수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 평범한 직장인이 부동산 투자로 부자 되는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
꾸준히 오래가는 투자자, 꾸오입니다.
오늘은 지방에서 전세를 새로 세팅하면서
제가 직접 겪고, 다시 한번 깨닫게 된 점들을 정리해보려 합니다.
특히
✔ 지방 투자를 고민 중이신 분
✔ 이미 지방에 물건을 보유하고 계신 분
이라면, 제 경험이 한 번쯤은 멈춰서 점검해볼 계기가 되었으면 합니다.
#1. 지방 투자에서 ‘환금성’은 생각보다 훨씬 중요하다
너바나님의 레시피에 따르면
우리는 저환수원리를 바탕으로 투자를 진행합니다.
그 과정에서 자연스럽게 집중하게 되는 요소는
- 저평가
- 수익률
- 리스크
일 것입니다.
하지만 지방 투자에서는
절대 간과하면 안 되는 요소가 하나 더 있습니다.
바로 환금성입니다.
환금성의 사전적 정의는
‘물건을 팔아서 돈으로 바꿀 수 있는 성질’
월부에서 배우는 환금성 기준은 비교적 명확합니다.
- 회전률이 좋은 국민평형(전용 59~84)인가?
- 서울 200세대 이상 / 지방 500세대 이상인가?
- 4층 이상인가?
저 역시 이 기준을 충족하는지 위주로 판단해왔습니다.
하지만 이번 경험을 통해
환금성은 결국 이 질문 하나로 정리가 되었습니다.
“매도 시점에 실제로 사줄 누군가가 있을까?”
조금 더 구체적으로 말하면,
- 꾸준히 실거주자가 찾아올 선호 요소가 있는가?
- 전세를 끼고 팔더라도 투자자가 매수할 단지인가?
지방의 구축 아파트라도
입지에 따라서는 외곽 신축보다 수요가 더 탄탄한 경우가 있고,
반대로 신축 아파트라도
- 특정 동 / 층 / 향
- 옵션(시스템에어컨 등)
- 매물 상태
에 따라 실거주자들이 아예 보지 않는 매물이 되기도 합니다.
지방은 특히 수요가 얇은 시장이기 때문에,
환금성과 직결되는 ‘선호도’ 는
서울보다 훨씬 더 중요하게 작용합니다.
매도가 되어야 비로소 지방 투자 하나를 마무리했다고 말할 수 있기 때문입니다.
제가 보유한 매물은
지역 내에서는 나름 선호 단지, 선호 동에 속했습니다.
하지만
- 매도 시점에 과공급 예정
- 연식이 점점 쌓이는 상황
- 실거주자가 웃돈을 줄 만큼의 뚜렷한 한 방은 없는 매물
이었습니다.
결국
‘타이밍을 잘 타야 수익이 나는 물건’ 이었죠.
그럼에도 매수 당시 저는
“사람들이 좋아하는 단지니까
매도할 때쯤이면 한 명쯤은 사주겠지”
라는 생각으로
환금성을 다소 뭉뚱그려 판단했던 것 같습니다.
지방 매수를 고민 중이시라면
동·층·향을 넘어서
이 기준으로 꼭 점검해보시길 바랍니다.
“매도 시점에 매도자가 일부러 찾아올 이유가 있는 매물인가?”
#2. ‘수익이 안나서 파는 선택’ 은 정말 합리적인가
지방 투자에서
두 번째로 자주 간과되는 요소는 수익률입니다.
보통 지방 투자는
‘수익률 100%’ 를 목표로 들어갑니다.
서울·수도권에서
수익률 200%를 목표로 잡는 것과 대비되죠.
이 차이는
투자 사이클과 깊은 관련이 있습니다.
- 지방: 1사이클 약 5년
- 서울·수도권: 1사이클 약 10년
연간 투자 수익률을 20%로 가정하면
- 100% ÷ 5년 = 연 20%
- 200% ÷ 10년 = 연 20%
이 계산이 기본 전제가 됩니다.
하지만
만약 나의 목표 연 수익률이
25% 또는 30%라면?
해당 단지가, 예상 매도 시기 내에 그 수익률을 달성할 수 있는지
훨씬 더 냉정한 계산이 필요합니다.
“수익 안 났으니까 더 좋은 매물을 찾아 갈아타기”.. 정말 최선일까?
열반스쿨 기초반에서 배우는
가장 기본적인 원칙은 명확합니다.
목표 수익률이 실현되었을 때 매도한다.
하지만 현실에서는
- 2년이 지났는데 수익이 안 나서
- 더 좋아 보이는 투자처가 보여서
목표 수익이 발생하지 않았음에도
매도하고 갈아타는 경우를 자주 보게 됩니다.
물론 예외적인 상황은 존재합니다.
정석적인 매도
- 목표 수익/수익률 달성
비정석적이지만 불가피한 매도
- 명의 문제, 취득세 중과 등 특이 상황
- 다주택 상태에서 역전세 리스크를 감당하기 어려운 경우
다만 분명한 사실은,
수익이 나지 않은 상태에서의 매도는
하나의 ‘실패 경험’을 쌓는 선택이라는 점입니다.
그래서 더더욱
발생할 비용과 편익을
차분하게 따져보고 결정해야 합니다.
이번 물건 역시
과공급 예정이라는 이유 하나만으로
수익 실현까지 시간이 더 걸릴 것이라는 생각과
목표만큼 수익이 발생하지 않는 물건에서 투자금을 빼서
더 좋은 단지로의 투자한다는 유혹에 휩싸여
성급하게 매도를 고민했습니다.
하지만 여러 튜터님들께 자문을 구하고,
제 상황을 다시 들여다본 결과,
- 아직 명의 여력이 남아 있고
- 단지의 가치가 유지되고 있으며
- 전세가가 매수가보다 더 높은 상황
이라는 점을 인지하게 되었습니다.
결과적으로
매도 시 얻게 될 시세 차익과
전세를 다시 맞췄을 때 확보되는 현금 흐름이
거의 차이가 없었습니다.
아직 저평가된 매물을
굳이 매도할 이유도 없었고,
전세를 재세팅하며
다음 투자를 이어갈 체력을 확보하는 선택을 할 수 있었습니다.
만약 투자원칙을 되돌아보지 않았다면
지금쯤 저는 불필요한 실패 경험을 하나 더 쌓고 있었을지도 모릅니다.
지방 투자 매도를 고민하시는 분들이시라면
- 목표 수익률이 달성되었는가?
- 구조적 제약 (명의 제한, 세금, 리스크) 이 발생했는가?
- 더 가치 있고 저평가된 자산이 확실하게 보이는가?
- 아니면 단순히 조급함과 남들과 비교심리 때문인가?
매도 이유를 문장으로 써봤을 때 설득력이 있는지 스스로 검증해보셨으면 좋겠습니다.
마치며
지방 투자는
‘싸게 사는 것’보다
‘잘 팔 수 있는가’,
그리고 ‘그 시점까지 기다릴 수 있는가’가
훨씬 더 중요한 시장이라고 느꼈습니다.
이 본질을 놓치면,
지금 가진 자산의 가치보다
당장 더 좋아 보이는 단지에 시선이 흔들리며
섣불리 매도를 고민하게 되는 것 같습니다.
물론,
정말로 더 나은 자산으로 갈아탈 수 있다는
명확한 판단이 선다면
갈아타는 선택 역시 필요할 수 있습니다.
다만 그럴 때일수록
‘막연한 갈아타기’가 아니라,
갈아탈 단지와 ‘구체적인 매물’까지 정해놓은 상태에서
행동하는 갈아타기
를 하시길 바랍니다.
기다림 끝에 매도하는 선택이든,
명확한 계산 끝에 갈아타는 선택이든,
그 결정이 본질 위에 세워진 판단이라면
후회 없는 투자가 될 것이라 생각합니다.
이 글이 지방 투자를 고민 중인 분들께
조금이나마 사고의 기준점이 되기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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#12. 이것 없이 지방 투자하면 후회할 수 있습니다 : https://weolbu.com/s/J1ufAPA87W
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#1. 자산을 2배 이상 벌게 해준 투자, 갈아타기 1편 : 수도권 외곽 매도 내놓은 지 2주도 안되어서 매도하였습니다 : https://cafe.naver.com/wecando7/11552506
#2. 자산을 2배 이상 벌게 해준 투자, 갈아타기 2편 : 갈아타기 전 반드시 해야되는 '상황 점검' : https://cafe.naver.com/wecando7/11557133
#3. 자산을 2배 이상 벌게 해준 투자, 갈아타기 3편 : 갈아타기 성공, 이 순서대로만 하세요. : https://cafe.naver.com/wecando7/11571548?tc=shared_link
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