똘똘한 한채 or 2채투자 어떤게 좋을까? 세금을 계산해보고 느낀점 [몽그릿]

안녕하세요. 동료와 함께 즐겁게 성장하고 싶은 몽그릿입니다 :)

투자 공부를 하면서  한 번쯤 이런 고민을 해 봤을거라 생각합니다.

“2채를 가져가는 게 좋을까?”
“아니면 똘똘한 한 채에 집중하는 게 좋을까?”

저도 막연하게는 이렇게 생각했습니다.

“상승장에서는 당연히 2채가 더 좋은 거 아닌가?”
“집이 2개면 상승분도 2배니까 더 유리한 거 아닌가?”

그런데 종부세와 양도세를 직접 계산해보면서 생각이 조금 달라졌습니다.

결론부터 말하면, 2채가 무조건 좋지도 않고, 똘똘한 한 채가 무조건 정답도 아니었습니다.

중요한 건 내가 어떤 시장을 예상하고 있는지, 어느 정도의 세금과 리스크를 감당할 수 있는지, 

그리고 마지막에 어떻게 매도할 것인지였습니다.

결국 강의에서 그러고 멘토 튜터님들께서 왜 한채에 집중하라고 했는지

조금은 알 수 있었습니다. 단순히 1채에서 2채가 올라가면 보유, 운영, 매도까지

과정에 매우 복잡해지고 난이도도 올라가기 때문입니다.

세금적인 문제는 케이스가 너무 많고, 개별적으로 상황이 다 다르기에

저는 하나의 예시로 이렇게 판단할 수 있겠구나 정도로 봐주시고

각자 스스로 투자 방향성을 판단해보고 나는 어떻게 운영해 나갈지 의사 결정하셨으면 좋겠습니다

4억의 돈으로 똘똘한 1채 vs 2채투자

경우를 두 가지로 나눠서 봐보겠습니다. 첫번째 케이스는 투자금 4억으로 똘똘한 1채를 투자한 경우입니다.

두번째 케이스는, 지방1채 투자 이 후에 수도권 투자한 뒤, 지방 투자물건을 수도권으로 갈아타기 한 경우입니다.

만약 상승장 끝까지 가서 금액을 가정을 해본다면, 2채가 차익이 더 많다는 걸 알 수 있습니다.

자 이제 그렇다면 앞으로 상승장이 온다면, 지난번 규제가 가장 심했던 21년도 기준으로

매도 했을 때 생기는 양도세

보유하면서 생기는 종부세에 

대해서 케이스별로 확인해보겠습니다.

상승장에서 매도 시 1주택 일반과세 (규제지역)

규제지역인 상황에서 1주택보유자도 매도 시 일반과세가 적용이 되기에.

적지 않은 돈이 세금으로 나가게 됩니다.

똘똘한 1채의 경우 투자금 4억, 매도 후 6.6억 총 10.6억의 현금이 생기고

2채 투자한 경우는 투자금 4억, 매도 후 8.2억 총 12.2억의 현금이 생깁니다.

실제로 매도를 하게 되었을 때, 보유하고 있는 현금에 대해서는

생각보다 차이가 나지 않습니다.

그리고 똘똘한1채의 경우 실거주를 하게 된다면 

양도세만 2.6억만 세금 절세 될 수 있습니다.

그렇다면 양도하기 전까지 보유 기간 동안 내게 될 세금은 어떻게 될지 확인해보겠습니다.

종부세 = (공시가격 - 공제금액) X 공정시장가비율 X 세율

똘똘한 1채의 경우 1년에 635만원 정도면 크게 부담되지 않는 가격이라고 생각됩니다.

하지만 2주택의 경우는 1년에 3825만원이면

거의 1년동안 저축액만큼의 돈이 종부세로 나갈 수가 있습니다.

달에 300만원씩 나가는 상황이라면

과연 보유해나가면서 물건을 지킬 수 있을까?

알고 있다고 해서라도 실제로 닥쳤을 때 흔들리지 않을까?

라고 생각을 해볼 수 있을 것 같습니다.

위의 예시의 경우는 하나의 단편적인 예시일 뿐입니다.

공동 명의를 하거나, 매도 순서가 달라지거나 정책이 달라지면

결과값이 언제든지 바뀔 수가 있습니다.

다만 제가 글을 쓰면서 동료들이 알았으면 하는 바램은

무조건 채수를 늘린다고 해서 수익이 더 커지는 건 아니다

보유 과정에서 난이도와 어려움이 상당히 올라 갈 수 있다는 점입니다.

그리고 좋은것을 투자를 못한다고 해서 끝나는 것이 아니라

상대적으로 안 좋은 자산을 채수를 늘려서 투자를 해도

수익을 충분히 따라 잡을 수 있다는 것입니다.

결국, 중요한 것은 같은 투자금으로 내가 좋은 단지를 살 수 있는 실력

그것을 보유 해나가면서 어려움을 해결 할 수 있는 돈의 그릇이라고 생각합니다.

이제는 잘 매수를 했다면, 앞으로는 내 투자한 물건을 잘 지켜서 꽃이 필때까지

잘 지켜내는 거라 생각합니다. 그렇기 위해선 환경안에서 나보다 잘하는 사람과함께

해나간다면 못 해낼거는 없다고 생각합니다.

모두 각자의 자산에 대해서 직접 계산해보며 앞으로 어떻게 운영해나갈지

고민해보시면 좋을 것 같습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)