안녕하세요 케빈드림입니다.
지난 2강 진담 튜터님의 분임, 단임, 입지분석과 비교평가에 대한 강의에 이어서
이번 4강에서는 갱지지 튜터님과 김인턴 튜터님의 매물임장과 결론파트
그리고 투자로 이어지는 앞마당을 관리하는 방법에 대하여 배웠습니다.
평소 매달 앞마당 시세전수조사와 시세그룹핑을 통해 가격에 대해서 익히고
시세지도 위에 올려 지도에서 단지별 가격변화와 비교를 한 뒤 앞마당 원페이지를 작성하며
앞마당을 관리하면서도 벅찬 일정에 이게 과연 맞는 걸까?? 하는 고민이 가장 컸었는데
김인턴 튜터님께서 시원하게 정리해주시고
방법까지 알려주셔서 BM할 것들이 넘쳐났던 4강이었다고 생각합니다.
매물임장
무엇보다 강의에서 가장 좋았던 부분은 단순히 매물임장을 하는 것이 아닌
매물임장을 준비하는 과정부터 어떤 단지들을 매물임장하기 위해 선정하는지에 대해서 배울 수 있었던 점이
가장 좋았습니다.
사실은 그동안은 선정된 임장지에서
랜드마크도 아닌 저평가 단지도 아닌 예산에 들어오는 단지도 아닌
네이버 부동산을 보며 관심을 가졌던 단지를 선정하여
그냥 과제라는 생각으로 매물예약 후 매물임장을 했던 것 같습니다.
하지만, 개인의 상황에 따라 다르겠지만
랜드마크 단지를 통해 지역에서 가장 선호하는 입지요소를 확인하고
손품과 임보작성을 통해 저평가라고 판단되는 가격의 단지를 통해 지역에서 가치대비 가격이 싼 물건을 확인하고
내 투자금에 맞는 단지가 있다면 실제 투자금으로 해당 단지가 최선인지를 파악하기 위한
특정한 목적이 있는 단지를 선정하여 매물임장을 해야 한다는 점에 대해서 배울 수 있었습니다.
이로써 그동안의 분임, 단임을 통해서 그리고 손품을 팔며 임장보고서를 작성하며
지역에 대한 가치판단을 제대로 한 것인지를 확인하며 투자기준에 맞는 물건을 검토하기 위해서
매물임장을 해야한다는 것을 알 수 있었습니다.
그리고 매물임장을 하기 위한 단지 선정을 잘 하기 위해서는
전화임장이 그 시작이라는 점도 깨달을 수 있었습니다.
그동안은 매물예약을 하기 위해서만 전화임장을 했었는데,
이번 실전반에서는 단순히 예약이 아닌 단지에 대한 정보나 궁금한 점을 알아내기 위해서
그리고 시장의 분위기를 파악하기 위해서 전화임장을 했었고
직접해보며 왜 전화임장을 해야하는지를 깨달을 수 있었습니다.
물론, 이미 강의를 듣기전에 3번의 매물임장을 마쳤기에
이번 실전반에서는 적용하지 못했지만, 앞으로 새로운 임장지에서는 앞에서 배운대로
전화임장을 통해 매물의 정보를 파악하고 단지를 선정하는 과정을 겪은 뒤 매물임장을 해보겠습니다.
마지막으로 매물을 보고 난 뒤 바로바로 동료나 부사님과 대화를 통해서
방금 본 매물들 중에서 1등이 어디인지를 결론짓고 다음으로 넘어갈 수 있도록 하겠습니다.
특히나 매물을 보며 이동중에 혹은 부동산으로 돌아와 네이버에 올라온 매물들을 직접
사장님께 여쭤보며 선호도나 매물에 대한 정보를 파악하는 과정을 꼭 적용해보겠습니다.
적용할점
- 임장보고서 작성으로 가치판단 된 기준으로 전화임장을 통해 현 상황에 맞게 매물임장 단지를 선정할 것
- 투자금 예산에 들어오는 지역이라면?? 랜드마크 단지와 예산에 들어오는 단지를 우선순위로
- 투자금 예산에 들어오지 않는 지역이라면?? 랜드마크 단지와 가치대비 저평가된 단지를 우선순위로
앞마당 관리와 결론
김인턴 튜터님의 강의는 투자생활을 이어오던 저의 깊은 고민을 해결해주었던 강의였습니다.
매달 모든 앞마당의 시세전소조사를 하는 것이 생각하는 것보다도 훨씬 힘들고 지치는 일이지만
그래도 왜인지는 잘 모르게 기계처럼 가격을 기록하는 것이 중요하다고 생각했습니다.
아마도 여기서 문제는 ‘왜 인지도 모른다’는 것이라 생각합니다.
그래서 튜터님께서 말씀주신
과감하게 선택과 집중을 통해서 앞마당 별 레이더 단지를 선정하고
생활권 별로 3개씩 앞마당 별 10~20개씩 단지를 선정하여 시세를 트래킹하며
여기서 궁금증이 생기는 단지의 부동산에 전화하여 현재 상황에 대한 정보를 알 수 있도록 해보겠습니다.
그리고 앞마당 원페이지를 통해 앞마당의 상황을 크게 파악하고
앞마당 별 우선순위를 파악하도록 하겠습니다.
원페이지 양식도 새로이 튜터님의 양식으로 진행해보겠습니다.
그리고 이 중에서 개인적인 투자상황에 맞는 앞마당 3개를 매월 전수조사를 통해
투자 후보단지를 항상 매월이 끝나면 리스트업하고 매매금액대별, 투자금액대별로
갖추고 있도록 해보겠습니다.
사실 "시세트래킹 → 원페이지 → 전수조사"까지의 과정을 엄청 길고 자세하게 설명해주셨지만
하나부터 열까지 BM해야할 것들이기 때문에 저 역시도 자세하게 정리를 다시 한번 해야겠다는 생각을 했습니다.
무엇보다 ‘선택과 집중’을 통해 효율적인 앞마당을 관리하는 것이 결국 투자로 이어지는
그리고 임장지에서의 결론을 위한 투자 후보 단지들과 함께 앞마당 전체에서 비교하며
이번달의 투자후보를 바로바로 뽑아낼 수 있도록 하는 것이 목적이지 않을까 생각했습니다.
이러한 과정의 이전에는 매월 자신의 자산상황에 대해서 확실하게 파악하고
1호기 투자를 했다면 다음 투자 시점에 따라 전저점 대비 가격상승을 예상하여
저축액과 함께 모인 투자금으로 가능한 투자후보 단지의 범위를 설정하는 것이 선행되어야 합니다.
그래서 이번주 최임을 제출하기 전, 그리고 이번달은 포기하고 있었던 앞마당 관리를 위해
개인의 자산상황을 파악하고 현 1호기의 매도시 보유하게 될 투자금을 기준으로 앞으로
투자범위를 설정하여 지역과 단지를 후보로 정하도록 해보겠습니다.
적용할점
- 선택과 집중으로 시세전수조사가 아닌 시세트래킹을 한다.
- 시세트래킹을 하며 필수적으로 전화임장을 한다.
- 앞마당 원페이지를 통해 앞마당의 우선순위와 전체적인 분위기를 파악한다.
- 자산상황을 정리하여 갈아타기 혹은 추가 투자에 대한 투자예산을 설정한다.
이번 4강은 지금까지는 배우지 못했던 임장보고서의 결론파트에 대해서
처음으로 제대로 배웠다고 말할 수 있는 강의였다고 생각합니다.
그동안은 결론파트가 어렵다고 생각했지만, 어려움보다는 뭔가 투자로 이어지는 과정이 맞는지?
어떠한 양식이랄게 없다보니 잘 하는 방법이 맞는지? 등 확인이 필요했다고 생각했었습니다.
정답이 어디있는 것은 아니지만 그래도 튜터님께서 하나부터 열까지 시행착오를 겪으시며
정리해주신 양식과 방법을 레버리지 하여 결론파트를 조금씩 BM 해나가도록 해보겠습니다.
감사합니다.
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