[서투기 31기 31조 행부맘25] 서울이냐 비규제이냐 보다 중요한 부동산의 가치, 수요!

이번 진담 튜터님의 [비규제 지역에서 내 돈으로 가장 좋은 아파트 찾는 법] 강의는 

지방광역시 0호기를 매도하고, 비규제지역 갈아타기를 고민하는 나에게 

꼭 필요한 내용으로 구성되어 있었다. 

지난해 11월 구리지역을 앞마당을 만들면서, 구리 지역의 입지가치가 너무 좋다는 것을 실감하게 되었다. 

하지만 비교할 만한 비규제지역 앞마당이 없어 매수검토를 미루던 와중에 구리지역의 매매가가 무섭게 올랐다. 

지난 6개월간 많게는 2억 가까이, 대부분의 단지가 5천~1억 가까이 상승한 가격을 접하며 

구리 지역 아파트는 매수 검토 범위안에서 벗어난 것은 아닌가? 가격이 너무 오른게 아닌가? 하는 생각에 빠져있었다.

하지만 이번 강의에서 진담 튜터님이 구리와 비슷한 위상의 서울, 수도권 랜드마크 아파트의 가격대 비교를 통해 

아직 구리가 고평가 영역이 아님을 알려주시고, 여전히 투자로 유망한 지역임을 알려주셨다. 

비균질, 난개발이 디폴트값인 서울에서 

서울 주요 업무지구 접근성 1시간 이내(강남 1시간 이내), 균질성을 가진 아이키우기 좋은 상권과 환경을 갖춘 곳은 비규제지역이라도 투자로서 충분히 가치가 있음을 인지해야 한다.

결국, 서울이냐 비규제이냐 보다 중요한 것은 ‘그 안에 사람들이 살고 싶은 단지이냐’ 하는 것이다.

주요 업무지구 접근성을 비슷하게 갈 수 있다면 안전하고 쾌적한 정도가 가치를 결정한다. 

사람들의 수요 관점에서 단지의 가치를 판단하는 것, 

비규제지역 투자를 염두에 둔 내가 반드시 기억해야 할 투자 철칙이다. 

<인상깊은 점>

1. 직장, 교통, 환경, 학군, 공급을 기준으로 입지분석을 할 때, 부동산 관점으로 조사한다는 것의 의미.

     직장 - 지역내 직장이 있는가?(직주근접 수요)

     교통-지역 내 좋은 직장이 없다면 어디를 빨리 가는가?

     환경-교통이 다소 불편해도 만족할 만한 상권인가?

     학군-모든 것이 불편해도 교육을 위해 거주할 만한가?

     공급-조심해야 하거나 현재 선호도를 이길 단지인가?

     부동산 입지분석은 직장, 교통, 환경, 학군, 공급의 요소들을 사람들의 수요관점에서, 다른 부분이 부족하더라도 사람들의 수요를 끌어당길 요소로 기능할 수 있는 지를 파악하는데 주안점을 두자. 

2. 왕숙지구의 공급으로 인한 리스크를 미리 파악하는 방법

   - 과거 다산지구(12,000세대) 공급시 구리지역 단지들의 매매/전세가 동향 파악 

   => 리스크 대응 준비( 평균 전세가 10% 조정된 것을 확인함.) 

   => 왕숙 공급에 대한 결론 : 왕숙지구 실제 진행을 파악하며, 전세 10% 대응을 준비 

   => 두려움  보다는 현재 투자에 집중하자. 

3. 지역내/지역간 비교평가의 핵심 : 지역내 핵심 선호도 키워드를 알고 적용하는 것. 

                                                   (구리 핵심 선호도 키워드 - 8호선 역세권(교통), 상권, 자연(한강, 공원)) 

   지역간 비교평가를 할 경우, 위치, 교통, 상품가치에 따라 비교평가하고, 가격 흐름을 보며 생각 정리하기

4. 강남 1시간 이내, 사람들의 선호도, 수요를 가져가는 단지의 특징 : 8년 주기로 전세가가 2배 오른다. ←이런 단지를 찾자. 전세가 체크!

<꼭 적용해 보고 싶은 점>

1. 단지분석 장표에 진담튜터님 비교평가 툴 사용하기!!!!!!!!!!!! 별표 백만개!!
2. 단지를 볼때 지도에서 단지를 가리고 땅의 가치로만 판단해보기.
3. 강남/한강과의 물리적 위치를 둘다 고려하기 위해, 압구정역에서의 거리 파악하기