안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
월부학교 4강은 적투 튜터님의 투자자의 복기 방법에 대해 배울 수 있었습니다. 그동안, 복기를 과정과 결과 중심으로 했는데 대상, 상황, 운영 3가지 관점에서 복기하는 방법을 알게되었습니다. 이 복기를 통해 다음 투자에 더 최선의 수를 둘 수 있음을 배우며 배운 내용을 복기하며 후기를 남깁니다.
기존 복기 방법은?
- 비교평가 1등뽑기 잘했는지 못했는지?
- 가격이 올랐다면 잘한 투자. 가격이 하락했다면 아쉬운 투자
- 복기를 했지만 달라진 건 없음
- 이유는 결과만 보고 복기를 했기 때문. 시장은 아직 결과가 다 나오지 않았음
- 제대로된 복기는 가치 판단 복기
이번 내용을 들으면서 그동안 복기에 대해서 아예 몰랐던 건 아닌가? 할 정도로 충격을 받았습니다. 투자의 결과만 보고 복기를 잘했다고 생각했던 모습을 정말 반성할 수 있었습니다. 투자한 물건에 대해서 가치 판단을 너무나 단순하게 했었고, 지금도 그냥 단순히 가격이 올랐으니 타이밍 봐서 매도해야 하는 마음이 가득한 투기꾼이라는 걸 느꼈습니다.
이번에 배운 내용을 토대로 다시 제대로된 복기를 통해 다음 투자를 이어가고 그 투자가 2031년 강남 실거주로 이어지는 로드맵을 만들어 보도록 하겠습니다.
PART1. 내 투자 판단을 갈고 닦는 3가지 복기
투자대상
- 투자 했을 때 가치 판단했던 근거
- 성과와는 별개로 내 판단이 맞았는지 확인
- 맞았다면 확신, 틀렸으면 기준 다시 잡기
- 입지=매매가 → 삶으로연결 (도보vs버스)
- 상품=전세가 → 상품+공급=전세
- 대상 판단 기준 뾰족해지고 다음 투자의 시선이 달라짐
튜터님의 복기 과정에서 교통을 시간으로 계산했을 때와 삶으로 연결했을 때 전혀 다른 입지 가치라는 걸 깨닫게 되는 과정이 인상적이었습니다. 복기의 핵심은 표면적인 데이터를 해석하는 것이 아니라 당신 제대로 인지하지 못했던 숨은 가치를 찾아내는 것이라는 걸 더욱 느낄 수 있었습니다. 그런 부분을 찾기 위해선 현장 임장을 통해 배워야 깨달아야 하는 부분이 많으며 투자 이후에도 현장에 방문해서 놓쳤던 부분을 찾아내는 게 중요하다는 걸 느낄 수 있었습니다.
저도 이번 학기 중 투자한 곳을 다시 찾아가서 복기의 결과를 남기도록 하겠습니다.
나의상황
- 내가 활용할 수 있는 레버리지를 제대로 이해한다
- 현금흐름, 재무상태, 개인상황을 점검해서 가용 가능한 자금 확인하기
- 종잣돈: 현금, 환금성(주식, 보증금 등), 저축자산 담보대출, 저축액(~잔금까지)
- LTV: 생초, 서민 실수요, 주택 수
- DSR: 연소득*5, 1억당 50만원 원리금, 마통 해지하기
이번 학기 투자 검토 사례를 발표하며 투자 당시 실거주로 생각했던 단지에 대한 복기를 하게 되었습니다. 확실히 좋은 자산을 취득하는 게 장기적으로 가치가 있었음을 복기할 수 있었는데요. 그런 자산을 보유 했을 때 보너스로 수익도 높게 나와 다음 갈아타기에 좋은 기반이 된다는 걸 배울 수 있었습니다.
하지만, 실거주로 고민했던 단지의 평수가 25평형대인데 5인 가족이 입주해서 살 수 있을까?에 대한 의문도 들었습니다. 당시에도 평수가 낮은 부분이 가장 큰 허들이었는데 다음에 똑같은 상황을 마주했을 때 과연 다른 선택을 할 수 있을지에 대한 궁금증도 생겼습니다.
이 부분은 스스로 정리해서 아내와 이야기 해보고 담당 튜터님에게도 질문하여 다음 선택에 대한 방향성을 정해 놔야겠습니다.
운영방향
- 새로운 규제나 주변의 이야기에 혼란이 생기는 건 기준이 없기 때문
- 운영을 잘 하는 사람은 내 상황이 기준이며 스스로 점검하며 중심을 잡아 나간다
- 보유물건 매도 가능 여부, 더 좋은 자산 매수 가능 여부를 토대로 운영 방향 정하기
- 양도세, 종부세(재산세)를 계산하여 운영 결정하기
이번 파트를 통해 지난 학기부터 다주택 매수에 대한 홀딩의 이유를 좀 더 명확히 이해할 수 있었습니다. 지금까지 현재 가격 기준으로 계산을 해보니 크게 문제가 없다고 판단했던 거 같습니다. 하지만, 지난 21년 최고 세율 기준으로 계산했을 때 수치가 완전히 달라진다는 걸 볼 수 있었는데요.
결국, 개인의 자산과 포트폴리오를 정부가 이끌어 가는대로, 혹은 튜터님이나 주변 동료가 알려준대로 생각하고 있었음을 반성할 수 있었습니다. 자산 보유액과는 별개로 스스로 편익과 비용을 계산하고 감당 가능한 운영 범위 수준이 정리되어 있어야 하는 중요성을 배울 수 있었습니다.
최근에 튜터님께서 전달 주신 포트폴리오를 작성하며 보유한 자산 규모가 적다고 생각해서 있는대로만 작성했는데 앞으로 갈아타기 하고 10억 자산을 쌓는 과정에 대한 세금과 운영 방향을 다시 한번 정리해 보도록 하겠습니다.
PART2. 내 투자에 직접 적용하는 복기
- 복기는 주기적으로 해야 한다.
- 시장, 상황, 규제는 상황에 따라 변한다.
- 투자대상 복기는 매달, 나의 상황 분기당, 운영 방향 반기당
- 아쉬움>기준>판단>선택
- 선택>판단>기준>아쉬움으로 바꾸기
복기를 통해 전/후의 변화를 기록해 놓고 임장지도 다시 가야하는 부분을 배우면서 복기가 엄청난 수고가 필요하다는 걸 느꼈습니다. 그동안, 그냥 집에 앉아서 컴퓨터로 복기한다고 열심히 글로 적어 놓고 실행하지 않았던 것들이 왜 그럴 수 밖에 없는지 느낄 수 있었습니다.
복기를 하며 나는 아파한 적 있었던가?
이번학기 투자뿐만 아니라 현재 저의 자아, 리더십 영역에 대한 복기도 함께 하고 있는데요. 기존과는 다르게 많이 아픔을 느끼는 때인 거 같습니다. 이 시간을 온전히 복기하여 다음엔 다른 선택을 할 수 있도록 만들어 나가겠습니다.
강의에서 공유해 준 복기 양식을 통해 투자 복기와,
개인 영역에 대한 복기를 방학기간 (5/23~5/25)동안 완료하겠습니다.
BM:
- 6월까지 투자 지역 방문하기
- 투자복기, 개인 복기하기 (5/25까지)
