안녕하세요.
리썬v입니다:)
이번 실전반 4강은 갱지지 튜터님, 김인턴 튜터님께서
매물 임장, 앞마당 관리를 통한 결론을 내는 법에 대해
강의를 해주셨습니다.
오늘 강의 내용을 적용만 한다면 결론파트에 대한 걱정은 없겠다는
생각이 들었습니다. 꼭 행동으로 옮겨보겠습니다!
-갱지지 튜터님-
매물임장 단지 선정 기준
랜드마크, 저평가 단지, 예산 단지
매물임장하는 단지마다 목적을 가지고 임해야 한다고 하셨습니다.
평소 매물 임장을 할 때 투자의 관점으로
매물 상태, 조건, 가격에만 집중을 했던 편이었는데요,
오늘 강의를 들으면서 단지마다 목적을 다르게 해야
얻을 수 있는 게 다르다는 점을 배웠습니다.
같은 생활권이라면 입지가 비슷하기 때문에
가격에 따라 보통 선호도가 갈리기 마련인데요,
아무리 단지분석을 해도 보이지 않던 선호도를 매물임장에서
파악해볼 수 있는 디테일을 알려주셔서 너무 좋았습니다.
✔️ 연식, 가격이 비슷한 단지의 경우
지하주차장, 동, 구조 등 디테일이 선호도에 반영
✔️ 연식은 다르지만 가격이 비슷한 단지의 경우
교통, 학군 등 디테일 선호도에 반영
→ 무조건 연식이 좋은 단지가 아닌, 연식이 차이 나더라도 분명 가격이 높은 이유를 찾아낸다.
매물임장에서 남겨야 할 것
동, 타입 별 선호도에 따라
같은 단지에서 가격이 달라지기 때문에 매물 임장에서 꼭 남겨야 한다고 하셨습니다.
하락장에서는 선호동과 비선호동의 가격차이가 비슷하지만
상승장에서는 가격이 벌어진기 때문입니다.
지금 수도권 규제지역에서는 매물이 부족한 상황이기 때문에 선호동, 비선호동을 다 따질 수 있는
상황은 아니지만 비규제지역 같은 경우는 매물이 상대적으로 많기때문에 선호동과 비선호동을
잘 따져봐야겠다 생각했습니다.
로얄동의 조건이 명확한 단지들(한강뷰, 초등학교 가까움, 평지 등)이 있지만
모든 조건이 비슷한 단지들에서는 대체불가능한 것을 택해야 한다고 말씀해주셨습니다.
그리고 입지가 좋은 단지는 비선호동도 충분히 투자할 수 있다.
가장 좋은 선생님은 시장이라는 말씀이
오늘 강의 중 가장 마음에 와닿았는데요,
26년 5월 시장분위기를 보며 전화임장을 하고, 매물임장을 하면서
느낀 분위기를 잘 기록해두고 저만의 인사이트로 만들어야겠다는 생각이 들었습니다.
적용할점
- 매물 조건 파악을 위한 전임 후 매물예약을 위한 전임 따로 진행하기
- 매물 남기기 장표 (매물 임장했던 단지들 네이버 부동산 캡쳐 후 변화 살펴보기)
-김인턴 튜터님-
앞마당 관리 3단계
앞마당 관리는 투자를 했었도 다음 투자 준비를 위해 꼭 필요하며,
매수도 중요하지만 보유와 매도를 하기 위해서도 중요하다고 말씀해주셨습니다.
앞마당을 계속 살펴보면 임장 당시에는 내 투자금으로 할 수 없던 단지들도
전세가가 오르면서 투자금이 좁혀져서 투자할 수 있는 기회가 찾아 올 수도 있다는
말씀에 다시한번 앞마당 관리의 중요성을 느꼈습니다.
<시세트래킹>
시세트래킹에 전저점을 추가해야 하는 이유,
전저점 대비 상승률을 보면서 안전마진을 확보할 수 있는 방법에 대해 설명해주셨습니다.
이 방법을 통해 해당 단지가 OOO% 올랐다면 가격이 괜찮다!라고 생각할 수 있는 생각의 흐름이
정말 너무 인상적이었습니다!
지난 여름학기 이후 가격대별 시세트래킹으로 파일을 전부다 교체했었는데요,
이번에 다시 전저점도 추가해야겠다는 생각이 들었습니다.
또한 입주장이 마무리 되면서 신축의 전세가 줄어드는 의미를 듣는 순간
제 생각이 그동아 굉장히 짧았?음을 반성했습니다.
튜터님께서는 상황을 단순하게 판단하지 않으신다는 점을 느꼈습니다.
시세트래킹을 투자와 연결하기 위해서 가장 중요한 건
전화임장으로 이루어져야 한다는 점이었습니다.
매번 바쁘다는 핑계로 임장지 전임만하고, 앞마당 전임은 소홀히 했는데
전임을 했을 때 얻을 수 있는 점을 듣고나니 불편하더라도 제 성장을 위해
꼭 해야 겠다는 생각이 들었습니다. 질문리스트까지 챙겨주셨으니 참고하겠습니다!!
튜터님은 어떻게 이렇게 많은 지역에 대해 다 알고 계실까?? 너무 궁금했는데
전화임장을 꾸준히 하신다는 이야기를 듣고 제 자신을 반성했습니다…
<앞마당 원페이지>
앞마당 원페이지는 대단한 인사이트를 뽑아내려고 하기보다
지속적으로 쌓아가는 것이 중요하는 말씀을 해주셨습니다.
기존에 하던 방식대로 앞마당 원페이지를 하되 꾸준히 이어가는게 정말 중요하겠구나 느꼈습니다.
결국 우리가 결론이 머리가 아픈이유는
앞단에 시세트래킹, 원페이지, 전수조사 이 3단계를 통한 앞마당 관리가 되어있지 않기 때문에
매달 같은 결론이 나오고 뭔가 늘 찝찝한 느낌이 든다는 것을 깨달았습니다.
결론파트에서 내 상황을 적용하는 부분도 각 케이스별로 다뤄주셔서 정말 좋았습니다.
이제 투자금도 없고, 계속 투자를 늘려가기도 어려운 상황에서
이번 달 결론을 어떻게 내야 할지 막막했었는데요ㅠ
아직 1호기를 매수한지 1년도 안되기도 했고, 매도 금액을 예측하는 것도 머리가 아팠는데요,
튜터님께서는 계산 방법까지 정말 하나하나 다 알려주셨습니다!
적용이 어려울 수도 있지만 한 번 해보겠습니다!!
마지막으로 튜터님께서는
목실감, 독서, 강의 등 뻔한걸 사람들은 지속하기 어려워한다고 말씀하셨습니다.
그리고 오늘 강의도 행동하지 않으면 그냥 스쳐가는 지식을 뿐이라는 말씀에
뼈를 많이 맞았습니다…
튜터님께서 알려주신 방법만 그대로 적용하면 성장하지 못할 이유가 없는데
그동안 바쁘다는 핑계로 소홀히 했던점을 반성하면 다시 반복을 이어나가겠습니다.
적용할 점
- 가격대별 시세트래킹 파일에 전저점 추가하기
- 시세트래킹하고 그 날 오후 퇴근길 전임 2통하기
- 모의투자 페이지 만들기
긴 시간 강의해주신 갱지지 튜터님, 김인턴 튜터님 감사합니다!
댓글
리썬v님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
