안녕하세요~!!
성장하는 투자자!!
를 넘어 잘 하는 투자자가 될
우주추쿠입니닷~!
4강에서는 갱지지튜터님과 인턴튜터님께서 강의해주셨는데요~!
선배강의는 실제적으로 행동할 때 필요한 부분을 더 디테일하게 설명해주셔서
항상 도움이 많이 되는 것 같습니다.
갱지지튜터님께는 매물임장과 임장지 결론을 내는 방법을 배울 수 있었습니다.
매물이 적어 호가가 높은 시장
단지 선정, 매물 선정, 매물 예약, 매임까지 일련의 과정에 대해서 설명해 주셨는데요,
특히 지금 시장은 세가 껴있는지 아닌지에 따라서 매매가가 많이 섞여 있고, 실거래가 대비해서 호가를 2억 이상 씩 높여서 올려 놓는 매물들도 있기 때문에 내가 보는 이 단지의 이 가격이 적절한 가격인지를 판단할 수 있는 실력이 정말 중요한 시기라는 생각이 들었습니다.
너무 높은 호가에 그대로 매수하지 않으려면 최근 실거래와 함께 약정서 들어간 금액이 얼마인지를 파악하는 것이 중요하다는 것을 알았습니다.
매물 별 가격 차이
한 단지 내에서도 매물에 따라 가격차이가 발생할 수 있습니다. 이 가격 차이가 왜 나는 지를 알고 내가 매수하려는 물건과 더 선호하는 매물, 덜 선호하는 매물의 가격을 함께 비교해보면서 내 매물이 적정 가격인지 확인 하는 것이 필요합니다. 높은 가격차이를 감수하더라도 로얄동을 사는 것이 투자적으로 유리한지, 투자금 측면에서 내가 투자할 수 있는 최선의 매물이며, 빠지는 동이라도 단지 자체가 충분히 가치가 있어 투자하기 좋은 매물인지 매물 임장을 통해 내가 직접 눈으로 확인하고, 소장님과 소통하면서 매물의 가치를 알아가야 합니다.
한 단지 내에 두 가지 이상의 선호요소가 있다면 튜터님께서는 대체불가한 요소를 가진 매물을 선택한다고 하셨는데 실제 투자에 적용해야하는 중요한 포인트라고 생각합니다.
비선호 매물, 중요한 것은 하락장에서의 거래
2호기 투자하면서 신분당선라이늬 방2개 구조의 매물을 본 적이 있습니다. 방3개구조와 벌어진 가격차이가 5천 이상! 문제는 가격이 그렇게 싼데도 불구하고 거래가 되지 않는 것이었습니다. 하락장에서 매도하고 갈아타기를 염두하는 방향성을 생각했을 때 가격을 낮췄을 때 빠르게 매도가 되는 것이 중요하기 때문에 하락장에서도 가격을 낮추면 거래가 되는 매물인지 잘 체크해야 겠습니다.
구축에서 반드시 확인해야 할 하자
서울수도권은 신축 비율이 적기도 하고 신축이 매매가가 높기 때문에 제가 갈아타기한다면 구축을 매수할 확률이 높습니다. 구축 투자를 할 때 더욱 중요하게 봐야 하는 것은 중대하자 입니다.
저도 특히나 베란다, 외창 틀, 우수관, 천장 등 누수, 결로 자국이 있는 것을 꼼꼼하게 확인하는 편입니다. 다른 것들은 하자가 생겼을 때 비교적 단발적으로 끝나는 경우가 많지만 누수나 결로는 보유하는 동안, 매도할 때에도 문제가 될 수 있기 때문에 매수 시 꼼꼼하게 확인해야 할 것 같습니다.
토허가 구역 갈아타기 프로세스
토허가 구역에서 리스크를 헷지하기 위해서 매도가계약, 매도본계약, 매도잔금을 할 때 매수 가계약, 매수 본계약, 매수잔금의 계약금을 더 줄이고 기간을 더 뒤로 해야 매도 계약이 파기가 될 경우, 돈을 잃지 않는다는 것을 알았습니다. 지금은 과거보다 토허제 신청 기간이라는 하나의 절차가 하나 더 추가 되었기 때문에 좀 더 꼼꼼하게 챙겨야 할 것 같습니다.
김인턴 튜터님께서는 앞마당 관리의 모든 것을 알려주었습니다.
시세트래킹 + 전화임장
기존까지 생활권별로 시세트래킹을 해왔는데, 튜터님께서는 임보 개수에 따라 억대별로 시세트래킹 하는 방법을 알려주셨습니다. 억대별 상위 생활권 별로 트래킹을 하면 가격 고정해서 비교평가가 바로바로 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
시세트래킹 단지 설정을 할 때는 랜드마크와 생활권 내 주요 단지를 트래킹하는 방법으로 보라고 알려주셨습니다. 강의마다 알려주시는 방법이 몇 가지 되는데 중요한 것은 내가 주요한 단지를 뽑아 내고 그걸 꾸준하게 지켜보는 것이라는 생각이 들었습니다.
시세트래킹에서 끝나는 것과 전화임장으로 현장의 분위기를 실제 들어보는 것은 천지 차이이기 때문에 전화 한 통을 꼭 해봐야겠습니다.
원페이지정리
기회가 왔다는 것을 알고 기회를 잡을 수 있는 사람은 내가 가진 앞마당을 꾸준하게 지켜보는 사람입니다.
앞마당 분위기를 전체적으로 알 수 있는 원페이지 정리를 이번달에 서울수도권을 대상으로 해봤는데 확실히 분위기가 보이는 느낌입니다. 앞마당 전체를 다 알려고 하기 보다는 내 다음 투자에 맞는 방향으로 초점을 맞춰서 선택과 집중을 해야겠다는 생각이 들었습니다.
전수조사
투자는 결국 전수조사! 내가 투자로보는 지역에 전체 단지의 시세를 따서 앞마당 내에서 같은 매매가로 할 수 있는 단지 중 가장 좋은 단지를 고르는 것, 같은 투자금으로 할 수 있는 단지 중 가장 좋은 단지를 고르는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다. 문제는 지금 투자할 수 없는 상황에서 결론을 어떻게 내 볼 것인가 인데, 저 같은 경우는 규제지역 실거주가 어렵기 때문에 투자 가능하다는 가정 투자 후보를 뽑아보려고 합니다.
1등을 뽑는 것 보다 더 중요한 것
“서울에서 지금 30% 빠진 거면 싼 거에요 사세요”
“20%이상 빠진 건 싼 거에요 사세요”
“15%..”
“전고점 보다 낮으면..”
서울시장에서 투자하기 좋은 2023년을 지나, 2024년 2025년까지 계속해서 매수하라는 메시지를 받았습니다. 가장 좋은 것보다 덜 벌 수는 있지만 그래도 투자라는 행위를 함으로써 수익을 낼 수 있기 때문에 튜터님께서도 마지막에 1등 뽑기가 아닌 결과를 내라는 메시지를 주신 것 같습니다.
공급이 마르고 키맞추기를 해 가는 시장에서 우리는 행동을 통해서 꼭 기회를 잡고, 시작을 발판 삼아 앞으로 나아가는 선택을 계속 해나가야 겠다는 생각이 들었습니다.
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