수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[⏰2차 얼리버드] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요,
꾸준히 오래가는 투자자 꾸오 입니다.
글을 쓰는 것도 오랜만인 것 같습니다.
부동산 투자를 위해 월부에 들어와서 실력을 쌓기 위해 앞마당을 만들지만
규제지역을 임장하며 투자까지 이어지도록 물건을 보는 방법을 몰라 헤메는 분들이 많은 것 같습니다.
“실거주로 봐야 한다는데 전세가는 어떻게 물엊보지?"
“투자자인 게 티 나면 어떡하지?”
“부동산 사장님께 뭘 물어봐야 하지?”
“집은 봤는데, 이걸 어떻게 투자 판단으로 연결하지?”
저도 처음엔 똑같이 어려웠습니다.
그런데 여러 번 전화임장과 매물임장을 해보며 느낀 것은
규제지역이라고 해서 매물임장의 본질이 달라지는 것은 아니라는 점입니다.
다만 질문하는 방식이 달라져야 했습니다.
핵심은 이것입니다.
실거주자의 언어로 묻고, 투자자의 기준으로 판단하는 것
이 말의 뜻을 차근차근 풀어 설명해보겠습니다.
🎯1. 전화임장은 매물임장의 시작
매물임장은 집을 보러 가는 날부터 시작되는 것이 아닙니다.
많은 분들이 전화임장과 매물임장을 나누어 생각하지만,
사실 매물임장은 그 전에 하는 전화임장부터 이미 시작됩니다.
전화임장의 목적이 단순히
“집을 볼 수 있을까요?”
를 묻는 것이라고 생각하시는 분은 없겠죠?
전화로 먼저 확인해야 핵심 5가지는 이것입니다.
최근 거래 분위기,
단지가 갖는 개별성 (선호하는 동/위치, 타입, 라인 등)
전세 흐름 (실수요)
물건의 조건 (가격, 상태)
그리고 나에게 잘 맞는 부동산 사장님인지 입니다.
전화가 어렵다면 이렇게 시작해보세요.
"사장님, 안녕하세요.
OO 아파트 XX 동 △층 ㅁ.ㅁ억 물건 보고 전화드렸습니다.
제가 이 물건에 관심이 있는데, 집을 보기 전 몇 가지 궁금한 점을 여쭤봐도 괜찮을까요?"
이렇게 말하면 단순히 집만 보러 가는 사람이 아니라
정말로 관심을 갖고 매수를 고민하는 사람처럼 느껴집니다.
🎯2. 전화에서는 ‘현장 분위기’를 물어보세요
전화임장에서 중요한 것은 정확한 정답을 듣는 것이 아닙니다.
현장에서 물어볼 정보들을 미리 수집하고
매물임장을 계획하는 단계라고 생각하면 좋습니다.
이렇게 물어보면 어떨까요?
“요즘 이 단지는 거래가 좀 되는 분위기인가요?”
“최근 약정 들어간 가격은 어느 정도였나요?”
“지금 호가를 매수자분들이 받아들이는 분위기인가요?”
“같은 평형이면 어느 동을 제일 좋아하세요?”
“옆 단지와 비교하면 어느 단지를 더 선호하세요?”
질문하기 두렵다면 상황을 부여해보세요.
가령, 전세가 궁금할 때도 바로
“요새 전세는 얼마에 나가나요?”
라고 묻기보다 상황을 붙이면 훨씬 자연스럽습니다.
"사장님, 원래는 아내가 출장을 많이 다니다 보니
아이를 보기 위해 장모님 집 근처에 전세를 얻으려고 했는데
요즘 전세 물건이 너무 없어서 매매도 같이 보고 있거든요.
실제로 전세가 많이 부족한가요?"
그 다음 이렇게 이어가보면 됩니다.
“그럼 이 단지는 요즘 전세가가 어느 정도예요?”
“요새도 수리된 집과 기본형 집은 전세 차이가 큰가요? 지금만 그런가요? 과거에는 어땠어요?”
단순히 집을 보기 위해 집보기를 예약하는 것 보다,
지금 현장에서 조금 더 좋은 선택을 하기 위해 던지는 한 두가지 질문이
시간이 지나면 몇 천만원, 몇 억 원의 차이를 만들수도 있습니다.
또는 갈아타기를 위한 매도 시점을
1개월, 6개월을 앞당기거나 늦추는 판단의 근거가 될 수도 있습니다.
그 점을 명심하세요.
🎯3. 전화임장을 매물임장 잇는 법
전화로 정보를 어느 정도 얻었다면
자연스럽게 매물임장으로 연결해봅니다.
"사장님 말씀을 들어보니
이 단지는 직접 보고 비교해봐야 판단이 될 것 같네요.
혹시 이번 주말에 이 물건 볼 수 있을까요?"
또는 이렇게 말할 수 있습니다.
"제가 이 단지랑 옆 단지를 같이 고민 중이라
직접 보고 비교해보고 싶은데요.
혹시 같이 볼 만한 매물이 있을까요?"
그리고 꼭 한마디 덧붙이면 좋습니다.
“제가 문의드린 집 말고도 비교해볼 만한 물건이 있으면 같이 추천 부탁드립니다.”
내가 보고 전화한 매물이
가장 좋은 매물이 아닐 수도 있습니다.
가끔은 전화 한 통이 더 좋은 매물로도 연결되기도 합니다.
🎯4. 매물임장에서는 전화로 들은 내용을 확인하세요
매물임장에 가서는
새로운 것을 처음부터 다시 물을 필요 없습니다.
전화에서 들은 내용을
현장에서 확인하는 것입니다.
선호동이라고 들었다면
왜 선호동인지 직접 봐야 합니다.
역과 가까운지,
초등학교 가는 길이 좋은지,
동간 거리가 넓은지,
뷰가 트여 있는지,
주차가 편한지
‘직접 체험’ 해봐야 합니다.
집 안에서는 인테리어를 보는 것도 좋지만
돈이 들어갈 곳이 있는지,
사람들이 같이 살고 싶어하는 수준의 사람들이 거주하는지 (같은 커뮤니티를 구성하고 싶은 집단인지)
를 봐야 합니다.
특히 구축이라면 이것만은 꼭 확인해보면 좋겠습니다.
➡️누수
➡️결로
➡️샷시
➡️화장실
➡️싱크대
사장님께 이렇게 물어보세요.
“사장님, 이 정도 상태면 나중에 집 팔때도 충분히 잘 팔릴 수 있을까요?”
“화장실, 싱크대만 고쳐도 괜찮을까요?”
“이 단지는 전세 놓을 때 수리 상태를 많이 보는 편일까요?”
수리비를 묻는 이유는
인테리어를 잘 하기 위해서가 아닙니다.
진짜 투자금을 계산하기 위해서입니다.
이런 경우에도 질문이 부담스럽다면 상황을 부여해보세요.
"전배가 많은 직업이라 지금 매수해도 언제 이사갈 지 몰라
인테리어에 많은 돈을 들이기는 부담스럽습니다.
그렇다고 좋은 집을 사고 바로 매도하기도 아쉬움이 남을 수 있을 것 같아요."
🎯5. 매물임장을 내 투자로 연결해보세요
매물임장은 집을 많이 보는 것이 목적이 아닙니다.
중요한 것은 본 매물 중에서
내가 실제로 투자할 수 있는 후보를 남기는 것입니다.
언제 어느 시기에서든지
매물임장 후에 내 투자로 연결시키기 위해서는
반드시 이 질문을 떠올려 보세요.
“하락장에서도 매수로 들어올 수요가 있는 충분한 가치가 있을까?”
“가격이 비싸지는 않은가?”
“본 매물 중에서 살 수 있는 것들 중 가장 좋은 집인가?”
“이 물건을 내가 산다면 얼마에 살 수 있을까?”
매매가는 얼마인지,
2년 뒤 최소 전세는 얼마까지 받을 수 있을지,
수리비는 얼마나 들어갈지,
잔금 협의는 가능한지,
가격 조정 여지는 있는지,
이것들을 연결해야
단순한 매물 구경이 아니라 임장을 투자까지 이어갈 수 있습니다.
💗마무리
규제지역에서는 당장 투자하기 어려운 상황입니다.
전세를 끼고 사기도 어렵고,
대출도 까다롭고,
실거주 조건도 고려해야 합니다.
하지만 그렇다고 매물임장이 의미 없는 것은 아닙니다.
오히려 이런 시장일수록
진짜 선호도가 더 잘보입니다.
투자가가 줄어든 상황에서도
사람들이 계속 찾는 단지,
전세가 잘 버티는 단지,
호가가 쉽게 내려오지 않는 단지를 유심히 물색합니다.
힘이 있는 단지는
먼저 움직입니다.
전화임장은 현장의 문을 여는 과정이고,
매물임장은 그 안으로 들어가
사람과 가격과 선호도, 투자에 중요한 모든 요소를 확인하는 과정입니다.
그리고 마지막에는 반드시
내 투자 판단으로 연결해야 합니다.
처음에는 어색해도 괜찮습니다.
질문을 다 못해도 괜찮습니다.
한 번 갈 때마다
하나 더 묻도,
하나 더 보고,
하나 더 비교하면 됩니다.
그 시간이 쌓이면
언제가 기회가 왔을 때
남들은 망설이는 순간에
나는 조금 더 선명하게 판단할 수 있게 됩니다.
규제가 있어도,
시장이 어려워도,
현장을 놓지 않는 사람에게
기회는 반드시 보인다고 믿습니다.
노무현 정부, 문재인 정부 시기에 서울 부동산 상승으로 인해
주거 사다리가 무너졌다는 이야기도 들렸지만,
그 이후에도 누군가는 포기하지 않고 하락장을 만나 서울로 입성했습니다.
저도 이글을 읽는 여러분도
기회를 포기하지 않기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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