과천·평촌이, 부천은 광명·구로가,

덕양 앞에는 양천구가 버티고 있습니다.

반면, 구리 앞에는 상대적으로 상급지라 보기 어려운 '중랑구'가 있어서 수요의 분산이 적습니다.

싼지 검증하는 방법: 앞단(상급지)의 흐름 보기

내가 보고 있는 단지가 지금 정말 싼지 확신이 서지 않을 때는, 그 지역보다 한 단계 앞서 나가는 상급지의 가격 흐름을 이정표로 삼을 수 있습니다.

예를 들어 산본 투자를 고민할 때, 앞단인 평촌이 전고점을 뚫고 날아가는데 산본은 이제 겨우 전고점을 터치했다면? "전고점 다 채웠으니 덜 오르겠네"라고 포기하는 것이 아니라, “평촌보다 훨씬 덜 올랐으니 지금 산본이 정말 싸구나!” 라고 판단해야 합니다.

외곽 신축의 유효기간과 갈아타기 전략

신도시나 외곽의 신축 아파트는 초반에 엄청난 '상품성'으로 시세를 리드합니다.

하지만 여기에 마음 놓고 안주하면 절대 안 됩니다.

외곽 신축은 평균적으로 6년이 지나면 상품성의 약발이 떨어지고 오직 '땅의 가치'만 남게 됩니다.

따라서 이 시기 전후로 더 상급지로 옮겨가는 적극적인 갈아타기를 반드시 실행해야 합니다.

교통이 부족한 외곽 지역에 묶여 있다면, 최소한 그 안에서라도 교통망을 갖춘 단지로 옮겨 타야 자산을 지킬 수 있습니다.

실전 단지 분석 및 소형 평수 고르는 팁

복도식 방3 vs 계단식 방2

구축 매물을 볼 때 평형이 비슷하다면, 계단식 구조보다 복도식이더라도 '방이 3개'인 구조를 사람들이 훨씬 더 선호합니다.

ㄱ자 주방의 메리트

같은 10평대 소형 아파트라면 주방이 'ㄱ'자 구조로 빠진 곳이 공간 활용도가 좋아 전세가 훨씬 잘 나갑니다.

겉으로 보이는 화려한 환경보다 냉정한 '땅의 가치'를 우선순위에 두어야 함을 깊이 배운 강의였습니다.

감사합니다.