공급폭탄 수도권외곽에서 소형아파트 매도하며 배운 10가지 [프로 참견러]

안녕하세요 프로 참견러입니다 :)

지난 1월, 소탐대실 했던 경험을 올렸었는데요

많은 분들의 도움으로 매도를 하게 되어 이렇게

다시 경험담을 올리게 되었네요

지난경험담 (욕심부리다 매도 못했습니다)

https://weolbu.com/community/2178658

하락장, 공급폭탄, 수도권외곽, 소형평, 기본집

핸디캡을 딛고 매도에 성공하면서 제가 느낀것과

했던 행동을 정리해두었어요

지극히 주관적이지만 매도하시는 분들에게

도움이 되었으면 좋겠습니다 (조금 깁니다)

1. 하락장/공급폭탄!!

좋은가격에 매도하고 싶다면?

급급매가 아니라면 팔고자 하는 가격보다

약간 높게 내놓는게 일반적일텐데요

내가 생각한 가격보다 조금 높게 내놓아도

집을보러오는 사람이 있고,

대번에 협상을 시도한다면

첫 손님이 가장 좋은가격을

지불해줄 가능성이 높습니다

(하락장/공급폭탄과 같은 불리한 상황일때요!)

저는 재작년에도 매도를 시도했는데

매수콜이 들어왔었지만,

갈아탈 단지가 명확하지 않아

매도를 거두었었습니다.

지나고보니 그때가 가장 좋은 가격이었더라구요

그리고 작년 하반기에 다시 내놓을 땐

2천만원 더 싸게 내놓아야 했고,

매도가 안되고 그 사이 실거래가 찍히면서

2천만원 더 깎아 매도하게 됐습니다.

첫 가격에 팔았더라면 투자금이

몇 천이나 더 늘어나는데말이죠 하하

✅복기포인트:

단기간에 가격상승 요인이 없다면

매도를 맘 먹었을 때 좋은 가격에 팔아야한다

갈아탈 준비는 돈이 있을때 하는것이 아니라 미리 해두는것!!

(투자할 수 있다는 생각으로

앞마당 만드는 것이 중요한 이유!)

2. 하락장에도 팔리는 단지는

실거주 수요가 풍부하다

저의 0호기는 지역 안에서 최상급 생활권이거나

1등 단지는 아니지만

주변에서 수요를 땡겨오는 생활권에 있습니다.

동일한 1군 브랜드 아파트로

이루어진 생활권이라 균질하고,

영유아~10대 거주비중이 높은 편입니다.

부모세대인 30-50대가 주로 거주하다보니

항아리상권에 프랜차이즈 상점,

필라테스, 네일샵 등이 들어차기 시작했고

입주당시는 미지수였던 중학교가 개교,

고등학교도 확정되면서

점차 입시위주의 학원가가 형성되었어요

상권과 학군이 정착되면서

정주여건이 갖춰지게 된 것이죠.

이렇다보니 인근 구축생활권에서 넘어오는 수요,

상권이 부족한 옆 생활권에서 넘어오는 수요

비선호시설이 있는 길건너 생활권에서 넘어오는 수요까지

주변 생활권에서 넘어오고자 하는

가족단위 수요가 꾸준했습니다.

투자 수요가 많은 상급지는 거래가 활발하지만

경쟁이 심화되면서 저가 거래가 일어나고 있었고

실거주 수요가 탄탄한 곳은 거래가 덜 되더라도

가격의 하락폭은 크지 않으며

꾸준히 들어오려는 수요가 있다는 것에서

각각의 장단이 있다는걸 느꼈습니다.

✅복기포인트:

입지가 약하더라도 정주요건을 갖춘 생활권은 매도에 유리할 수 있다.

3. 비학군지라 하더라도

지역 내 선호학교는 중요하다.

저희집을 보러 오신 가족중 인상깊은 두 가정이

있었습니다.

곧 초교 입학을 앞둔 가정과

이미 초등학생 1학년을 둔 가정이었는데요

전통적인 학군 개념이 아니더라도

어느 곳이든 지역내 선호학군/선호학교라는 건 존재합니다.

이 때문에 이미 옆 생활권에서

초등학교를 다니고 있음에도 불구하고

전학을 불사하고 이사를 오려는 가족 한팀,

0호기 생활권에 있는 초등학교에 보내려고

1년전 이사를 계획하는 한팀이

저희집을 보러오셨어요.

이 경우를 보면서

지역 안에서 선호되는 학군이 갖는 의미가

어떤것인지를 단순히 임장하면서 생각한 것을 넘어

피부로 느껴볼수있었습니다.

✅복기포인트:

비학군지라도 매수할 때 초등학교,

중학교 선호도 파악은 매우 중요하다!

4. 하급지 또는 구축에서 

넘어오는 수요

집이 잘 안나가니 가격이 비싼 상급지에도

집을 더 내놓으려 했는데요

돌아오는 말씀은

"여기 들어오는 분들은 거기까진 안가려고 하죠"

"광고 해드릴 수는 있는데 거기까진 신경쓰기가

어려울수있어요 사모님"

과 같은 말이었습니다 맴찢...

하락장에는 좋은게 싸지기 때문에

덜 좋은곳에서 더 좋은곳으로 이동하려는 수요가 생깁니다

저희집을 보러오시는 분들,

그리고 저희집을 선택하지 않는 분들의

이유를 정리해보니

평형을 줄여서라도 더 좋은 단지로,

대출을 더 받더라도 더 큰 집으로,

임대를 살다가 매매로

'현재보다 더 나은 선택'을 하기 위한 분들이 많고

저희집을 매수하신 신혼부부도

옆 구축생활권에서 오시는 분들이었습니다

하락장에서늨 가격이 싸진김에 옆 동네로 넘어가볼까?

혹은 임대에서 매매로 넘어가볼까?

하는 잠재수요가 있음을 직접 경험하게됐습니다.

✅복기포인트:

하급지 준신축~준구축 단지 생활권에도

매도를 내놓으면 갈아타기 수요가 붙을수있따

(밥잘튜터님 감사합니다!!)

5. 하락장에서 소형평의 경쟁력이란

(낀평형 자중해...)

10팀 가까이 집을 보고 가셨는데도

하겠다는 사람이 없는겁니다.. 미칠노릇

2-3일 후에 부동산에 전화를 해봐도

고민해보겠다는 말만 해주시고

이유가 뭔지 명쾌하게 말씀을 안해주시더라고요

그러다 주변단지 호가와 실거래를 다시 정리해보니

낀평형과 저희집에 가격차이가 거의 나지 않았고

낀편형 실거래가 꽤나 이루어지고 있음을 발견하게 되었어요

연식이 좀 더 되어서 생활권안에서는

선호가 가장 약한 단지임에도 낀평형(27~30평)

가격이 소형과 붙으니 낀평으로 선택하는 경우가

정말 많더라구요

(조금이라도 넓은 집에 살고싶은게 당연한 이치겠지요..)

매수당시에는 신혼이고

둘밖에 없으니 작은집도 괜찮지~라며

실거주집으로 소형평을 선택했었는데

상승장에서 가격 상승폭도 차이가 크고

매도난이도도 더 높게 느껴졌습니다.

(수도권 외곽 비역세권이란 특성도 있으니 일반화는 노노)

✅복기포인트:

매수할때부터 매도난이도가 결정된다

(지역특성, 거주민특성을 매임시 반드시 파악할것)

6. 가격만이 문제는 아니다.

상태를 점검하자.

투자자인 우리는 기본집이라도

싸게 사서 가성비 수리를 하지만

실수요자들은

옵션이나 인테리어를 중요하게 생각합니다

공사비와 품이 많이 드는 시스템 에어컨,

드레스룸, 중문 등등 옵션이 있는 경우가

1-2천 비싸더라도 더 선호되는걸

알 수 있었습니다

가격을 낮춰도 선택받지 못한다면

상태를 점검해보아야 할 때입니다

+특히나 주변에 최신축이 있다면

더더욱 상태를 좋게 만드는게 필요하더라구요!

✅복기포인트:

전세 뺄 때 뿐 아니라 매도할 때에도

경쟁매물 상태 파악 & 경쟁력 갖추기는 중요!

7. 가격, 집꾸미기 그 다음은?

분위기 조성

제가 간과했던 부분중 하나였는데요

임장가느라 남편과 아이만 덜렁 집에 두고

"오늘 집보러오니까 정리부탁해!"

하고 나오기 일쑤였어요

혹은 평일에 사람이 없을 때

부동산에서 갑자기 연락이 와도

일단 비밀번호를 다 알려드리곤 했습니다.

(사장님이 잘 해주시겠지.....)

그렇게 보여드려도

매도가 잘 안돼서 주변동료분들께 여쭤보니

가급적이면 집에 가족이 함께 있는 모습,

단란한 모습, 따뜻한 모습, 밥을 하는 모습 등등

실제 거주하며 생활하는 모습을 보여주는게

효과적이란 이야기를 들게 되었습니다.

생각해보니

집을 내놓고 처음 보러온 손님이

아이와 남편, 그리고 시어머님이 함께 있는

모습을 보고 집 기운이 좋아보인다며

옵션이 있는 집 대신

저희집 매수의사를 밝히셨어요

(=욕심부리다 매도 실패..)

저희집을 보러오시는 손님은 100%

가족단위 실거주였기 때문에

집을 잘 정리하고 예쁘게 꾸미거나

옵션이 있는 것도 중요하지만

집과 사람에서 풍기는 느낌적인 느낌도

중요하다는걸 배웠습니다.

✅복기포인트

매수손님의 감정과 상상력 자극

8. 사장님이 안하시면 내가해야돼요

손님을 가장 많이 데려와주셨던

일잘러인줄 알았던 부사님께서

정말 집을 보여주시기만 하더라고요..

아무런 설명이나 소개도 없이 그냥 문만 열어주시니

손님은 슥슥 정말 집만 보고 가시더라고요

그때 깨달았습니다

사장님이 안하면 내가 해야된다...

"여기는 이렇게쓰시면 편하고요

이 방은 원래 애기방이었고 작아보이지만

패밀리사이즈 침대가 들어갈정도로 넉넉해요

세탁실은 미니워시때문에 건조기를 안올렸을 뿐이지 타워워시도 들어가고요

주방이 다른 단지보다 넓게 나오고 수납이 좋아서 편해요

여기는 장을 짜서 넣으니까 깔끔해 보이더라고요 필요하시면 두고갈게요"

이렇게 말씀을 드린것과 아닌것은

피드백이 정말 달랐습니다.

적어도 질문 하나가 더 오고가고

'집은 정말 맘에 드는데

가격을 좀 더 깎아달라' 까지는 가더라고요

✅복기포인트:

매도는 스스로 적극적으로!

9. 사장님께 얼굴도장 찍기

단지 인근에 집을 내놓고 첫 몇주는

집을 보러오는 사람이 없었습니다

연말이기도 했고 정치적인 상황도 있었지만

답답한 마음에 손놓고 있을수는 없어서

커피와 디저트를 사들고 부동산을 돌았는데요

사장님들께서 정말 크게 감동하시더라고요

그 이후로 사장님이 손님을 데려오시는 것도,

자잘한 수리도 적극적으로 해주셔서 감사했습니다.

부동산은 결국 사람이라는 걸 다시한번 느꼈네요

거래를 성사시키기 위해서는

사장님의 도움이 반드시 필요하기에

얼굴도장 꾹! 기왕이면 양손 넉넉하게

방문해보시면 좋을것같아요 :)

10. 깎아달라고 할때에는 왜요?

라고 물어보자

매도하면서 마음이

너덜너덜한 경험이 한두번이 아닌데요

깎아서 내놨는데

또 깎아달라고 할때가 가장 마음이 쓰렸습니다.

이미 깎인가격에+시스팀에어컨+중문까지

설치하는 조건이었는데

거기서 또 2천만원을

깎아달라 하시더라고요 ㅠ^ㅠ..

울컥하는 마음은 있었지만

사장님께 왜요? 왜 깎아달라고 하시는거에요?

라고 물었습니다.

"상급지에 가격이 싼게 나오잖아요

근데도 이동네가 좋다고 하시네

그래서 그 가격에 맞춰달라는 거에요"

사장님께 잠깐 기다려달라고 한뒤

그 생활권 단지 십여곳에 전화를 걸었습니다.

파악해보니 가격은 저렴하지만

이정도 수리된 물건은 없다고 하시더라고요

"사장님 제가 전화돌려보니까

그가격에 시스템에어컨, 중문까지 된집은 구하기 힘들대요~

그렇게 무작정 깎아달라 하시면 제가 너무 서운해요

잔금일 당기는 조건으로

제가 조금 조율해드릴테니(마지노선가격)

다시 생각해달라고 말씀해주세요"

집을 내놓은지 4개월이 지날 쯤이라

팔리는 가격에 깎아서라도 팔자...

라고 생각은 했었지만 매수자가 부른 가격에 팔면

제 마지노선이 깨지기 때문에

아무리 급해도 디펜스 한번은 해보고 싶었습니다

안그러면 후회할것 같아서요!

제 기준을 지켰고 결국 매수자가 받아들여 매도를 하게됩니다..!

✅복기포인트:

내 물건의 가치를 니가 정하지마~!ㅠㅠ

합리적으로 한번더 생각해보고

아니다싶은 가격은 쳐낼 줄도 알아야한다.

마치며...

문제가 아니라 목표에 집중

매수는 기술 매도는 예술이라는 말씀이

참 와닿았습니다.

내가 원하는 때에 원하는 가격으로 

팔기가 참 어렵더라고요

하도 매도가 안되니까 이런 생각까지 들었습니다.

'만약 안팔려서 서울투자를 못하거나 

더 싸게 팔아서 투자금이 쪼그라들걸

대비해서 경기도 앞마당을 더 만들어야겠다,

지금 행복 하게 살고있는데 꼭 팔아야하나? 

내 욕심은 아닐까?'

얹힌것처럼 가슴이 답답~하고

매주 주말마다 집보여주느라 청소하고 정리하고

이래서 안팔리나 저래서 안팔리나 표정은 어두워지고

주말마다 가족들은 편하게 쉬지도 나가지도 못하고..

.

.

.

'나는 왜 이걸 하려고 하지?'

흔들릴 때마다 내가 이루려고 하는 것은

무엇인가 생각했습니다.

집을 팔아 또 집을 사는 행위 그 이상의

가족을 지킬 수 있는 소중한 울타리,

자본소득, 경제적 자유, 행복, 선택의 자유...

"문제가 아니라 목표에 집중하셔야해요"

실준반 강의를 복습하면서 선생님들 

메시지에 집중했습니다.

살면서 문제가 없었던 적이 없는데

그럼에도 불구하고 해내는 사람들은

문제가 아닌 목표에 집중한다는 말씀.

그 말씀을 등대삼으면서 해야할 일들을 해나가고

할수있는 것을 다 해보았습니다.

최종적으로

가격절충, 시스템에어컨과 중문시공,

중개비 두배 지급한 끝에

매도에 성공하게 되었네요

'이렇게까지 했어야하나

너무 손해보고 판거 아닌가

좀더 기다렸으면 자연스럽게 팔리지 않았을까'

라는 생각이 한달이 훌쩍지난 지금도

문득문득 듭니다만

이렇게까지 했으니까 팔렸을 거다,

그리고 좋은 자산으로 갈아 끼웠으니까 괜찮다~

라고 위안하며 앞으로 잘한 결정으로 만들려 합니다.

매도를 잘 한다는건 무엇일까

생각해보면, 좋은 가격에 손해보지 않고

파는 것도 중요하지만

매도 후 그 다음 결정이 더 중요한 것 같습니다.

조금 아쉽게 매도했다 하더라도

발판삼아 더 좋은 종자를 심는다면

장기적으로는 최고의 선택이 될 수 있으리라

믿어 의심치 않습니다!!

제 경험담이 부디 도움이 되시길 간절히 바라며

오늘도 전국방방곡곡에서

고군분투하시는 월부의 모든 투자자분들 응원합니다

도움되시길 바라는 마음에 주절주절 길어졌는데요

읽어주셔서 감사합니다!

도움주신 분들 특별히 감사드립니다

주우이멘토님과 밥잘튜터님 메타인지 못 돌리고 있을 때 중심 잡아주시고 해야할 일 해나갈수 있도록 도와주셔서 감사합니다!

매도의 순간에 갈팡질팡하는 마음에 급하게 연락드렸을 때 바쁜 와중에도 전화주셔서 조언해주신 집심마니님 너무너무 감사드려요!

매도 안돼서 우울할 때 프레임을 바꿔주신 허씨님! 그 한통의 전화로 긍정빠워로 매도했습니다 감사합니다

매도 매수로 징징거림을 다 받아주신 우리 음장님 솦님 험블님 갱부님 떠라님 지혜님을 비롯한 우리 온티 식구들!! 힘되어주셔서 감사합니다!!

연말연시에 함께 서울수도권 누비며 매도매수 고민나누었던 실준반 서투기 열중반 조원분들도 넘 감사드립니다

이외에도 제가 머리가 안좋아서 잠깐 기억이 안날뿐.. 모든 결과는 함께해주신 선생님들과 동료분들 덕택입니다 감사합니다!